Par nekustamā īpašuma nodokli

Domājot par nākotni, domājot par optimālākās sistēmas izveidi

Elmārs Eidiņš, Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktora vietnieks, — “Latvijas Vēstnesim”

Ilgi gaidītais nekustamā īpašuma nodokļa likums beidzot pieņemts, un tas nosaka:

— nekustamā īpašuma nodokļa “objektu”;

— nekustamā īpašuma nodokļa administrēšanas mehānismu un tā iekasēšanas kārtību;

— nekustamā īpašuma kadastrālās vērtēšanas pamatprincipus un finansējuma avotu.

Kā izriet no likuma pārejas noteikumu sadaļas, līdz 1999.gada 31.decembrim ēkas un būves ar nekustamā īpašuma nodokli netiek apliktas un nekustamā īpašuma nodoklis pilnā mērā (gan par ēkām un zemi) tiks iekasēts no 2000.gada 1.janvāra. Jau pats datums ir zīmīgs, kas vienlaikus ar atbildību likuma priekšā, liek mums šajā procesā iesaistītiem valsts un pašvaldību direktoriem īpaši koncentrēties saspringtam darba cēlienam, jo pēc būtības līdz norādītam laikam jārada nodokļu maksātāju apzināšanas sistēma, nodokļu aprēķināšanas metodiskā, materiāli–tehniskā un informatīvā bāze, kā arī jāveic visu īpašumu masveida (vienlaikus) kadastrālā novērtēšana. Tātad ar nekustamā īpašuma nodokli var aplikt personas, kuru īpašumā vai tiesiskā valdījumā ir nekustamais īpašums. Otrs, ne mazāk svarīgs nosacījums: ir jābūt apzinātai nekustamā īpašuma kadastrālai vērtībai. VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas centru visvairāk saista šis otrais nosacījums un tā izpildes nodrošinājums. Likums viennozīmīgi nosaka, ka nekustamā īpašuma kadastrālā vērtībā turpmāk jāaprēķina, vadoties pēc nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Ko tas nozīmē?

To, ka vispirms neatliekami uzsākama nekustamā īpašuma tirgus informācijas (pirkuma–pārdevuma cenu, nomas maksu, izsoles darījumu u.c.) sistematizēta apzināšana un analīze.

Pašlaik mūsu praksē bieži ir vērojama paradoksāla parādība, ka gan īpašnieki, lietotāji, gan pašvaldību dienesti nelabprāt sniedz Valsts zemes dienestā attiecīgiem dienestiem tirgus informāciju, toties pastāvīgi uztur prasību aprēķināt kadastrālo vērtību taisnīgi un pamatoti. To var cilvēciski saprast, bet nodokļa objekts ir konkrēta persona, kuras interešu labad tiek veidota šī sistēma, jo nodokļa mērķis galu galā ir tikai nekustamā īpašuma lietojuma sakārtotība, aizstāvība un tā vērtības paaugstināšana. Slēpjot īsto, piemēram, tirgus darījuma cenu, uzrādot to mazāku, nav nekādu garantiju, ka līdz ar to būs zemāks (kā kaimiņam) arī nodokļa apmērs. Toties ir liela iespējamība iegūt oficiālu pierādījumu par apzinātu maldinājumu, jo tirgus datu analīze ar laiku uzrādīs, kurš mānās. Šajā sakarībā ir iesniegts priekšlikums, ka pircēji, nomnieki, nostiprinot zemesgrāmatās savas īpašuma tiesības vai piesakoties pašvaldībās kā nodokļa maksātāji, uzrāda (deklarē) darījuma cenas, nomas maksas apmērus un to nosacījumus katram konkrētam gadījumam. Mūsuprāt, nekustamā īpašuma īpašniekiem un lietotājiem tas liekas grūtības neradīs. Pie tā jāpierod, tāda kārtība jau izsenis pastāv visās Eiropas valstīs, un neviens to neuzskata par apgrūtinājumu, bet par pienākumu.

Šādi apzināta un vēl no valsts iestādēm iegūta tirgus informācija attiecīgās Valsts zemes dienesta struktūrās tiks rūpīgi sistematizēta un analizēta, vispirms atlasot to pēc ticamības, darījuma laika, īpašuma veida, tā atrašanās vietas un citiem vērtību veidojošiem faktoriem. Analīzes rezultātā jāiegūst katram nekustamā īpašuma veidam tā atlasītā “tipiskā” pārstāvja vērtības lielums, piemēram, zemei — 1m2 zemes latos. Šī atlasītā jeb “tipiskā” pārstāvja vienas vienības vērtība turpmāk tiks izmantota kadastrālās vērtības aprēķinam konkrētam, pielīdzināmam (vērtējamam) objektam.

Pilsētu zemes kadastrālās vērtēšanas vajadzībām pašlaik izmanto pārejas perioda vērtēšanas metodiku, kura pakāpeniski atmirs, kad pilsētām būs iespēja veikt tirgus datu analīzi un uz tās pamata izstrādāt arī jaunus zemes vērtību zonējumus. Tad arī zemi kadastrāli sāks vērtēt pēc praksē vispāratzītām vērtēšanas metodēm — salīdzinājuma vai ienesīguma metodi.

Nekustamā īpašuma kadastrālo vērtēšanu un pārvērtēšanu ik pēc pieciem gadiem veiks Valsts zemes dienests. Lai to varētu veikt, visa tirgus informācija katru gadu būs jāuztur aktualizētā stāvoklī, lai varētu pamatoti prognozēt tirgus situāciju uz pārrēķina datumu, jo pārrēķins būs jāveic iepriekšējā gada laikā. Tāpēc un lai maksimāli samazinātu vērtēšanas izmaksas, kadastrālo vērtību galvenokārt aprēķina masveidā pēc vienotiem metodiskiem principiem — vispārinot, atlasot un uzskaitot par katru vērtējamo objektu galvenos vērtību ietekmējošos faktorus.

Likums paredz, ka īpašnieks var pasūtīt arī individuālu kadastrālo vērtējumu, kuru apmaksā pats pasūtītājs. Tātad nekustamā īpašuma masveida kadastrālās vērtēšanas sistēmas izveidei jārada attiecīgā informatīvā un tehniskā bāze ar visu tam nepieciešamo programmnodrošinājumu. To neapšaubāmi nevar izdarīt uzreiz, tam nepieciešamas finanses. Tādēļ skaidrs, ka sākumā Valsts zemes dienests to darīs “ar rokām un uz savas muguras”. Vai Nekustamā īpašuma vērtēšanas centrs ir gatavs uzsākt šo darbu?

Vispirms par zemi. Jā, lauku apvidus zemes masveida kadastrālā vērtēšana ir uzsākta, neskatoties uz to, ka joprojām nav solītā finansējuma. Ceram, ka tas būs. Pilsētu zemes masveida kadastrālo novērtēšanu uzsāksim pēc MK noteikumu projekta “Pilsētu zemes kadastrālās vērtēšanas noteikumi” izskatīšanas un apstiprināšanas. Šo noteikumu izstrāde nedaudz aizkavējās, jo tie ir tieši saistīti ar likumu “Par nekustamā īpašuma nodokli”, kas savukārt, tika pieņemts nesen — 17.jūnijā. Darbinieki jau ir apmācīti, metodiskais nodrošinājums ir projekta stadijā, un, ja būs finansējums, darbus varētu sākt apmēram 50 pilsētās (pārsvarā mazpilsētās). Neatliekami jāuzsāk darbs pie pilsētu jauno zemes vērtību zonējumu izstrādes. Pirmkārt, pilsētām, kurām ir apzināma un analizējama nekustamā īpašuma tirgus informācija. Šo darbu būtiski sarežģīs mūsu pilsētu sevišķi mazpilsētu, pilsētbūvnieciskā nesakoptība — ļoti maz ir pilsētu, kurām ir aktualizēti ģenerālplāni un apstiprināti apbūves noteikumi, kas nosaka katra zemes gabala lietošanas mērķi vai mērķus.

Par ēku un būvju kadastrālo vērtēšanu pašreiz tiek izstrādāta (domājams, pēdējā variantā) metodika, kas vēl ir aprobējuma, un pēc tam kā MK noteikumu projekts iesniedzama Ministru kabinetam izskatīšanai un apstiprināšanai līdz šī gada beigām. Šis noteikumu projekts paredz, kā kadastrāli vērtēt ēkas un būves, kā arī to, ka acīmredzot pakāpeniski, laika gaitā inventarizācijas vērtība tiks nomainīta ar ēku un būvju kadastrālo vērtību. Laika ir palicis gaužām maz, jo 1998.—1999.gadā ir uzsākama un nobeidzama ēku un būvju masveida vērtēšana, lai sākot ar 2000.gadu varētu noteikt arī vienotu nekustamā īpašuma nodokli.

Šajā sakarībā ir problēmas. Kā masveidā novērtēsim ēkas un būves, par kurām ir veci vai vispār nav nekādu inventarizācijas datu?

Acīmredzot, veicot masveida apsekošanu uz vietām — kaut ko līdzīgu “tautas skaitīšanai”, jo pašlaik neviens likums diemžēl neparedz, ka ēku un būvju īpašniekiem būtu pienākums sniegt, kaut vai pašvaldībām, informāciju par nekustamā īpašuma uzlabojumiem, tā sastāva un pamatrādītāju izmaiņām. Pašreiz spēkā esošais Ministru padomes likums nosaka, ka “uzskaites vajadzībām” it kā tas būtu jādara īpašniekam, bet par samaksu — izsaucot vietējo vērtēšanas biroju pārstāvjus izmaiņu konstatēšanai, uzmērīšanai un novērtēšanai. Parasti tas notiek tikai tad, kad īpašniekam ir nepieciešamība veikt ar īpašumu kaut kādus darījumus vai kārtot dāvinājuma, mantojuma lietas, apstiprināt īpašuma tiesības. Bet tie ir atsevišķi gadījumi. Pārsvarā ēku un būvju īpašumi pēc to sastāva un pamatrādītājiem ir apzināti 50—60 procentu apmērā.

Īpašniekam, manuprāt, būtu brīvprātīgi ar pilsoniskas atbildības apziņu jādeklarē pašvaldībā viss un vienmēr par nekustamā īpašuma uzlabojumiem, sastāva izmaiņām. Vienlaikus ar likumu nosakot arī atbildību par izvairīšanos no tā, piemēram, palielinot nodokļa apmēru līdz tam brīdim, kad īpašnieks deklarējis par īpašumu visu pilnā mērā. Nobeigumā gribu akcentēt vēl vienu ļoti būtisku lietu, kas attiecas uz visām šī nodokļa likuma “laukā” iesaistītām valsts un pašvaldību institūcijām. Daudzējādā ziņā tikai no mūsu savstarpējas, saskanīgas sadarbības ir atkarīga nekustamā īpašuma nodokļa sistēmas izveide un, galvenais, cilvēku uzticēšanās tai. Ja veidosim nodokļu sistēmu, orientētu uz “vienreizēju” efektu — nodokli lielāku un pēc iespējas ātrāk — sagrausim visu iesākto, zaudējot cilvēku uzticību. Un tad būs vēl grūtāk.