Kā pavisam godīgi kļūt par dzīvokļa īpašnieku

Konsultējot par darījumiem ar dzīvojamām telpām

Raitis Kalniņš, asociācijas “NĪMA” viceprezidents, — “Latvijas Vēstnesim”

Dzīvojamo māju un dzīvokļu īpašnieki, arī īrnieki un citas personas bieži vien ir ļoti ieinteresētas dažāda veida darījumos ar dzīvojamām telpām. Taču bez šādu darījumu pieredzes un nezinot likumus, viņi bieži vien nonāk grūtās situācijās. Aplūkosim pamatproblēmas, ar kurām būtu jāiepazīstas visiem, kas vēlētos iesaistīties šādos darījumos.

Plašāk izplatītos darījumus ar dzīvojamām telpām (dzīvokļiem) nosacīti var iedalīt sekojošos veidos:

1. atsavināšana (pārdošana — pirkšana, dāvināšana);

2. izīrēšana un īre;

3. apmaiņa.

Pamatā šo darījumu kārtību reglamentē:

1. LR likums “Par dzīvokļa īpašumu” (spēkā no 26.10.1995. Vēstnesis, 12.10.95. nr. 157);

2. LR likums “Par dzīvojamo telpu īri” (01.04.93.);

3. LR MP 13.04.93. lēmums nr.186 “Iedzīvotāju pierakstīšanās un izrakstīšanās noteikumi”;

4. LR MP 01.07.93. lēmums nr.342 “Dzīvojamo telpu apmaiņas noteikumi”;

Rīgas pilsētā darījumos, kas saistīti ar pašvaldību dzīvokļiem un dzīvojamām telpām, papildus ir jāņem vērā arī Rīgas Domes speciālie lēmumi:

5. RD lēmums nr.3157 “Par lēmumu, kas saistīti ar personu reģistrēšanu (pierakstīšanu) pašvaldības izīrētajās dzīvojamās telpās, pieņemšanu” (07.05.96);

6. RD nolikums nr.52 “Rīgas Domes Īpašuma departamenta Personu reģistrēšanas (pierakstīšanas) pašvaldības izīrētajās dzīvojamās telpās komisijas nolikums” (07.05.96.);

7. Gadījumos, kurus neregulē augstāk minētie LR likumi un normatīvie dokumenti, ir jāvadās pēc normām, kuras nosaka Civillikums.

Citās pilsētās un pārējās administratīvajās teritorijās ir jāiepazīstas ar šo administratīvo teritoriju vietējo valsts pārvaldes un pašvaldību dzīvokļu pārvalžu institūciju speciālajiem noteikumiem (ja tādu nav, jāvadās no augstāk minētajiem LR likumiem, MK noteikumiem un Civillikuma ).

Pie izdevības gribu piezīmēt par dažu Rīgas Domes t.sk. arī iepriekš minēto nolikumu nr.52, 342. un 3157., lēmumu apšaubāmo tiesiskumu un spēkā esamību, tā kā tie atbilstoši likumam “Par pašvaldībām” nav publicēti valsts oficiālajā laikrakstā “Latvijas Vēstnesī”.

1. Dzīvokļa īpašums

Dzīvokļu fonds Latvijā tiek dalīts pēc īpašuma piederības pazīmēm sekojošā kārtībā:

— Valstij piederoši dzīvokļi (mājas);

— Pašvaldībām piederoši dzīvokļi (mājas);

— Citām juridiskām personām piederoši dzīvokļi (mājas);

— Fiziskām personām piederoši dzīvokļi (mājas).

Dzīvokļa īpašuma tiesību regulē LR likums “Par dzīvokļa īpašumu”, turpmāk tekstā “Likums 1”, kas nosaka:

1. pants. (1) Dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, ir katra īpašnieka atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu.

Dzīvokļa īpašumam piemīt visas nekustama īpašuma (NĪ) pazīmes, un pēc savas būtības dzīvokļa īpašums (DzĪ) ir viena no NĪ specifiskām formām, tāpēc ka tas vienā un tajā pašā laikā pārstāv divas īpašuma formas — atsevišķo un kopīpašumu. Bez tam jāņem vērā, ka par DzĪ var runāt tikai daudzdzīvokļu mājas gadījumā un ja šajā mājā dzīvokļi vienlaicīgi pieder vairākiem īpašniekiem. Viendzīvokļu vai daudzdzīvokļu mājās, kurās visi dzīvokļi pieder vienam īpašniekam, nevar runāt par DzĪ.

Daudzās pasaules valstīs, piem., Zviedrijā, Somijā, Anglijā u.c., likums neparedz tādu NĪ formu kā DzĪ, savukārt Vācijā pastāv šāda īpašuma forma.

Precizēsim Likumā 1 dzīvokļa īpašuma jēdzienā izdalītās divas — atsevišķo un kopīpašuma daļu.

2. pants. (1) Atsevišķais īpašums ir daudzdzīvokļu mājā esoša no pārējās mājas daļas nošķirta telpa vai telpu komplekss, kas kā dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā un kam ir piederīgas tā sienas, iekšējās starpsienas, griesti, grīdas, to apdare, logi, durvis, caurules, dūmvadi, vadu (komunikāciju) daļas un citu ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas, visi uzlabojumi, kas atrodas telpas vai telpu kompleksa robežās, kā arī ārpus dzīvokļa esošās un ar to funkcionāli saistītās palīgtelpas un palīgēkas, ko īpašnieks ieguvis likumā paredzētajā kārtībā.

(2) Atsevišķajam īpašumam būvnieciski jābūt nodalītam no pārējo dzīvokļu īpašnieku atsevišķā īpašuma.

Uz atsevišķo īpašumu attiecas Civillikuma 927.panta noteikumi ar visiem aprobežojumiem, kas varētu būt noteikti arī citos likumos.

CL 927. Īpašums ir pilnīgas varas tiesība par lietu, t.i. tiesība valdīt un lietot to, iegūt no tās visus iespējamos labumus, rīkoties ar to un noteiktā kārtībā atprasīt to atpakaļ no katras trešās personas ar īpašuma prasību.

Ar dzīvokļa īpašuma kopīpašuma daļu jāsaprot:

3. pants. (1) Pie dzīvokļa īpašumiem piederošā kopīpašumā esošā daļa ir daudzdzīvokļu mājas daļa, kas sastāv no ārsienām, dzīvokli, neapdzīvojamo telpu vai mākslinieka darbnīcu atdalošām sienām, jumta, bēniņiem, kāpņu telpām, pagrabtelpām, kā arī logiem, durvīm, komunikācijām, iekārtām un citiem ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītiem elementiem, kas nepieder pie dzīvokļa, neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas, kā arī zemes gabals, ja tas nav citas fiziskās vai juridiskās personas īpašumā.

(2) Uz kopīpašumā esošo daudzdzīvokļu mājas daļu attiecināmi Civillikuma 1067.–1072. panta noteikumi.

Daudzīvokļu mājas īpašnieks tās augstvērtīgākās izmantošanas interesēs visu tās telpu bieži vien sadala dzīvojamā un neapdzīvojamā daļā. Bez dzīvojamās un neapdzīvojamās telpas Likums 1 kā atsevišķu neapdzīvojamās telpas kategoriju nodala mākslinieku darbnīcu. Neapdzīvojamai telpai tāpat kā dzīvojamai, ir jābūt funcionāli nodalītai no dzīvojamās telpas, un ir ļoti svarīgi atcerēties, ka neapdzīvojamai telpai un mākslinieku darbnīcai ir tāpat jāpiemēro DzĪ statuss:

Likums 1 (4. pants.) Dzīvokļa īpašuma statuss piemērojams arī daudzdzīvokļu mājā esošai funkcionāli nodalītai neapdzīvojamai telpai un mākslinieka darbnīcai, kas kā nošķirta telpa vai telpu komplekss ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā un pieder atsevišķai fiziskajai vai juridiskajai personai.

Specifiskā dzīvokļa īpašuma forma rada arī daudzas īpatnības tā īpašuma tiesībās, kuras ir svarīgi ņemt vērā darījumos ar dzīvokļu īpašumiem. Piemēram, Likums 1 nosaka:

5. pants. (1) Dzīvokļa īpašums ir tiesiski nedalāms.

Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot

vai citā veidā), tad tas ir šo personu kopīpašums un viņi var to valdīt un lietot kopīgi, nedalot to reālās daļās. Katrs kopīpašnieks var jebkurā laikā prasīt dzīvokļa kopīpašuma dalīšanu, nepieprasot kopīpašuma dalīšanu reālās daļās. Ar šo prasību dzīvokļa kopīpašniekam jāgriežas tiesā, kur kopīpašniekiem būs jāvienojas, kā viņi sadalīs savu kopīpašumu — dzīvokli. Reāli tas varētu būt, ka vienam no viņiem paliks viss dzīvoklis, un tam būs jāizmaksā otram piederošā dzīvokļa kopīpašuma daļa naudā vai citādā veidā jākompensē šīs daļas vērtība.

Likumā 1 ir arī noteikta kārtība par to, kā rodas DzĪ:

24. pants. (1) Dzīvokļa īpašums rodas, sadalot daudzdzīvokļu māju dzīvokļa īpašumos (atsevišķais īpašums kopā ar kopīpašuma domājamo daļu) uz likuma, tiesas sprieduma, līguma vai testamenta pamata.

(2) Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību.

(3) Sadalot dzīvokļa īpašumos daudzdzīvokļu māju, kas atrodas uz mājas īpašniekam piederošās zemes, tajos ieskaitāma zemes gabala domājamā daļa tādā pašā apmērā kā mājas kopīpašuma domājamā daļa.

(4) Dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Kā izriet no likuma, dzīvokļa īpašuma tiesības, tāpat kā jebkuras citas nekustamā īpašuma tiesības, ir jānostiprina zemesgrāmatā. Dzīvokļa īpašumu tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā Likums 1 reglamentē sekojoši:

26. pants. (1) Dzīvokļa īpašumi ierakstāmi zemesgrāmatā, un ar tiem saistītās tiesības nostiprināmas kārtībā, kāda noteikta Zemesgrāmatu likumā un likumā “Par 1937.gada 22.decembra Zemesgrāmatu likuma spēka atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību”.

Šodien, kad fizisko un juridisko personu dzīvokļa īpašuma tiesība masveidīgi rodas, pamatojoties galvenokārt uz likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (11.07.95.), veidojas neviennozīmīga situācija par dzīvokļa īpašuma tiesību nostiprināšanu (reģistrāciju), jo saskaņā ar šā likuma grozījumu 77. pantu tādi dzīvokļa īpašumi, kas rodas dzīvokļu paātrinātās privatizācijas rezultatā, līdz dzīvojamās mājas privatizācijai tiek nostiprināti (reģistrēti) nevis zemesgrāmatā, bet gan Valsts zemes dienesta (VZD) dzīvokļu kadastra reģistrā. Protams, arī šādu dzīvokli līdz visas dzīvojamās mājas privatizācijai var atsavināt, dāvināt, mantot, kā arī iegūt no tā labumu un izmantot pēc saviem ieskatiem mantas pavairošanai. Tātad arī šāds dzīvoklis kļūst par NĪ tirgus darījumu objektu. Te jāpiezīmē, ka dzīvokļu paātrinātās privatizācijas sasteigtajā sākuma posmā tika “mazliet aizmirstas” laulāto un citu ģimenes locekļu tiesības uz dzīvokļa īpašumu, dodot tās tikai tam ģimenes loceklim, ar kuru uz paātrinātās privatizācijas brīdi ir noslēgts līgums par dzīvokļa īri. Ar nokavēšanos tas tika labots grozījumos likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, kuri stājās spēkā 11.jūlijā. Personām, kas iesaistās darījumos ar tādiem paātrinātās privatizācijas rezultātā tapušajiem dzīvokļu īpašniekiem, ir jāņem vērā, ka arī pārējie šajā dzīvoklī dzīvojošie ģimenes locekļi var izvirzīt pretenzijas uz savu dzīvokļa īpašuma daļu, ja to starpā par konkrēto darījumu nav bijusi panākta iepriekšēja vienošanās.

No Likuma 1, 24.panta (2) nav pilnīgi skaidri izprotams, kā būtu jārīkojas gadījumā, kad daudzdzīvokļu mājas (kurā ir vairāk par diviem dzīvokļiem) īpašnieks ir nolēmis atsavināt uz līguma pamata kādai personai īpašumā vienu no savas mājas dzīvokļiem. Rodas jautājums: kāds statuss būtu jāsaglabā bijušajam visas mājas īpašniekam — mājas vai vairāku dzīvokļu īpašnieka. Tā kā likumā par to nekas nav noteikts, tad, vadoties no vispārējām tiesību normām, jāsecina, ka tā varētu būt daudzdzīvokļu mājas īpašnieka brīva griba, un viņš var izvēlēties, kāda īpašuma tiesību statusu saglabāt. Šajā gadījumā mājas īpašniekam saprātīgāk būtu nesarežģīt situāciju un, pārdodot dzīvokli, līgumā formēt šo darījumu kā mājas daļas pārdošanu, saglabājot ar mājas daļas ieguvēju kopīpašnieku attiecības. Ja nu kādam denacionalizēta daudzdzīvokļu nama īpašniekam tiešām ir vēlēšanās izpārdot savu māju atsevišķi kā dzīvokļa īpašumus, tad viņam vispirms jāgriežas NĪ vērtēšanas (agrāk — inventarizācijas) birojā (NĪVB), kur māja “jāsadala” dzīvokļos, Valsts zemes dienestā (VZD) jānoformē mājai piekrītošā zemesgabala iemērīšana (ja tāda nepieciešama), un tad var sākt darījumus par dzīvokļu pārdošanu. Te nu jplašs darba lauks paveras NĪVB, VZD, valsts notāriem, u.c., kas piedalās šādu darījumu noformēšanā.

Likuma 1, 24. panta (2) nosaka dzīvokļa īpašnieka īpašuma apjomu un tā noteikšanas metodi. Proti, ja daudzdzīvokļu mājā ar kopējo platību 1200 m2, kurā, piem., visi dzīvokļi pieder dažādiem īpašniekiem, ir desmit dzīvokļi un katra dzīvokļa kopējā platība ir 100 m2, tad katram dzīvokļa īpašniekam pieder atsevišķais īpašums 100 m2 platībā un 1/10 dzīvokļu īpašumos neietilpstošā mājas daļa, kā kopīpašuma daļa, kuru aprēķina, dalot dzīvokļa īpašnieka dzīvokļa kopējo platību ar visu mājas dzīvokļu kopējo platību summu, tātad 100 m2 : 1000 m2 = 1 : 10. Ja mājai pieder arī zeme, tad dzīvokļa īpašniekam kopīpašumā pieder arī 1/10 daļa no visas mājai piekrītošās zemes kopējās platības. Te ir jāņem vērā, vai dzīvokļa īpašniekam ir tiesības iegūt zemi īpašumā. Ja šādu tiesību nav, tad viņam ir šīs zemes daļas nomas tiesības. Ja zemes gabals, uz kura atrodas māja, pieder kādai citai personai (ja ir dalīts NĪ), tad mājas dzīvokļu īpašniekiem kopumā un katram atsevišķi ir zemes gabala nomas tiesības. Rodas t.s. piespiedu nomas tiesības, un zemes gabala īpašnieks vai īpašnieki nedrīkst tās atteikt ar likumu noteiktajiem nomniekiem.

2. Dzīvojamo telpu (dzīvokļu)

atsavināšanas darījumi

Noskaidrosim, kādas personas var kļūt par dzīvokļa īpašniekiem Latvijā un kādas ir viņu tiesības rīkoties ar savu īpašumu. Likums 1 nosaka:

6. pants. Dzīvokļa īpašnieks ir fiziskā vai juridiskā persona, kas likumīgi ieguvusi dzīvokļa īpašumu daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, un reģistrējusi šo īpašumu zemesgrāmatā, vai arī persona, kas dzīvokli īpašumā ieguvusi paātrinātās privatizācijas rezultātā un reģistrējusi to VZD dzīvokļu kadastra reģistrā.

Tātad Likums 1 nosaka, ka par dzīvokļa īpašnieku var kļūt jebkura fiziska vai juridiska persona, kura var iegūt to savā īpašumā likumīgā kārtā. Pamatojoties uz to, ka dzīvokļa īpašums pēc savas būtības ir NĪ, tad jāvadās arī pēc likumiem un noteikumiem, kas regulē darījumus ar nekustamiem īpašumiem. Tātad jāņem vērā abām darījuma pusēm viens no pamatjautājumiem — vai personai, kura vēlas iegūt dzīvokli īpašumā Latvijas Republikā, ir tiesības iegūt īpašumā arī zemi. Pamatojoties uz to, ka Latvijā pastāv tā dēvētais dalītais NĪ, kad ēka pieder vienai personai, bet zeme, uz kuras atrodas ēka, — citai personai, pēc pastāvošās likumdošanas dzīvokli īpašumā (bez zemes kopīpašuma daļas) var iegūt jebkura fiziska vai juridiska persona (arī ārvalstīs dzīvojoša). Ja kāda persona vēlas iegūt dzīvokli īpašumā ar visu kopīpašumā esošo zemi, tad, protams, jāvadās pēc kārtības, kas regulē zemes īpašuma tiesības gan pilsētās, gan laukos atkarībā daudzdzīvokļu mājas atrašanās vietas lauku vai pilsētas teritorijā.

7. pants. Dzīvokļa īpašnieks var savu īpašumu valdīt, iegūt no tā labumu, izmantot to pēc sava ieskata mantas pavairošanai un lietot to visādā veidā, ciktāl īpašnieku neierobežo likumi un ciktāl tas nerada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem.

9. pants. (1) Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs atsavināt vai dāvināt savu dzīvokļa īpašumu, ievērojot likumos noteikto kārtību, kā arī ieķīlāt to bez citu tās pašas mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišanas.

Likuma 1, 9. pants nosaka iespējamos DzĪ atsavināšanas darījumu veidus — pārdošanas vai dāvinājuma ceļā.

(2) Kādam dzīvokļa īpašniekam atsavinot dzīvokļa īpašumu, pārējiem šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem ir pirmpirkuma un izpirkuma tiesības gadījumos, kad viņi savu gribu iegādāties dzīvokļa īpašumu attiecīgajā daudzdzīvokļu mājā ir iepriekš izteikuši sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā. Pirmpirkuma tiesības realizējamas sabiedrības statūtos vai savstarpējā līgumā noteiktajā kārtībā.

Tātad, kārtojot atsavināšanas darījumu ar dzīvokļa īpašumu, darījuma dalībniekiem ir jānoskaidro, pastāv vai nepastāv vienošanās par pirmpirkuma tiesībām starp daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem. Ja šāda vienošanās par pirmpirkuma tiesībām pastāv, tad jārīkojas atbilstoši vienošanās noteikumiem, kurus izstrādājuši tās dalībnieki. Gadījumā, ja nav izstrādāta konkrēta kārtība, tad būtu jāvadās pēc Civillikuma 1067.–1072. panta noteikumiem, kas nosaka pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību starp kopīpašniekiem, ja kāds no viņiem atsavina savu īpašuma daļu pārdošanas ceļā.

CL 720. Ja kāds no kopīpašniekiem atsavina savu nekustamā īpašuma daļu personai, kas nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem (CL1073) divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma saņemšanas dienas, pieder pirmpirkuma tiesība, bet gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ — izpirkuma tiesība. Turpretī, ja pirmpirkuma tiesīgais atvēlēto divu mēnešu laikā neizmato savu pirmpirkuma tiesību, atbilstoši saņemtā līguma noteikumiem, tad viņš šo tiesību zaudē.

Tātad, lai pārdevējs un potenciālais pircējs rīkotos pareizi attiecībā pret pirmpirkuma tiesīgo, viņiem pie notāra ir pilnībā jānoformē un jānoslēdz pirkuma līgums (akts) un, kā likums nosaka, tas jau noformētā (parakstītā un pie notāra apstiprinātā veidā) jāiesniedz pirmpirkuma tiesīgajam (tiesīgajiem). Tikai tādā gadījumā pirmpirkuma tiesīgajam ir pilnīgi skaidri izteikts pirmpirkuma tiesību izmantošanas priekšlikums un iespējamā darījuma noteikumi, kuri ir saistoši gan iesniedzējam, gan pirmpirkuma tiesīgajam.

(3) Ja dzīvokļa īpašums ir nonācis vairāku personu kopīpašumā (mantojot vai citā veidā), katrs kopīpašnieks var savu domājamo daļu atsavināt kādam no pārējiem kopīpašniekiem vai — ar viņu piekrišanu — citai personai.

Pagaidām nav īstas skaidrības par to, vai pašvaldības izmantos pirmpirkuma tiesību arī darījumos ar dzīvokļa īpašumiem. Jo pamatojoties uz to, ka dzīvokļa īpašums arī ir NĪ, tad, kā izriet no MK not. nr.110 (07.06.94.), pašvaldībām ir šādas pirmpirkuma tiesības.

3. Dzīvojamo telpu (dzīvokļu)

izīrēšanas un īres darījumi

Dzīvojamo telpu izīrēšana un īre ir darījums starp izīrētāju un īrnieku.

Šāda veida darījuma iespējamību nosaka Likuma 1, 10. pants.

Dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs dzīvokļa īpašumu nodot lietošanā citai personai, noslēdzot attiecīgu līgumu.

Dzīvokļa īpašuma nodošana kādas personas lietošanā, noslēdzot attiecīgu līgumu, ir jāsaprot kā dzīvokļa izīrēšana uz īres līguma pamata citai personai — lietotājam.

Likums “Par dzīvojamo telpu īri” (turpmāk tekstā “Likums 2”) nosaka:

2.pants. Dzīvojamās telpas īre ir šīs telpas īpašnieka vai valdītāja dzīvojamās telpas lietošanas tiesību nodošana citai personai par maksu.

Dzīvojamās telpas lietošanas vienīgais pamats īrniekam vai apakšīrniekam ir dzīvojamās telpas īres vai apakšīres līgums.

Kādas dzīvojamās telpas īpašnieks var izīrēt?

Likums 2 nosaka:

3.pants. Dzīvojamās telpas īres līguma priekšmets var būt:

— atsevišķs dzīvoklis,

— dzīvokļa daļa vai

— dzīvojamā māja.

Par atsevišķu īres līguma priekšmetu nevar būt istabas daļa vai caurstaigājama istaba, kā arī palīgtelpas (virtuve, gaitenis, pieliekamā telpa u.c.).

Par istabas daļas vai caurstaigājamas istabas lietošanu var noslēgt dzīvojamās telpas īres līgumu, ja dzīvokli aizņem pats īpašnieks (fiziskā persona).

Likuma 2, 3.panta pēdējā sadaļa tomēr pieļauj iespēju, ka par īres līguma priekšmetu var būt istabas daļa vai caurstaigājama istaba gadījumā, ja dzīvokli aizņem pats īpašnieks (fiziskā persona). Palīgtelpas par īres līguma priekšmetu nevar būt nekādā gadījumā.

Likums 2 nosaka, ka dzīvojamās telpas īpašnieks vai valdītājs, kurš nodod dzīvojamās telpas lietošanas tiesības kādai citai personai uz īres līguma pamata, kļūst par dzīvojamās telpas īres līguma subjektu t.i. kļūst par īres darījuma līguma dalībnieku, kuru dēvē par izīrētāju.

(L2) 4.pants. Izīrētājs var būt jebkura fiziskā vai juridiskā persona, kas ir dzīvokļa vai dzīvojamās mājas īpašnieks vai valdītājs.

Dzīvojamo māju un dzīvokli (tā daļu) turpmāk sauksim par dzīvojamo telpu.

Svarīgi atcerēties, ka izīrētājs var būt ne tikai pats dzīvojamās platības īpašnieks, vai tās valdītājs, bet tās īrnieks, ja viņš likumā atļautā kārtībā slēdz ar kādu personu apakšīres līgumu. Īres līgumu dalībniekiem, lai īres līgums kļūtu likumīgs, ir jāņem vērā arī pierakstīšanās un izrakstīšanās noteikumi, kas dažādi reglamentē īres darījumu kārtību un pienākumus dzīvojamās platības īpašniekam, īrniekam un valdītājam. Šo darījumu kārtība atšķiras arī īpašniekam, kas pats dzīvo (ir iemitinājies) viņam piederošajā dzīvojamā platībā, vai arī ir iemitinājies citās dzīvojamās telpās. Īres darījumu kārtība atšķiras arī īrniekiem valsts un pašvaldību mājās no darījumu kārtības īrniekiem privātajā sektorā, t.i. fiziskām un juridiskām personām piederošās dzīvojamās platībās.

Par dzīvojamās platības valdītāju valsts un pašvaldību mājās parasti ir valsts vai pašvaldības īpaši nozīmēta (pilnvarota) institūcija. Arī privātajā sektorā bieži vien ir sastopamas speciālas personas (gan fiziskas, gan juridiskas) — NĪ īpašuma pārvaldnieki. Parasti NĪ pārvaldniekam pēc juridiskā statusa ir jāv eic NĪ valdītāja funkcijas.

Otra dzīvojamās telpas īres līguma darījuma puse ir persona vai personas, kas saņem dzīvojamās telpas lietošanas tiesības, un to nosauc par īrnieku (gadījumā, ja izīrētājs ir šīs dzīvojamās telpas īpašnieks vai valdītājs) vai par apakšīrnieku (ja izīrētājs pats ir šīs dzīvojamās telpas lietotājs). Likums 2 viennozīmīgi nosaka to personu loku, kas var kļūt par dzīvojamo telpu īrniekiem vai apakšīrniekiem, proti 4. panta 2. sadaļa nosaka:

Par īrnieku vai apakšīrnieku var būt jebkura fiziskā persona, kas Latvijas Republikā dzīvo pastāvīgi vai ir saņēmusi uzturēšanās atļauju likumā noteiktajā kārtībā.

Darījumos ar dzīvojamo telpu īpašumiem ir jāņem vērā arī abu darījumu pušu rīcībspēju, kur svarīgs ir tas apstāklis, ka rīcībnespējīgai personai, kā arī personai ar ierobežotu rīcībspēju īpašuma tiesības var piederēt, bet ar tām var rīkoties (slēgt darījumu līgumus) atbilstoši šo personu aizgādnis vai aizbildnis.

Dzīvojamās telpas īres vai apakšīres līgumu rīcībnespējīgas personas vārdā slēdz tās aizgādnis, bet ierobežoti rīcībspējīga persona to slēdz ar aizgādņa piekrišanu.