Vēl viena iespēja dzīvokļu privatizētājiem

Šā gada 7.aprīlī Saeimā tika pieņemti un ar 12.maiju stājās spēkā kārtējie – cerams, vieni no pēdējiem – grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju Foto: Elmārs Rudzītis, A.F.I.

Grozījumi tika ierosināti un izstrādāti ar vienu galveno mērķi – noteikt precīzu un visiem saprotamu dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas mehānismu. Tā kā dzīvokļu privatizācija mūsu valstī tiek īstenota par privatizācijas sertifikātiem, tad, protams, nevar aprobežoties tikai ar grozījumiem dzīvojamo māju privatizācijas likumā, un Saeimā tiek izskatīti grozījumi veselā likumu paketē – ne vien likumā “Par privatizācijas sertifikātiem”, bet arī citos privatizācijas jomu reglamentējošos likumos.
Visu minēto likumu izmaiņu galvenā jēga ir noteikt privatizācijas sertifikātu lietošanas termiņu pamatgadījumos līdz 2005.gada 31.decembrim, bet atsevišķos izņēmuma gadījumos, kuri gan būs diezgan stingri reglamentēti likumos, sertifikātu izmantošanu atļaut arī 2006.gadā un turpmāk. Tomēr pamatideja, kas aužas cauri pašreiz apstiprināšanā esošajām likumu izmaiņām, tai skaitā arī grozījumiem likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, ir šāda – no 2006. gada valsts un pašvaldību īpašumi tiks pārdoti Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā, proti, par naudu.
Pagaidām jāņem vērā viena lieta – lai gan grozījumi dzīvojamo māju privatizācijas likumā ir stājušies spēkā, attiecīgu izmaiņu likumā “Par privatizācijas sertifikātiem” vēl nav, un pašreizējā sertifikātu likuma redakcijā noteikts, ka privatizācijas sertifikāti ir izmantojami līdz 2004.gada beigām. Atbilstošas izmaiņas noteikti tiks izdarītas arī likumā “Par privatizācijas sertifikātiem”.

Privatizācijas
pabeigšanas kārtība

Tagad likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” ir noteikts (34.panta 3.daļa), ka īrnieks un viņa ģimenes locekļi ir tiesīgi iesniegt privatizācijas pieteikumu ne vēlāk kā līdz 2005.gada 31.decembrim, izņemot šajā likumā paredzētos gadījumus, savukārt likuma pārejas noteikumu 30.punktā teikts, ka no 2006.gada 1.janvāra dzīvojamās mājas un tajās esošie objekti tiek atsavināti Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā, izņemot privatizācijas likumā paredzētos gadījumus. Izņēmuma gadījumi minēti likuma jaunajā, 79.pantā, un tie ir šādi:
1) nav pabeigta kopīpašuma sadale starp valsti vai pašvaldību un privātīpašnieku (dzīvojamā māja pieder kopīpašniekiem domājamās daļās);
2) nav pabeigta dzīvojamās mājas izslēgšana no valsts vai pašvaldības uzņēmējsabiedrības pamatkapitāla;
3) jautājumā par dzīvojamās mājas īpašuma tiesībām uzsākta un vēl nav pabeigta tiesvedība.
Jāatzīmē, ka starp izņēmumiem nav minēti gadījumi, kad privatizācijas komisija nav sagatavojusi un nodevusi privatizācijai dzīvojamo māju. Tādējādi gan pašvaldību privatizācijas komisijām, gan arī valsts aģentūrai “Mājokļu aģentūra” (MA), kas pārņēmusi valsts dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas funkcijas, nāksies visas dzīvojamās mājas nodot privatizācijai un īrniekiem izsūtīt privatizācijas paziņojumus līdz 2005.gada nogalei.
Likuma 79.pantā minētajos gadījumos, kad dzīvojamo māju privatizācija pagaidām nav iespējama, privatizācijas komisijas (arī MA) nosūta šo māju īrniekiem paziņojumus, ka nevar uzsākt attiecīgās mājas privatizāciju. Šādi paziņojumi izsūtāmi līdz 2004.gada 1.decembrim, un to paredz pārejas noteikumu 29.punkts.
Īrnieki, kuri šogad būs saņēmuši šādus paziņojumus, būs tiesīgi līdz pat 2005.gada 31.decembrim (tātad gada laikā) privatizācijas komisijā iesniegt privatizācijas ierosinājumu. Šis jēdziens un arī dokuments dzīvojamo māju privatizācijā ir gluži jauns, un to varētu uzskatīt par tādu kā āķi lūpā, kas dod tiesības privatizācijas pretendentam pabeigt privatizāciju un šai nolūkā izmantot privatizācijas sertifikātus arī pēc 2006.gada 1.janvāra.
Tomēr jāņem vērā, ka šis āķis lūpā atbilstoši likuma 83.pantam būs derīgs tikai noteiktu laiku – pārsvarā sešus mēnešus pēc tam, kad privatizācijas komisija būs pieņēmusi lēmumu par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu.
Domājams, ka minētās likuma normas tagad ir gana demokrātiskas, jo ļauj izmantot privatizācijas sertifikātus dzīvokļu un dzīvojamo māju privatizācijai arī tajos gadījumos, kad kādu objektīvu apstākļu dēļ pašlaik māju privatizācija nav iespējama.

Apsaimniekošanas
maksu atdala no īres maksas

Solis uz priekšu sperts arī privatizētās dzīvojamās mājas apsaimniekošanas maksas noteikšanas reglamentācijā. Līdz šim bija spēkā likuma norma, kura noteica, ka privatizētā daudzdzīvokļu mājā dzīvokļu īpašnieka maksājamā apsaimniekošanas maksa nedrīkst būt augstāka par īres maksu, ko šajā mājā maksā īrnieki.
Tagad dzīvojamo māju privatizācijas likuma 50.panta 2.daļā šī sasaiste ir svītrota, nosakot, ka dzīvokļu īpašnieku maksājamā apsaimniekošanas maksa tiks noteikta un maksāta Ministru kabineta (MK) noteiktajā kārtībā. Tādējādi sagatavošanā jau ir jauni MK noteikumi, kas turpmāk reglamentēs dzīvokļu īpašnieku un namu pārvaldnieku savstarpējās attiecības.
Jāatzīmē gan, ka dzīvokļu īpašniekiem privatizētā mājā ir tiesības pašiem lemt par visiem jautājumiem, tostarp arī par ikmēneša apsaimniekošanas maksas lielumu. To nosaka likums “Par dzīvokļa īpašumu”. Tomēr dzīvokļu īpašnieku aktivitāte šai ziņā vēl ir ļoti zema. Tikai aptuveni ceturtā daļa no privatizētajām mājām (ieskaitot arī viendzīvokļa un divdzīvokļu mājas) ir pārņemtas pašu dzīvokļu īpašnieku valdījumā, bet tādu daudzdzīvokļu māju, kurās paši dzīvokļu īpašnieki noteikuši ikmēneša maksas lielumu, ir gaužām maz. Tātad topošie MK noteikumi ir ļoti būtiski, un tie attieksies vispirms jau uz neaktīvo dzīvokļu īpašnieku mājām.
Kā liecina pieredze, no namu pārvaldnieku patvaļas, paaugstinot apsaimniekošanas maksu privatizētajās mājās, nebūtu īpaši jābaidās, jo arī pārvaldnieki ļoti labi saprot, ka, nepamatoti vai ievērojami ceļot apsaimniekošanas maksu, viņi riskē pazaudēt mājas pārvaldīšanas tiesības – arī neaktīvie dzīvokļu īpašnieki tomēr var nobalsot par citu pārvaldnieku. Pamazām gan dzīvokļu īpašniekos, gan namu pārvaldītājos sāk nostiprināties apziņa, ka saimnieks un noteicējs tomēr ir dzīvokļa īpašnieks, bet pārvaldniekam ir atvēlēta izpildītāja loma.

Ierobežo mākleru aktivitātes

Izmaiņas skārušas arī likuma 15. un 21.pantu, kas nosaka priekšrocības un secību brīvo dzīvokļu izsolēs. Likumdevējs tagad priekšplānā izvirzījis jaunu priekšrocību grupu, kam ir tiesības piedalīties dzīvokļu izsolēs vispirms. Tie ir denacionalizēto vai īpašniekiem atdoto māju tā dēvētie vecie īrnieki, kuriem līgums noslēgts līdz namīpašuma atdošanai un pret kuriem tiesā vērsta prasība par izlikšanu, ja īpašniekiem nav pienākuma tiem ierādīt citu dzīvojamo telpu.
Ir saprotama likumdevēja vēlme šādu samērā šauru pretendentu grupu ar lielu vajadzību pēc citas dzīvojamās telpas nolikt izsoļu priekšrocību galvgalī, jo esošā brīvo dzīvokļu izsoļu prakse rāda, ka gandrīz visus izsolāmos dzīvokļus šobrīd nopērk mākleri. Arī likuma jaunās, 5.daļas, kas paredz ierobežojumus dzīvokli nopirkušajam to tālāk atsavināt, iekļaušana likuma 15.pantā acīmredzot ir saistīta ar to pašu vēlmi tālāk ierobežot mākleru aktivitātes dzīvokļu izsolēs, lai gan šīs normas iekļaušana likumā ir visai apšaubāma no konstitucionālā viedokļa.

Pašvaldības drīkstēs lemt par nenodošanu privatizācijai

Grozījums likuma 74.panta 5.daļā, kas atļauj turpmāk pašvaldībām pieņemt lēmumus par atsevišķu dzīvojamo māju, kurās nav paātrināti privatizētu dzīvokļu, nenodošanu privatizācijai, šobrīd drīzāk var tikt uzskatīts par zināmu reveransu Ventspilij, kuras dome savulaik jau lēma par zināma māju skaita neprivatizēšanu. Šīs jaunās normas plašāks lietojums Latvijā diezin vai ir gaidāms, jo reāli neprivatizētu daudzdzīvokļu māju vairs nav nemaz tik daudz.
Savukārt šīs daļas grozījuma otrajai pusei, ciktāl tas attiecas uz atsevišķu dzīvokļu nodošanu vai nenodošanu privatizācijai, būtu jāpievērš īpaša uzmanība un jākomentē sīkāk. Proti, jau šobrīd esmu saņēmis vairāku pašvaldību darbinieku viedokli, ka grozījums atļauj pašvaldību domēm (padomēm) pieņemt lēmumu, saskaņā ar kuru varētu neprivatizēt izīrētus un privatizācijai jau nodotus dzīvokļus. Tomēr šāds likuma normas tulkojums neiztur kritiku, jo nevar 74.panta 5.daļas teikuma daļu izraut no šā panta konteksta un likuma konteksta vispār.
Likuma 74.panta 5.daļa nosaka gadījumus, kad pašvaldība noteiktā kārtībā ir tiesīga lemt par atsevišķu dzīvojamo māju un dzīvokļu nenodošanu privatizācijai tikai tad, ja dzīvojamās mājas (dzīvokļa) privatizācija vēl nav uzsākta, tātad nav izsūtīti privatizācijas paziņojumi. Pretējā gadījumā tālāko dzīvokļu privatizācijas gaitu nosaka likuma 34.panta 3.daļas nosacījums, nevis 74.pants. Tādējādi jāsecina, ka atbilstoši likuma grozījumam varētu būt runa vienīgi par pašvaldību tiesībām izslēgt no privatizācijas procesa atsevišķus izīrētus, privatizācijai vēl nenodotus un īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai nenodotus dzīvokļus.
Arī likuma 74.panta jaunā, 10.daļa varētu nesagādāt pašvaldībām tik daudz gandarījuma, kā cerēts. Šis papildinājums paredz, ka likumā “Par pašvaldību palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” noteiktajā kārtībā izīrēts dzīvoklis netiek nodots privatizācijai vai privatizēts līdz dzīvojamās mājas privatizācijai. Minētā norma acīmredzot attieksies uz tiem izīrēšanas gadījumiem, kad īres līgums tiek slēgts pēc šo grozījumu stāšanās spēkā (tas ir, pēc šā gada 12.maija). Daudzos gadījumos arī līdz šim pašvaldības, pieņemot lēmumus par brīvo dzīvokļu izīrēšanu, jau lēma vienlaikus arī par izīrējamo dzīvojamo telpu neprivatizēšanu.
Izmaiņas likuma 77.pantā, kas reglamentē tālāko rīcību ar neprivatizētajiem dzīvokļiem, nav principiālas un neko nemaina pēc būtības – valsts attieksme pret šo jautājumu paliek nemainīga: izīrēta un neprivatizēta pašvaldības vai valsts dzīvokļa tālāka atsavināšana citām personām iespējama vienīgi ar īrnieka un viņa pilngadīgo ģimenes locekļu rakstveida piekrišanu. Pašreizējā privatizācijas likuma grozīšana vairāk bija saistīta ar to, ka tika konstatētas pretrunas ar Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likuma normām.

Zemes pēcprivatizācija

Jau pāris gadu dzīvojamo māju privatizācijas likumā ir iekļautas normas, kas dod iespēju privatizēto māju dzīvokļu īpašniekiem iegūt īpašumā arī mājai piesaistītos zemesgabalus, ja dzīvojamās mājas privatizācijas laikā zemes privatizācijai ir pastāvējuši ierobežojumi un tādējādi tikušas privatizētas tikai ēkas un būves bez zemes.
Dzīve ir parādījusi, ka esošā zemes pēcprivatizācijas kārtība nav rezultatīva, tāpēc tika sagatavoti priekšlikumi, kā varētu veicināt dzīvokļu īpašnieku ieinteresētību iegūt īpašumā zem privatizētajām mājām esošos valstij vai pašvaldībām piederošos zemesgabalus. Šajā jomā jaunie noteikumi ir šādi:
1) zemi nodod īpašumā bez atlīdzības, tas ir, nemaksājot par to ar sertifikātiem, visā Latvijas teritorijā – gan pilsētās, gan laukos (līdz šim pilsētās zeme bija jāizpērk par sertifikātiem);
2) toties izdevumus par zemesgabala noteikšanu, zemesgabala iemērīšanu un tā reģistrāciju zemesgrāmatā sedz paši dzīvokļu īpašnieki;
3) privatizācijas komisijas lēmuma pieņemšanai par zemesgabala nodošanu īpašumā vairs nav nepieciešama visu dzīvojamās mājas privatizēto objektu īpašnieku rakstveida piekrišana.
To, kādā veidā pāriet no bijušās zemes pēcprivatizācijas kārtības uz jauno, precīzāk nosaka likuma pārejas noteikumu 31., 32. un 33.punkts.

Privatizācijas termiņš netiks mainīts

“Mājokļa aģentūrai” vairāk saistoši ir tie likuma papildinājumi, kas iekļauti ar skatu uz nākotni un nosaka aģentūras tuvākos svarīgākos uzdevumus valsts mājokļu pēcprivatizācijas politikas veidošanā. Līdz ar to jau tagad ir likumisks pamats turpināt šādas aģentūras aizsāktās aktivitātes:
1) sagatavot MK noteikumus par dzīvojamo māju pārvaldnieku kompetences kritēriju noteikšanas, pārvaldnieku sertificēšanas un viņu apmācības organizēšanas kārtību;
2) izstrādāt un saskaņot namu pārvaldnieku izglītības programmu paraugus namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jomā;
3) MK noteiktā kārtībā veidot mājokļu monitoringa sistēmu un datu bāzi mājokļu jomā.
Rezumējot veiktās izmaiņas likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, jāsecina, ka galvenais ir tas, ka valsts vēlreiz devusi iespēju pabeigt līdz galam dzīvokļu privatizācijas procesu un noteikusi tam galīgo termiņu – 2005.gada 31.decembri. Cerēt, ka šis termiņš vēl varētu tikt pagarināts, nav pamata, jo tagad likumos ir iestrādāts arī mehānisms, kā veikt privatizāciju pašlaik vēl nerealizējamos gadījumos. Varētu teikt, ka gandrīz par visu jau ir padomāts.

Indulis Krauze,

valsts aģentūras “Mājokļu aģentūra” Tiesību departamenta vadītājs