Šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot šo vietni, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk.

Piekrītu
  • Atvērt paplašināto meklēšanu
  • Aizvērt paplašināto meklēšanu
Pievienot parametrus
Dokumenta numurs
Pievienot parametrus
publicēts
pieņemts
stājies spēkā
Pievienot parametrus
Aizvērt paplašināto meklēšanu
RĪKI

Publikācijas atsauce

ATSAUCĒ IETVERT:
Par lauksaimniecības zemes nomas pamatprincipiem Latvijā. Publicēts oficiālajā laikrakstā "Latvijas Vēstnesis", 29.07.1998., Nr. 221 (1282) https://www.vestnesis.lv/ta/id/32307

Paraksts pārbaudīts

NĀKAMAIS

Arī pussolis ir solis. Uz sadarbību Eiropā

Vēl šajā numurā

29.07.1998., Nr. 221 (1282)

RĪKI
Oficiālā publikācija pieejama laikraksta "Latvijas Vēstnesis" drukas versijā.

PROBLĒMAS

Par lauksaimniecības zemes nomas pamatprincipiem Latvijā

1. VISPĀRĒJĀ DAĻA

 

Noma ir kādas lietas vai tiesību nodošana pret atlīdzību uz laiku citas personas lietošanā un/vai augļu iegūšanā, to apsaimniekojot. Ja lietu nodod tikai lietošanā, tad runājam par īri. Noma no īres atšķiras ar to, ka pie nomas galvenais nav paša nomas objekta lietošana, bet gan tā saimnieciskā izmantošana ar mērķi iegūt augļus — labumu no nomas objekta saimnieciskās izmantošanas.

Nomas attiecības starp pusēm kārto ar nomas līgumu, ar kuru iznomātājs apņemas nodot nomniekam nomas objektu lietošanā, kā arī nodod tiesības uz augļiem, ko nomnieks pie parastā apsaimniekošanas veida un kārtības iegūst no nomas objekta. Savukārt nomniekam ir pienākums maksāt iznomātājam atlīdzību nomas maksas veidā par nomas objekta pārņemšanu uz laiku lietošanā un apsaimniekošanā augļu iegūšanas nolūkā.

Zemes nomu kārto zemes nomas līgums, ar kuru konkrēts zemes gabals ar tā apsaimniekošanai nepieciešamajām ēkām un būvēm vai arī zemes gabals bez ēkām un būvēm tiek nodots lietošanā un augļu (galvenokārt lauksaimniecībā) iegūšanā.

Ar lauksaimniecību zemes nomas šai gadījumā saprot zemes apsaimniekošanu un ar zemes izmantošanu saistīto lopkopību, lai iegūtu augkopības, lopkopības, dārzkopības, dārzeņkopības, puķkopības vai biškopības produkciju, kā arī iekšējo ūdeņu zivkopības produkciju.

Parasti lauksaimniecības zemes nomas līguma tiesiskos noteikumus attiecina arī uz mežsaimniecības zemes gabaliem, ja šos zemes gabalus nomā lauksaimniecības uzņēmums, kuram lauksaimniecība ir galvenā nodarbošanās. Lauksaimniecības zemes nomas līgums nevar tikt attiecināts uz zemes gabaliem, kuru izmantošanai dārzkopībā, dārzeņkopībā, puķkopībā ir vaļasprieka (hobija) raksturs un kas netiek izmantoti lauksaimnieciski, ienākuma ieguves nolūkos. Šaubu gadījumos jāvadās no nodokļu aprēķinu tiesiskiem jautājumiem. Parasti uzskata, ka lauksaimniecības zemes nomas noteikumus var attiecināt uz zemēm, kurās lauksaimniecība ir pastāvīgs ienākuma avots un dod vismaz 50% no saimniecības kopienākuma.

Ja saimniecība sistemātiski pērk citu saimniecību lauksaimniecības produktus pārstrādei un tālākpārdošanai un ienākumi no šīs pārstrādes un pārdošanas pārsniedz 50% no kopienākumiem, tad to nevar uzskatīt par lauksaimniecības, bet gan par pārstrādes uzņēmumu. Zemes nomas līgums šajā gadījumā nevar tikt uzskatīts par lauksaimniecības zemes nomu. Izmantojot zemi gan lauksaimniecībai, gan iepirktās lauksaimniecības produkcijas pārstrādei un tālākai realizācijai, lauksaimniecības zemes nomas līgumu var slēgt gadījumos, ja ienākumi no lauksaimniecības pārsniedz ienākumus no pārstrādes.

Zemes nomas līgumu var pieskaitīt pie lauksaimniecības zemes nomas līgumiem tādā gadījumā, ja ražošana ir būtiski saistīta ar zemi. Ja zemi izmanto lopkopības produkcijas ieguvei, pie kam mājlopus nobaro galvenokārt ar pašražoto lopbarību, tās nomu var pieskaitīt pie lauksaimniecības zemes nomas. Ja uz zemes ir ierīkotas putnu fabrikas, cūku kompleksi vai zvēraudzētavas, kur dzīvnieku nobarošanai izlieto vairāk kā pusi (51% un vairāk) pirktās lopbarības (pēc lopbarības vērtības), tad uz šādu zemi nevar attiecināt lauksaimniecības zemju nomas likumu.

 

 

2. NOMAS OBJEKTS

 

Lauksaimniecības zemes nomas objekts ir zemes gabals ar tā apsaimniekošanai kalpojošām dzīvojamām un saimniecības ēkām un būvēm vai arī bez ēkām un būvēm, ja to izmanto galvenokārt lauksaimniecības vajadzībām.

Pie tam izšķir:

a) atsevišķa zemes gabala (parceles) nomu un

b) saimniecības nomu.

Saimniecību rada zemes un ēku savienojums, kas veido patstāvīgu lauksaimnieciskās ražošanas vienību, kurai pie tam jābūt tik lielai, lai būtu nodrošināta saimniecības eksistence. Ja saimniecība spēj dot mazāk nekā pusi (zem 50%) no kopējiem ienākumiem, tad tā nav pieskaitāma pie lauksaimniecības, bet gan pie vasarnīcu vai vaļasprieka tipa saimniecībām, un uz to nevar attiecināt lauksaimniecības zemes nomu.

Ja saimniecība iznomā atsevišķas ēkas, arī tad noma nav lauksaimnieciska.

Zemes gabala (parceles) noma ir tad, ja iznomā atsevišķu zemes gabalu lauksaimniecības mērķiem. Parasti atsevišķus zemesgabalus iznomā tad, ja saimniecība ir par mazu intensīvai saimniekošanai. Visbiežāk zemes gabalu noma ir attīstīta piepilsētas zonā un apgabalos ar valdošām mazsaimniecībām vai arī ar stipri lielām saimniecībām, kuras iznomā zemes gabalus apkārtējiem mazsaimniekiem. Atsevišķus zemes gabalus nomnieks parasti izmanto kā papildu resursu savai saimniecībai. Līgumus par aramzemes gabalu nomu parasti slēdz rudenī, lai varētu zemi sagatavot nākamā gada sējai, bet pļavu un ganību gabaliem — pavasarī. Tā kā nomnieks nomas objektu pie parceļu nomas pieskaņo savas saimniecības vajadzībām, viņš pilda arī visus uz zemi gulošos pienākumus (ceļu labošanu, žogu ierīkošanu vai labošanu, grāvju un novadgrāvju tīrīšanu u.c.).

Nomas objekta apraksts ir nomas līguma obligāta sastāvdaļa, un tas attiecas kā uz saimniecības, tā zemes gabala nomu. Nomas objekta aprakstu, noslēdzot nomas līgumu, kā arī nomas līgumam izbeidzoties, veic abas līgumslēdzējas puses — iznomātājs un nomnieks.

Nomas objekta aprakstā uzrādāms:

* pie zemes gabala nomas: platība, zemes sadalījums lietošanas veidos, melioratīvais stāvoklis, zemes kvalitātes novērtējums, ceļi un piebraucamie ceļi, to stāvoklis, ja ir, — tad agroķīmiskās apsekošanas dati, kā arī uz zemes esošie sējumi un papuves;

* pie saimniecības nomas — papildus zemes aprakstam - arī:

* visu esošo ēku uzskaitījums, dodot arī katras ēkas stāvokli un atbilstību izmantošanas mērķim (piem., lopu kūtīs mēslu izvākšanas, dzirdināšanas, barības padeves iekārtas, slaukšanas iekārtas, barības sagatavošanas iekārtas u.c.). Dzīvojamai ēkai - istabu skaitu, labiekārtotību, blakus telpas, vannas, dušas, tualetes telpas u.c.;

* līdz ar saimniecību pārņemto inventāru - traktorus, lauksaimniecības mašīnas, to skaitu, marku, izlaišanas gadu, tehnisko stāvokli;

* augļu-ogu dārza aprakstu, uzrādot augļu koku un krūmu skaitu, stāvokli;

* saimniecības ceļus, ganu ceļus, to stāvokli;

* elektrības, telefona, gāzes pievadus;

* ja pārņemti arī mājlopi,— to sadalījumu pa sugām, vecumu, šķirnību;

* pie nomas pārņemto sēklu (kultūra, šķirne, daudzums) un lopbarību;

* uz saimniecību gulošos pienākumus un apgrūtinājumus, kā arī servitūta tiesības.

Ja puses nespēj nomas objekta aprakstu sastādīt, vai kāda puse nepiedalās pie tā sastādīšanas, tad pieaicināms lietpratējs (eksperts), kas šo aprakstu sastāda par samaksu, pie kam abām pusēm jāpiedalās darba apmaksā.

 

 

3. LĪGUMSLĒDZĒJAS PUSES

— NOMAS LĪGUMA SUBJEKTI

 

Lai noslēgtu lauksaimniecības zemes nomas līgumu, ir jābūt vismaz diviem gribas izteikumiem, vērstiem uz tiesiskas vienošanās noslēgšanu, un proti:

* iznomātājam, kas apņemas nodot otrai pusei jeb nomniekam uz noteiktu laiku lietošanā un augļu iegūšanai konkrētu nomas objektu;

* nomniekam, kas saņem no iznomātāja uz noteiktu laiku lietošanā un apsaimniekošanā nomas objektu ar tiesībām baudīt no nomas objekta apsaimniekošanas iegūtos augļus un apņemas par to maksāt iznomātājam noteiktu nomas maksu.

Nomas līgums ir savstarpējs tajā ziņā, ka viena puse uzņemas konkrētus pienākumus — nodot otrai pusei nomas objektu ar noteikumu, ka otra puse arī uzņemas konkrētas saistības — maksāt par nomas objektu nomas maksu un apsaimniekot nomas objektu kā labs saimnieks, nododot pēc nomas līguma izbeigšanās objektu atpakaļ iznomātājam līdzīgā kvalitātē, kādā tas tika saņemts pie nomas līguma slēgšanas.

Līdz ar to līgumslēdzējas puses ir savstarpēji atkarīgas: ja viena līgumslēdzēja puse nepilda savas saistības vai arī pilda tās nepareizi vai daļēji, tad otra līgumslēdzēja puse arī var nepildīt savas saistības vai pildīt tās daļēji.

Abu līgumslēdzēju pušu rīcību nosaka līgumā ietvertās iznomātāja un nomnieka tiesības un pienākumi. Saskaņā ar Civillikuma normām, abas līgumslēdzējas puses var brīvi vienoties par nomas līguma saturu, tomēr attiecībā uz lauksaimniecības zemes nomu likumdevēji ir pieņēmuši vairākus regulējošos noteikumus, kurus pusēm ir jāpieņem ( ius cogens ), vai kuriem ir likuma spēks ( ius dispositium ). Šie noteikumi ir jāparedz nomas līgumā. Parādīsim tos, aplūkojot iznomātāja, kā arī nomnieka, tiesības un pienākumus.

 

3.1. Iznomātāja pienākumi un tiesības

Iznomātāja pienākumi

1. Nomas objekta nodošana — iznomātājam ir jānodod nomas objekts (kā saimniecība, tā arī zemes gabals) nomniekam paredzētajā laikā lietošanai un apsaimniekošanai derīgā stāvoklī. Ja nomas objekts ir saimniecība, tas jānodod kopā ar līgumā minēto mantu un inventāru, sēklu un lopbarību, lai nomnieks nekavējoties varētu sākt nomas objekta apsaimniekošanu. Nomas objekts nododams, aizpildot nomas objekta aprakstu.

2. Nomas objekta uzturēšana — iznomātāja pienākums pie īslaicīga nomas līguma, ja līgumā nav noteikts citādi. Objektā neietver tā modernizāciju un atjaunošanu, jo objekta uzlabošana nomas laikā nav iznomātāja pienākums. Gadījumā, ja līgumā ietverts nosacījums, ka nomniekam ir jāuztur objekts, nepielaižot tā pasliktināšanos, iznomātājam nav jāatbild par objekta uzturēšanu.

3. Apgrūtinājumu pildīšana — iznomātājam ir jāpilda, ja nomas līgumā nav noteikts citādi, visi uz nomas objektu gulošie apgrūtinājumi, jāmaksā nodokļi un nodevas, kā arī jāpilda hipotekārie maksājumi un reālnastas. Tomēr visi vai daļa publiski tiesiskie un privāttiesiskie apgrūtinājumi un pienākumi var tikt nodoti nomniekam, ja abas puses par to vienojas un ieraksta nomas līgumā. Ja noma ir ar izpirkuma tiesībām, tad līgumā jānosaka apgrūtinājumu pāriešanas kārtība nomniekam — izpircējam. Nomas līgumā nevar ierakstīt un nodot nomniekam pienākumus, kas iznomātājam ir jāpilda personīgi, piemēram, ienākuma nodokļa maksāšana, jo tā nav saistīta ar nomas objektu, bet gan personīgi ar iznomātāju.

Iznomātājam nav jāpilda maksājumi, kas saistīti ar nomas objekta saimniecisko izmantošanu, piemēram, maksa par elektroenerģiju, par ūdensapgādi, meliorācijas tīkla kārtējo apkopi un līdzīgi — tie jāpilda nomniekam.

4. Iznomātājam ir jāatlīdzina nomniekam par uzlabojumiem, kas pārsniedz kārtējo remontu apmērus un ir veikti ar iznomātāja piekrišanu, pie tam par to izdevumu daļu, kas ir papildinājusi nomas objekta vērtību, nomas termiņam izbeidzoties salīdzinājumā ar objekta vērtību nomas līguma noslēgšanas laikā.

Iznomātāja tiesības

1. Iznomātājam ir tiesības saņemt par nomas objektu nomas līgumā paredzēto nomas maksu noteiktajos termiņos.

2. Iznomātājam ir tiesības pārbaudīt, kā nomnieks nomas laikā izmanto un apsaimnieko nomas objektu, izpilda agrotehniskās un zootehniskās prasības, rūpējas par ēku un inventāra kārtējo remontu un saglabāšanu darboties spējīgā stāvoklī, kopj ceļus, meliorācijas sistēmas, sakaru līnijas un veic citus līgumā paredzētos ar nomas objekta apsaimniekošanu saistītos pasākumus.

3. Iznomātājam ir tiesības uzteikt nomas līgumu pirms termiņa notecēšanas gadījumos, kad nomnieks termiņos nemaksā nomas maksu, neveic visus kārtējos remontus nomas objekta vai tā daļas uzturēšanai kārtībā vai arī apsaimnieko objektu, neievērojot parasto saimniekošanas praksi, agrotehniskos un zootehniskos noteikumus.

4. Iznomātājam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību gadījumā, ja nomnieka saimniekošanas rezultātā, nomai izbeidzoties, ir pazeminājusies nomas objekta vērtība; pie tam zemes vērtības pazemināšanos nosaka pēc zemes kvalitātes novērtējuma rādītājiem (ballēs) nomas sākuma un beigu termiņā, bet ēku, inventāra un mājlopu vērtību - pēc to inventarizācijas vērtības.

 

3.2. Nomnieka pienākumi un tiesības

Nomnieka pienākumi

1. Nomas maksas maksāšana.

Nomas maksa ir atlīdzība par nomas objekta lietošanu ienākuma (augļu) gūšanas nolūkos, kā arī ar to saistītām citām darbībām. Nomas maksa var būt naudā, produktos vai citā veidā (skat. "Nomas maksa").

Nomas maksa ir jāmaksā arī tad, ja nomnieks personīgu iemeslu dēļ ir traucēts izmantot nomas objektu, kā arī gadījumos, kas attiecas uz viņa riska sfēru:

* slimības dēļ;

* pret viņu vērstu tiesas vai administratīvo pasākumu dēļ;

* meteoroloģisko apstākļu — liela sausuma, lietus u.c. dēļ;

* vispārējo nelabvēlīgo saimniecisko apstākļu dēļ.

2. Parasto uzlabojumu un remonta izpildīšana.

Nomniekam ir pienākums veikt nomas objekta un tā atsevišķu sastāvdaļu — zemes, ēku, inventāra kārtējo remontu un uzlabojumus, kas saistās ar to uzturēšanu lietošanas kārtībā:

* ēku kārtējo remontu, ietverot ēku jumta, durvju, logu, sienu, apkures sistēmas un labiekārtojuma uzturēšanu;

* žogu stabu atjaunošanu, žogu uzturēšanu;

* ceļu labošanu;

* grāvju tīrīšanu, meliorācijas sistēmas kopšanu;

* mašīnu, traktoru un cita inventāra kārtējo remontu.

3. Objekta kārtīga apsaimniekošana.

Ar nomas objekta kārtīgu apsaimniekošanu ir jāsaprot tā apsaimniekošana atbilstoši vispāratzītajām agrotehniskajām, veterinārajām un fitosanitārajām, kā arī citām uz lauksaimniecību vērstām valsts un pašvaldības pieņemtajām prasībām. Taču termins "kārtīga apsaimniekošana" ir nenoteikts jēdziens, kas līgumā jāprecizē, norādot tieši konkrētus veicamos pasākumus:

* zemes pareiza apstrādāšana atbilstoši agrotehniskajām prasībām un lauku organizācijas projektam;

* lopu pareiza kopšana atbilstoši zooveterinārajām prasībām;

* minimālā lopu skaita uzturēšana;

* atbilstoša zemes mēslošana un zemes kvalitātes (tās kvalitātes vai kadastrālā novērtējuma) uzturēšana;

* esošo ēku un būvju, ieskaitot meliorācijas būves, saglabāšana;

* nezāļu apkarošana un zemes piesārņotības ar nezālēm nepieļaušana;

* augsnes erozijas izplatības apkarošana.

4. Zemes lietošanas veidu saglabāšana

Nomnieks nedrīkst pēc savas brīvas gribas mainīt zemes lietošanas veidus, piemēram, apbūvēt bez atļaujas lauksaimniecības zemes, ierīkojot uz tām kempingus, noliktavas u.c. Tāpat viņš nedrīkst tās pamest atmatā, ļaut pašām apmežoties, ja vien nav par to speciālu valdības lēmumu (arī, piem., ES lēmumi par zemes iekonservēšanu, apmežošanu).

Ja nomnieka veiktās zemes lietošanas veida izmaiņas pazemina zemes vērtību vairāk kā par 5 ballēm, iznomātājam ir tiesības prasīt atlīdzību vai nevienošanās gadījumā griezties tiesā.

5. Lietošanas nodošana trešām personām.

Nomniekam nav tiesību bez iznomātāja atļaujas nodot nomas objektu jeb kādu tā daļu lietošanā trešām personām. Tomēr, ja līgumā tas paredzēts, var būt arī apakšnoma, kad nomnieks visu vai daļu objektu iznomā trešai personai; apakšnomas līgums zaudē spēku līdz ar galvenā nomas līguma izbeigšanos neatkarīgi no tā, ka tajā uzrādīts garāks nomas termiņš.

6. Nomas objekta atdošana iznomātājam līguma izbeigšanās laikā tādā kvalitatīvā stāvoklī, kādā objekts bija līguma slēgšanas un nomas objekta pārņemšanas laikā. Pie tam ar nomas objektu ir jāsaprot zemi un visas uz tās esošās, līgumā ietvertās ēkas, būves, inventāru. Ar nomas objekta atdošanu saistītās tiesības un pienākumus skat. pie "Līguma izbeigšanās."

Nomnieka tiesības

1. Nomniekam ir tiesības prasīt, lai, nododot nomas objektu kopumā, tas būtu darbotiesspējīgs, tas ir, lai iznomātājs to nodod darba kārtībā.

2. Nomniekam ir tiesības prasīt no iznomātāja atlīdzināt viņa ieguldījumus, kas radušies, lai novērstu dabas katastrofu, plūdu, vētras postījumu sekas, kas ir bijuši nepieciešami saimnieciskās darbības turpināšanai un pārsniedz objekta kārtējās uzturēšanas izmaksas.

3. Nomniekam ir tiesības prasīt no iznomātāja izdarīt nomas objekta vai tā sastāvdaļu uzlabošanu vai atjaunošanu, kas pārsniedz kārtējā remonta apjomus un ir nepieciešami objekta saglabāšanai ražotspējīgā stāvoklī (piem., jumta atjaunošana u.c.), ja vien tas līgumā nav noteikts citādi.

4. Nomnieks var prasīt no iznomātāja atlīdzību par to jauno kapitālieguldījumu daļu, kas nav nolietojusies nomas līguma laikā, tai gadījumā, ja kapitālieguldījumi izdarīti pēc vienošanās, kas saskaņota ar iznomātāju. Ja iznomātājs atsakās šo kapitālieguldījumu nenolietoto daļu apmaksāt, nomnieks var celt pret viņu prasību tiesā.

5. Nomniekam ir tiesības prasīt nomas līguma pagarināšanu nomas termiņam izbeidzoties, pie tam viņam ir nomas pirmtiesības pret citiem nomniekiem. Šis noteikums ir ļoti svarīgs morāls faktors, jo dod nomniekam darbošanās drošību arī nākotnē. Nomas pirmtiesības nedarbojas gadījumā, ja iznomātājs nepagarina nomas līgumu tamdēļ, ka turpmāk zemi apsaimniekos pats.

 

 

4. NOMAS VEIDI

 

Lauksaimniecības zemes nomas abās tā formās — gan kopā saimniecības, gan arī atsevišķu zemes gabalu — maksas atlīdzināšanas veidus var iedalīt:

1. Darba noma — nomnieks atstrādā iznomātājam noteikta apmēra darbalaiku vai arī izpilda līgumā paredzētos dažādu darbu izpildes daudzumus. Šis nomas veids Latvijā sevišķi lielu izplatību ieguva 19.gadsimtā pēc dzimtbūšanas atcelšanas (Kurzemē - 1817.gadā, Vidzemē - 1819.gadā). Dzimtbūšanas atcelšanas rezultātā zemnieki ieguva personīgo brīvību, bet zaudēja zemi, kura līdz tam bija viņu īpašumtiesiskā lietošanā un saskaņā ar brīvlaišanas likumu kļuva par muižnieku privātīpašumu "ar ko viņi var darīt, ko pašiem patīk". Zemnieku brīvlaišana, kas pilnībā vadījās no liberālisma idejām, ievadīja brīvo līgumu jeb klaušu laikus. Muižnieki, slēdzot līgumus ne vairs ar zemnieku sētu, bet gan ar konkrētu cilvēku — nomnieku — faktiski ieguva iespēju diktēt savus nomas noteikumus. Parasti par nomāto saimniecību nomnieks bija spiests veikt zināmus, noteiktus klaušu darba apjomus, kuri bija izpildāmi kā noteiktā kalendārā laikā (vai darba izpildes laikā — sējas laikā, siena novākšanas laikā, ražas novākšanas laikā u.c.), gan arī noteiktā izpildes kārtībā — zirdzinieku dienās, kājnieku dienās. Tā kā šāds darbs bija mazražīgs, to mēģināja atvietot ar t.s. riežu sistēmu.

Pie riežu sistēmas muižas tīrumus un pļavas iedalīja gabalos (riežās). Katram nomniekam saskaņā ar līgumu nodeva zināmu tīrumu un pļavu platību, kuru tam bija jāapstrādā — tīrumi jāuzar, jāmēslo, jāapsēj, jānovāc raža, pļavas jākopj un jānovāc siens. Šo nomas veidu vēsturiski lietoja apstākļos, kad valdošās bija lauku lielsaimniecības (arī latifundijas), kas bija ieinteresētas iegūt darbaspēku savas saimniecības apsaimniekošanai.

Abi minētie darba nomas veidi bija mazražīgi, kavēja tehnoloģiju uzlabošanu lauksaimniecībā un noveda to krīzes stāvoklī. Šī iemesla dēļ 20.gadsimta otrā pusē tos pielieto ļoti maz.

2. Naturālā noma - nomnieks tiesības izmantot nomas objektu atlīdzina ar noteiktu saimniecībā saražoto produktu daudzumu - labību, liniem, sviestu, vilnu, sienu u.c. Arī šis nomas maksas veids ir ļoti sens un agrākos gadsimtos plaši pielietots. Šajā gadījumā iznomātājam ir jānes atbildība par saņemtās produkcijas jeb natūrsamaksas realizēšanu, kas dažkārt var radīt problēmas tirgus atrašanas grūtību dēļ. Pašreiz šo veidu vēl lieto galvenokārt ekonomiski vāji attīstītās zemēs, kā arī dziļu saimniecisko satricinājumu, pārveidojumu un krīžu laikos, kad inflācijas dēļ strauji mainās un krītās naudas pirktspēja. Attīstītas tirgus saimniecības apstākļos šo nomas samaksas veidu lieto maz, dodot priekšroku nomai naudā.

3. Jauktā darba—naturālā noma ir pirmo divu nomas veidu kombinācija. Pie šī nomas veida nomnieks saņem nomas objektu, parasti veselu saimniecību, nomas lietošanā, atlīdzinot par to noteiktu nomas samaksu daļēji ar darbu, daļēji ar produktiem natūrā un daļēji arī ar samaksu naudā. Parasti, nosakot atlīdzības lielumu un sadalījumu, vadās no kāda noteikta kritērija, visbiežāk no saimniecības ienesīguma vai arī no zemes (ar 20.gadsimtu — nekustamās mantas) kadastrālā novērtējuma.

Jauktā noma ir ļoti izplatīta, var teikt — galvenā — bija iepriekšējos gadsimtos, Latvijā — līdz 19.gadsimta vidum, kad sākās māju pārdošana zemniekiem īpašumā. Pašreiz šis nomas veids nav tik izplatīts, jo atbilst ekstensīvam ražošanas veidam un neveicina ražošanas tehnoloģijas attīstību, pie tam Latvijā nav arī šī nomas veida priekšnosacījuma — lauku lielsaimniecību, kas būtu ieinteresētas šāda veida nomas, sevišķi darba un naturāliju, saņemšanā un izlietošanā savas saimniecības vajadzībām.

4. Daļu noma, arī pusgrauds, daļmaksas noma, ir nomas veids, ka nomas objekts ir vesela saimniecība. Šis nomas veids pamatojas uz partnerattiecību principa starp zemes īpašnieku un pusgraudnieku, pie kam zemes īpašnieks nodod partnerim (pusgraudniekam) un viņa ģimenei tiesības izmantot zināmas dzīvojamās telpas, kā arī zemi, ražošanas telpas un zināmu daļu inventāra nomas līguma izpildei, bet daļu nomnieks (pusgraudnieks) apņemas ieguldīt savu un savas ģimenes darbu saimniecības apsaimniekošanā. Daļu nomas līgums regulē arī to, kādu daļu no ražas iegūst katra līgumslēdzēja puse. Parasti tā ir noteikta kā viena otrā daļa (puse) no iegūtās ražas. Itālijā, kur daļu noma ir plaši izplatīta arī pašreiz, šo daļu regulē Civillikums, nosakot, ka līgumslēdzējs saņem pusi no ražas. Tāpat tur noteikts, ka daļu nomniekam (pusgraudniekam) ir pienākums uzturēt saimniecību kārtībā un vest kārtīgu saimniekošanas veidu, ievērot ražošanas un produkcijas standartus un noturēt saimniecību tādā līmenī, lai arī uz priekšu būtu iespējams iegūt tādiem pašiem standartiem atbilstošu produkciju.

Svarīgi ir līgumā ietvert arī noteikumus par saimniecības un ražošanas vadību. Pie daļu nomas faktiski zemes (saimniecības) īpašniekam-iznomātājam saglabājas tiesības saimniecības vispārējās vadības jautājumos, arī par kredītu u.c. Daļu nomniekam parasti ir lemšanas tiesības ražošanas tekošajos jautājumos.

Eiropas Savienības valstīs daļu noma ir izplatīta biezi apdzīvotās vietās, kur ir zemes trūkums (deficīts).

Daļu nomas paveids ir liellopu ganāmpulka daļu noma, pie kuras iznomātājs nodod nomniekam apsaimniekošanā ganāmpulku vai nu piena ieguvei, vai jaunlopu nobarošanai, un nomnieks apņemas veikt visus darbus, kā arī daļu tekošās izmaksas lopu apkopšanai un produkcijas ieguvei. Zemi parasti var nodot izmantošanai lopu ganīšanai. Produkcija var būt iegūtais piens, realizētie lopi, arī ganāmpulka dzīvsvara pieaugums vai visi šie ienākuma avoti kopā.

Pēdējā laikā šai sfērā ir izveidojies jauns daļu nomas veids — tā sauktā vertikālā daļu noma starp zemes un ganāmpulka īpašnieku un spēkbarības (kombinētās spēkbarības u.c.) piegādātāju uzņēmumu (spēkbarības ražotāju vai realizētāju firmu). Ar to parādās jauna daļu nomas forma starp agrāro sektoru un lauksaimniecības produktus pārstrādājošo rūpniecību savstarpējā riska samazināšanas nolūkos.

5. Naudas noma - pašreiz visizplatītākais nomas veids, ko plaši lieto visās valstīs. Pie naudas nomas saimniekam ir pienākums maksāt par nomas objektu - kā veselu saimniecību, tā arī atsevišķu zemes gabalu - iznomātājam līgumā paredzēto nomas maksu naudā līgumā paredzētajos termiņos. Maksas termiņu neievērošana vai nokavēšana var būt par pamatu nomas līguma vienpusējai uzteikšanai. Nomas maksas noteikšanas principi aplūkoti nodaļā "Nomas maksa".

6. Specifisks nomas veids — noma ar izpirkumu — tiks aplūkota atsevišķā nodaļā.

 

 

5. NOMAS MAKSA

 

Nomas maksa ir atlīdzība par nomas objekta lietošanu. To var izteikt vienotā rādītājā, piem., nomas naudā, kas ir jāmaksā ik gadus, bet var līdzās šai kopējai nomas maksai naudā paredzēt arī zināmus pienākumus darbā vai natūrā, piemēram, tekošā remonta veikšanu zemes, ēku, ceļu, mašīnu un inventāra uzturēšanai kārtībā, arī uz nomas objektu gulošā hipotekārā kredīta procentu maksāšanu.

Nosakot nomas maksu par nomas objekta lietošanu kā naudā, tā arī natūrā, darbā vai jauktā veidā, parasti vadās no vidējā jeb normālā tīrā ienākuma, kas iegūstams pie nomas objekta kārtīgas apsaimniekošanas atbilstoši vispāratzītajām agrotehniskajām, veterinārajām, fitosanitārajām un citām uz lauksaimniecību vērstajām prasībām, nepieļaujot zemes kvalitātes pasliktināšanos. Turklāt, tulkojot jēdzienu "kārtīga apsaimniekošana", ir jāvadās no šī darba 3.nodaļas apakšnodaļas "Nomnieka ienākumi" 3.punktā dotā skaidrojuma.

Nomas maksas maksāšanas kārtība ir nosakāma ar līgumu. To var veikt nomas līguma beigās, katra gada beigās, noteiktos gada kalendāros termiņos un citādi. Pēc esošās prakses līgums var paredzēt arī nomas maksas zināmas daļas priekšmaksājumu pie nomas līguma noslēgšanas.

Nomas maksa ir maksājama arī gadījumos, kad nomnieks personīgu vai tādu apstākļu dēļ, kas ietilpst viņa riska sfērā, ir traucēts vai nevar nomas objektu izmantot un apsaimniekot (piem., nomnieka slimības dēļ, ja viņš tiek iesaukts obligātajā karadienestā, tiek apcietināts u.c.). Ja nomnieks tiek kavēts nomas objekta apsaimniekošanā tādu iemeslu dēļ, kas atkarīgi no iznomātāja, tad par kavējuma laiku vai šai laikā radušamies zaudējumiem samazināma nomas maksa (piem., ja nomnieks nevar izmantot kādu zemes gabalu piebraucamā ceļa slēgšanas dēļ, bet satiksmes nodrošināšana ir iznomātāja pienākums, tad nomas maksa par konkrēto zemes gabalu samazināma).

Nomas maksu var noteikt arī variablu pa gadiem, saistot to ar vispārējā cenu līmeņa izmaiņām vai inflācijas apjomu. Tādā gadījumā inflācijas vai cenu izmaiņu indeksiem ir jābūt oficiāliem, piem., Valsts statistikas komitejas publicētie inflācijas rādītāji, patēriņa cenu indekss, arī lopkopības produktu cenu indekss. Ja līgumā ir iekļauts noteikums par nomas maksas ikgadēju izmaiņu atbilstoši iepriekšējā gada cenu indeksam, tad tas noteikti ir saskaņojams ar rajona lauksaimniecības departamentu. Turklāt nomas maksa ir maināma tikai tajos gadījumos, ja cenu indekss pret iepriekšējo gadu ir mainījies vairāk nekā par noteiktu vienību (piem., vairāk nekā par 5%).

Ļoti svarīgs ir jautājums par nomas maksas lieluma noteikšanu. Principā to nosaka abas līgumslēdzējas puses pie nomas līguma noslēgšanas. Tomēr atsevišķos gadījumos ir pieļaujama un praksē tiek lietota valsts regulējošā loma, noteicot zināmus ierobežojumus vai arī maksimālo zemes nomas apjomu. Latvijā agrākos gadsimtos, lai nodrošinātu abu līgumslēdzēju pušu izdzīvošanu, valsts noteica maksimālo zemes nomas apjomu atkarībā no zemes kadastrālā novērtējuma, jo tas parādīja attiecīgā reģionā vidējo zemes ienesīgumu. Pasaules prakse rāda, ka nomas maksa lauksaimniecībā parasti ir 4-6% no zemes kadastrālā novērtējuma. Pie pārāk augstas zemes nomas maksas nomnieki parasti nespēj pildīt nomas noteikumus un ir pakļauti izputēšanai, bet pie pārāk zemas nomas maksas cieš iznomātājs, nespējot uzturēt nomas objektu saimniekošanas prasībām atbilstošā stāvoklī, nespējot nodrošināt ilgspējīgu lauksaimniecību. Tāpēc daudzās valstīs valsts nosaka lauksaimniecības zemes nomas maksimālo robežu 4-6% apmērā no zemes kadastrālās vērtības jeb no vidējās apgrozības (tirgus) vērtības. Itālijā ar likumu noteikta daļu nomas attiecība pret gūtajiem ienākumiem.

Latvijā attiecībā uz nomas maksas regulāciju ir pieņemti vairāki valdības lēmumi pārejas laika attiecību kārtošanai. Tiem ir speciāls, ne vispārējs raksturs. Tā 1997.gada 15.aprīlī pieņemtajā valdības lēmumā Nr.143 "Noteikumi par lauku apvidus zemes nomas maksas maksimālo lielumu un samaksas kārtību" tika noteikts, ka juridiskās personas, kas zemes reformas periodā ieguva lietošanas tiesības uz konkrētiem zemes gabaliem liellopu un cūku fermu vai citu ražošanas objektu uzturēšanai uz termiņu līdz 5 gadiem, maksā par šo zemi tās īpašniekam nomas maksu, kuras maksimālais lielums ir 2,25% apmērā no zemes kadastrālās vērtības vai 150% apmērā no zemes nodokļa summas. Šie noteikumi saglabāja spēku līdz līguma termiņa izbeigšanās laikam, bet ne ilgāk kā līdz 1997.gada 1.septembrim. Praksē šo nomas maksas normu līgumslēdzēji lietoja arī pēc minētā datuma.

Tāpat saskaņā ar likumu "Par zemes privatizāciju lauku apvidos" tiek regulētas nomas tiesības un nomas maksas maksimālais apmērs attiecībā uz zemēm, kuras to īpašnieki iznomā valsts selekcijas stacijām, izmēģinājuma saimniecībām un valsts zinātniskās pētniecības saimniecībām līdz šo zemju izpirkšanai valsts īpašumā, nosakot to līdz 5% no zemes kadastrālās vērtības.

Ministru kabineta noteikumi regulē arī zemes nomas maksu gadījumos, kad fiziskās un juridiskās personas likumīgā ceļā ir uzcēlušas vai ieguvušas īpašumā ēkas un būves uz zemes, kas zemes reformas gaitā tika atdota to bijušajam (līdz 1940.gada 27.jūlijam) īpašniekam vai tā mantiniekam (mantiniekiem); šajā gadījumā ēku un būvju īpašniekam ir nomas tiesības uz minētās apbūves uzturēšanai nepieciešamo zemi, bet nomas maksa nedrīkst pārsniegt 5% no zemes kadastrālās vērtības.

Nomas attiecības starp privātām personām pašreiz nav juridiski normētas.

Ņemot vērā lauksaimnieciskās ražošanas īpatnības un lauksaimniecības zemes lielo nozīmi un neaizstājamību, kā arī vēsturisko pieredzi Latvijā un ārvalstīs, daudzās zemēs vairākkārt ir mēģināta vai realizēta nomas maksas maksimālās robežas noteikšana. Principā atzīstot, ka nomas maksas noteikšana tiek panākta abu līgumslēdzēju pušu - iznomātāja un nomnieka - vienošanās rezultātā, valsts var noteikt nomas maksas maksimālo robežu tiem gadījumiem, kad viena no līgumslēdzējām pusēm ir valsts vai pašvaldība; parasti šī nomas maksas maksimālā robeža ir 4-6%, vidēji 5% no lauksaimniecības nomas objekta kadastrālās vērtības.

Šai valsts zemes nomas maksas regulācijai ir liela morālā nozīme, jo tā parāda saimnieciski lietderīgo nomas maksas lielumu.

 

 

6. NOMAS LAIKS

 

6.1. Nomas termiņš

Nomas perioda ilgumam jeb laikam lauksaimniecībā ir ļoti liela nozīme kā pie veselas lauku saimniecības, tā atsevišķu zemes gabalu nomas. Lauksaimnieciskā ražošanā viens ražošanas cikls augkopībā ieslēdz laiku no zemes sagatavošanas sējai līdz ražas novākšanai un ilgst apmēram gadu, bet ziemāju labībām, izmantojot papuves, — 2 gadus. Piena lopkopībā tas ilgst no viena laktācijas perioda līdz otram, apmēram gadu, bet, ja ievēro lopu atražošanas periodu (teles izaudzēšana līdz govs izbrāķēšanai) — tad 4-6 gadus. Liellopu nobarošanā tas ilgst 1,5—2 gadiem, bet ievērojot teļa ieguvi — 2,5—3 gadus. Bez tam jāievēro, ka augkopībā zeme ir izmantojama augu sekā, kurā iziet dažādu augu rotāciju, un parastās augsekas Latvijā ir 4—7 gadus, vidēji 6 gadus. Latvijas vēsturiskā pieredze, tāpat prakse citās zemēs, rāda, ka normāla, ilgspējīga lauksaimniecība ir iespējama tad, ja nomnieks var droši rēķināties ar nomas zemes izmantošanu vismaz 2 augu seku periodus, tas ir, 12-15 gadus. Tādā gadījumā nomnieks var droši izstrādāt un realizēt savu saimniekošanas (biznesa) plānu, ieplānot ražošanas ieguldījumus, ņemt kredītu un veikt kārtīgu nomas objekta apsaimniekošanu.

Vadoties no minētiem principiem, kā arī no rūgtās pieredzes, ka īslaicīga noma noved pie zemes sliktas apsaimniekošanas, tās auglības zaudēšanas, dabas aizsardzības pasākumu neievērošanas un tādējādi pie vides piesārņošanas, kā arī rada nelabvēlīgus apstākļus jaunu mašīnu un inventāra iegādei, lopu turēšanas un barības piegādes sistēmas pilnveidošanai, jo nesekmē jaunu kapitālu investīcijas, vēsturiski un arī pašreiz daudzkārt normē minimālo nomas laiku lauksaimniecībā.

Piemēram, Indijā pēc neatkarības pasludināšanas īstenoja zemes reformu un, ievērojot nomnieku ļoti lielo skaitu un viņu neaizsargāto stāvokli, katrā pavalstī noteica nomas maksas apmērus, vadoties no normatīvās bruto produkcijas vērtības; tomēr nomas maksas kopēja maksimālā robeža visai valstij nav noteikta, bet atstāta katras pavalsts ziņā, jo stāvoklis katrā pavalstī ir atšķirīgs. Šīs normas noteikšanā pavalstīs vadījās no sociālā taisnīguma viedokļa.

Lauksaimniecības zemes nomas laiks pašreiz tiek regulēts daudzās Rietumeiropas zemēs. Šo regulējošo ierobežojumu mērķis ir aizsargāt zemes apsaimniekotāju - nomnieku tiesības un nodrošināt tiem iespēju izmantot ilgspējīgas lauksaimniecības priekšrocības. Itālijā ar 1982.gada likumu noteikts lauksaimniecības objektu minimālais nomas laiks uz 15 gadiem.

Uzskatām, ka Latvijas apstākļos minimālais lauksaimniecības zemes nomas laiks būtu divas augu seku rotācijas jeb 12 gadi.

 

6.2. Nomas laika izbeigšanās

Lauksaimniecības zemes (ieskaitot lauku saimniecības) nomas laika izbeigšanās var notikt:

a) kad izbeidzas nomas līgumā noteiktais zemes (nomas objekta) nomas laiks.

Ievērojot ilgspējīgas lauksaimniecības nodrošināšanas nepieciešamību, parasti likums regulē arī nomas līguma pagarināšanas kārtību. Piemēram, Vācijā, Reinzemes federālajā zemē, zemes nomas likums paredz, ka pie ilglaicīgas nomas nomas pēdējā gadā nomniekam ir tiesības iesniegt iznomātājam rakstisku iesniegumu par nomas līguma pagarināšanu. Ja iznomātājs trīs mēnešu laikā šo priekšlikumu nenoraida, tad nomas līgums automātiski pagarinās uz nenoteiktu laiku.

b) Nomas izbeigšanās ar uzteikumu.

Izšķir kārtējo uzteikumu un ārkārtas uzteikumu.

* Kārtējais uzteikums.

Tas attiecas uz nomas līgumiem, kas noslēgti bez nomas beigu termiņa uzrādīšanas, uz nenoteiktu laiku. Šai gadījumu uzteikums ir jāiesniedz ne vēlāk kā konkrēta gada trešajā darbdienā, paziņojot, ka nomas līgums tiek izbeigts nākošā gada beigās. Ja nomas līgums ir slēgts ne par kalendāro, bet saimniecisko gadu (piem., no 1.novembra līdz nākošā gada 31.oktobrim), tad uzteikums iesniedzams līdz 4.novembrim par nākošā nomas gada uzteikšanu, tas ir, 2 gadus iepriekš.

Uzteikums nav nepieciešams, ja nomas līgums ir noslēgts uz visu nomnieka mūžu; šai gadījumā tas izbeidzas ar nomnieka nāvi. Ja nomnieka mantinieki vai arī iznomātājs nevēlas nomas līgumu ar nomnieka mantiniekiem pagarināt, tad viņiem par to jāiesniedz rakstisks iesniegums vismaz 6 mēnešus pirms nomas līguma laušanas.

Ja nomnieks kļūst darba vai rīcības nespējīgs, tad viņam ir tiesības uzteikt nomas līgumu bez speciālu termiņu ievērošanas.

* Ārkārtas uzteikums.

Ārkārtas gadījumos nomas līgumu var uzteikt bez nomas beigu termiņa ievērošanas šādos gadījumos:

* ja ir iestājušies no nomnieka vai iznomātāja neatkarīgi apstākļi, kas traucē vai nepieļauj nomas objekta izmantošanu (piem., dabas katastrofas, karš u.c.);

* ja nomnieks nemaksā līgumā paredzētajā laikā nomas maksu;

* ja nomnieks izmanto nomas objektu nelikumīgi.

* Savstarpējās vienošanās ceļš.

Nomas līgumu var izbeigt, abām pusēm - iznomātājam un nomniekam - savstarpēji vienojoties.

 

 

7. NOMAS LĪGUMA NOSTIPRINĀŠANA

 

Zemes nomas līgums kārto divu pušu - iznomātāja un nomnieka - tiesiskās attiecības. Lai šāds līgums iegūtu tiesisku spēku arī attiecībā pret trešajām personām, nepieciešama to juridiskā noformēšana, kura ietver arī to pārbaudi ar mērķi novērst nevēlamu vai pat nelikumīgu līgumu noslēgšanu un kura aizstāvētu līgumslēdzēju tiesības strīdus un konfliktu gadījumos, kā arī pret trešajām personām.

Nomas līguma nostiprināšana notiek likumā paredzētajā kārtībā, reģistrējot to attiecīgā institūcijā. Angliski runājošās zemēs, galvenokārt bijušajās Britu sadraudzības zemēs, līguma nostiprināšanu veic zemes reģistrs (arī zemes kadastra reģistrs). Latvijā vēsturiski ir iedibināta kārtība, ka nomas līgumu apstiprina vietējā pašvaldība vai zvērināts notārs un to ieraksta attiecīgās zemesgrāmatu nodaļas zemesgrāmatā.

Nomas līguma nostiprināšana ir juridisks akts, ko izdara uz iznomātāja rakstiska paziņojuma pamata, ko ir apstiprinājis arī nomnieks. Tas jāizdara mēneša laikā no līguma noslēgšanas dienas. Nomas līguma nostiprināšana nodrošina:

* nomnieka tiesības uz nomas līguma turpināšanu, mainoties nomas objekta īpašniekam - iznomātāja nāves gadījumā, nomas objekta atsavināšanas, dāvināšanas vai cita veida īpašnieka maiņas gadījumā;

* iznomātāja tiesības prasīt nomas līguma izpildi no nomnieka gadījumos, kad nomnieks nepilda vai pārkāpj nomas līguma noteikumus, slikti apsaimnieko nomas objektu, nomirst u.c.;

* valsts un pašvaldību institūcijām iespēju pārbaudīt nomas līguma likumību un novērst nelikumīgus nomas līgumus;

* iespēju kontrolēt privāttiesisko apgrūtinājumu (hipotekāro un citu) radīšanu un pildīšanu atbilstoši nomas līguma garam un saturam;

* mainīgās nomas maksas apmēra (summas) koriģēšanu, ja tā saistīta ar cenu indeksa izmaiņām, nosakot nomas maksas izmaiņas ar vietējās pašvaldības piedalīšanos.

 

 

8. NOMAS LĪGUMA IZBEIGŠANĀS NOSACĪJUMI

 

Izbeidzoties nomas attiecībām vai nu līgumā noteiktajā termiņā, vai arī pie līguma uzteikšanas, vai vienas no līgumslēdzēju pušu nāves gadījumā, kā arī citos šeit neminētajos gadījumos, kā nomniekam, tā iznomātājam ir pienākumi un tiesības, kas tiem jāievēro.

 

8.1. Nomnieka pienākumi un tiesības

a) Nomas objekta atdošana tādā stāvoklī, lai to pēc atdošanas varētu parastajā kārtībā apsaimniekot. Ar objektu šajā gadījumā jāsaprot visu lietu summa, ietverot zemi, ēkas un būves, dzīvo un nedzīvo inventāru.

Nododot nomas objektu, jākonstatē, kādā stāvoklī tas ir, salīdzinot ar nomas objekta aprakstu, kas sastādīts kā pielikums pie nomas līguma. Nomas objekts var būt:

* atbilstošs pie līguma noslēgšanas aprakstā minētajam stāvoklim;

* var būt uzlabots, un nomniekam ir tiesības prasīt atlīdzību par uzlabojumu nenolietoto daļu;

* var būt pasliktinājies, un tādā gadījumā iznomātājam ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību.

b) Lauksaimniecības produkcijas atdošana tādā apmērā, kas nepieciešama nomas objekta normālas darbības turpināšanai līdz nākošai ražai.

Te ietilpst sēkla, stādījumi, kūtsmēsli, kā arī lopbarība līgumā noteiktajos apmēros, kādos tā bija pie līguma noslēgšanas. Pirktais mēslojums te neietilpst. Ja nomnieks nodod šo produkciju lielākos daudzumos vai labākā kvalitātē nekā pie līguma noslēgšanas, tad nomnieks ir tiesīgs prasīt atlīdzību par to produkcijas daļu un kvalitāti, kas pārsniedz pie līguma noslēgšanas aprakstā minēto.

c) Promņemšanas tiesības.

Izbeidzoties nomas līgumam, nomniekam ir tiesības ņemt projām tos uzlabojumus, ko var paņemt, nebojājot objektā ietvertās būves un iekārtas (piem., slaukšanas iekārtas, barības sadales iekārtas, piena dzesēšanas iekārtas u.c.), vai arī saņemt par to atlīdzību.

 

8.2. Iznomātāja pienākumi un tiesības

a) Virsvērtības atlīdzināšanas pienākums.

Ar to jāsaprot, ka iznomātājam ir jāatlīdzina nomniekam tie uzlabojumi, ko viņš ir panācis ar saviem ieguldījumiem, kas pārsniedz līgumā minētos ieguldījumus un ir paaugstinājuši nomas objekta vērtību. Taču tas attiecas tikai uz saimniekošanai derīgiem ieguldījumiem, kas palielina saimniekošanas atdevi (rentabilitāti) un vērtību, kā:

* drenāžas sistēmas izbūvi;

* jaunu ceļu izbūvi;

* jaunu ražošanas ēku celtniecību;

* esošo saimniecības ēku rekonstrukciju vai pārbūvi;

* apkures sistēmas modernizāciju un līdzīgi.

Iznomātājam ir pienākums par šiem uzlabojumiem atlīdzināt tajā gadījumā, ja viņš to veikšanai ir devis savu piekrišanu. Ja puses nevar vienoties par atlīdzības lielumu, tad to nosaka tiesa.

b) Nepabeigtās ražošanas atlīdzināšana.

Ja nomas līgumam izbeidzoties nomnieks atstāj ieguldījumus nepabeigtā ražošanā, kas ir nepieciešami ražošanas turpināšanai un pārsniedz pie līguma noslēgšanas aprakstā minētos nepabeigtās ražošanas apmērus, iznomātājam tie ir jāatlīdzina.

 

 

9. ZEMES NOMA AR IZPIRKUMU

 

Zemes noma ar izpirkumu pieder pie specifiskiem lauksaimniecības nomas veidiem. Uz to attiecas iepriekš minētie lauksaimniecības zemes nomas pamatprincipi ar dažiem zemāk minētiem izņēmumiem un papildinājumiem.

Zemes nomu ar izpirkumu lieto, ja praktiskajās saimnieciskajās attiecībās starp zemes īpašnieku — iznomātāju un nomnieku veidojas situācija, kad labas nomas attiecības jāpārtrauc tāpēc, ka zemes īpašnieks nolēmis iznomājamo zemi (saimniecību) pārdot, bet nomnieks, kurš ir arī nomājamā zemes gabala kaimiņš, nevar to tūlīt nopirkt.

Tādās situācijās var noderēt nomas ar izpirkumu metode.

Protams, te aprakstītais piemērs nav vienīgā situācija, kad var būt nepieciešama vai abpusēji izdevīga zemes noma ar izpirkumu.

Nomas ar izpirkumu būtība un principiālais saturs ir šāds:

* darījums noformējams ar īpašu līgumu, kas ietver zemes nomas un izpirkuma visus attiecību aspektus;

* zemes izpirkuma maksu nosaka, pusēm vienojoties vai to uzticot trešajai personai;

* zemes izpirkuma maksa nevar būt augstāka par zemes tirgus jeb kadastrālā novērtējuma cenu, plus procenti par nomas līguma laiku. Nosakot procentu lielumu, ieteicams vadīties no lauksaimnieciskajai ražošanai vispāratzītajām pieņemamajām procentu likmēm, kas vidēji ir 4-6%;

* zemes izpirkuma laiku, t.i., beigu termiņu nosaka, pusēm vienojoties, bet tas nevar būt ilgāks par 25 gadiem;

* zemes nomas ar izpirkumu darījumā var iesaistīties kredītiestādes (parasti Valsts hipotēku un zemes banka) ar finansu faktoringa metodi. Šādā gadījumā kredītiestāde var norēķināties ar zemes īpašnieku īsos termiņos, kļūt par objekta juridisko īpašnieku ar nostiprinājumu zemesgrāmatā, bet ar nomnieku-izpircēju noslēdz atsevišķu līgumu par nomu un izpirkumu, paredzot konkrētus maksājuma termiņus un tajos maksājamo nomas-izpirkuma maksu;

* divpusējā zemes izpirkuma darījumā nomnieks-izpircējs var kļūt par īpašnieku pēc tam, kad samaksāta vairāk nekā puse no izpirkuma maksas. Šajā gadījumā nomas objekts var tikt nostiprināts zemesgrāmatā uz nomnieka-izpircēja vārda, bet atlikusī nomas-izpirkuma maksa ir pārformējama uz minēto objektu kā hipotekārais kredīts;

* izpirkuma laikā nomniekam-izpircējam jāievēro līgumā noteiktā saimniekošanas sistēma, kā arī jāveic visi kārtējie nomas objekta uzturēšanas un remonta darbi;

* nomniekam - izpircējam ir tiesības nomas laikā veikt nomas objekta uzlabošanas pasākumus, kas palielina nomas objekta vērtību un ražošanas atdevi (rentabilitāti), turklāt iznomātājam (fiziskai personai vai attiecīgai kredītiestādei) par nomas objekta vērtības pieaugumu vai ienesīguma palielināšanos šo ieguldījumu rezultātā nav tiesību palielināt nomas ar izpirkumu maksu.

Šie ieguldījumi var būt:

* zemes meliorācijā;

* skābo augšņu pamatkaļķošanā;

* tiltu, caurteku un aizsprostu būvē;

* ceļu atjaunošanā un ierīkošanā;

* ražošanas ēku būvniecībā, rekonstrukcijā un atjaunojošā vai uzlabojošā remontā;

* mašīnu un iekārtu iegādē, kapitālajā remontā un modernizācijā;

* spēka pārvadu, sakaru līniju, gāzes vadu, ūdensvadu, kanalizācijas un attīrīšanas sistēmu un atkritumu utilizācijas iekārtās;

* zemes dzīles izpirkuma laikā nomnieks-izpircējs izmanto saskaņā ar zemes nomas vispārējiem noteikumiem, bet pēc lielākās daļas izpirkuma nomaksas — saskaņā ar likumu "Par zemes dzīlēm";

* nomas objektā ietilpstošā meža produktus, resursus un materiālus nomnieks-izpircējs izmanto: pēc lielākās daļas izpirkuma nomaksas — saskaņā ar meža ierīcības un izmantošanas plānu, bet līdz tam — saskaņā ar nomas līgumu.

Zemes nomas ar izpirkumu līgums apliecināms pagasta tiesā vai pie zvērināta notāra, apstiprināms un reģistrējams pagasta valdes kancelejā un nostiprināms (korborējams) zemesgrāmatā.

Zemkopības ministrijas izveidotā darba grupa

Pamatprincipus izstrādāja speciāla darba grupa, kurā ietilpa: A.Boruks, K.Špoģis, V.Pirksts. Darbu konsultēja Zemkopības ministrijas speciālisti V.Elksnis un S.Grigaļūna.

Atsauksmes un priekšlikumus par Lauksaimniecības zemes nomas pamatprincipiem Zemkopības ministrijas Juridiskais departaments Rīgā, Republikas laukumā 2 gaida līdz 1998.gada 20.augustam.

Oficiālā publikācija pieejama laikraksta "Latvijas Vēstnesis" drukas versijā.

ATSAUKSMĒM

ATSAUKSMĒM

Lūdzu ievadiet atsauksmes tekstu!