Par nekustamā īpašuma nodokli lauku apvidos

Gatis Kalniņš, Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma vērtēšanas centra direktora vietnieks

Administratīvās vienības

zemes vidējā vērtība

Šodien lasītāja uzmanībai piedāvājam divējas lauku zemes kadastrālās vērtības novērtējuma tabulas. Pirmajā pielikumā redzamas Latvijas administratīvo vienību 1 hektāra zemes vidējās vērtības. Šis ir jauns vērtējuma veids, un šādus aprēķinus pirms likuma par nekustamā īpašuma nodokli pieņemšanas mums pasūtīja Finansu ministrija un Latvenergo, lai varētu prognozēt, kādas valsts administratīvajās vienībās (pilsētās, pagastos) paredzamas kadastrālās vērtības un līdz ar to - iespējamās nodokļu likmes, ko attiecīgās teritorijas pašvaldības varētu iekasēt, ja nodokļu vajadzībām sāksim zemi vērtēt masveidā.

Zemes vidējās vērtībās (runa šoreiz ir tikai par lauku apvidiem) ietvertas visas zemes lietošanas mērķu kategorijas - lauksaimniecības rakstura zemes, apbūves zemes, valsts meža zemes un individuālie augļu dārzi.Sarēķinot pēc valsts bilances šo mērķa grupu platības, iegūstam katras mērķa grupas kopējo novērtējumu attiecīgajā pašvaldības teritorijā. Summējot šos iegūtos zemes kadastrālos novērtējumus pa mērķu grupām, iegūstam kopējo zemes kadastrālo novērtējumu attiecīgās pašvaldības teritorijā. Izdalot iegūto kopējo zemes kadastrālo novērtējumu summu pa visām mērķu grupām un izdalot ar kopplatību, tiek iegūta 1 hektāra zemes vidējā vērtība. Tātad 1. pielikumā uzrādītie skaitļi paredzēti vispārējam pārskatam, prognozējot iespējamās nodokļu kopējās summas attiecīgajās pašvaldību teritorijās. Protams, šī ir tikai prognoze, jo, veicot aprēķinus, balstījāmies uz pašvaldību 1996. gada 1.janvāra zemes bilances datiem. Turpinoties zemes reformai, situācija strauji mainās - pašvaldības pieņem lēmumus, zeme tiek privatizēta, mainīts mērķu grupu sadalījums un, piemēram, sadaloties paju sabiedrībām, izjūkot kolhoziem, parādās arī brīvās zemes. Mainās gan kopplatības, gan zemes izmantošanas mērķi.

Mēs nezinām, kāda būs situācija 1997. vai 1998.gadā, kad, iespējams, mēs reāli zemi vērtēsim. Droši vien būs teritorijas, kur mēs, kadastrāli vērtējot, trāpīsim uz šiem 1 hektāra novērtējuma cipariem, taču noteikti būs arī vietas, kur aina izradīsies citāda.

Likumdevējs pašlaik vēl nav noteicis, kādas varētu būt nekustamā īpašuma nodokļa likmes. Ir bijuši varianti, ka nodokļa lielums varētu būt 1 procents no zemes kadastrālās vērtības, arī 1,5 un 2 procenti. Ir spriests par to, ka, pieņemsim, lauksaimniecības un mežsaimniecības nolūkos izmantoto zemi apliktu ar nodokli 1 procenta apmērā no zemes kadastrālās vērtības, bet uzņēmējdarbībā izmantoto zemi, t.i., ja tā tiek lietota ražošanas vajadzībām, komercdarbībai, apbūvei, apliktu ar nodokli 2 procentu apmērā.Katrā ziņā risinājums ir likumdevēja kompetencē.

Lauksaimniecības rakstura zemju kadastrālais vērtējums

Tā kā lielāko daļu lauku teritorijas tomēr aizņem lauksaimniecības rakstura zemes, varam piedāvāt samērā precīzus datus, kas balstīti tieši uz kadastrālajiem vērtējumiem (2. pielikums). Šos aprēķinus Valsts zemes dienests veicis attiecīgajās pašvaldībās sakarā ar privatizāciju - lai cilvēki varētu izpirkt zemi un reģistrēt zemesgrāmatā. Šajos vērtējumos noteikta 1 hektāra vērtība latos. Tas galvenokārt ir zemnieku piemājas saimniecību zemes novērtējums. Taču vairāku iemeslu dēļ tas arī nav simtprocentīgi uzskatāms par attiecīgās pašvaldības lauksaimniecības rakstura zemes vidējo novērtējumu. Pats būtiskākais - ārpus vērtējuma palikušas bijušo īpašnieku zemes, jo viņiem, atjaunojot īpašuma tiesības, zemes vērtēšana netiek pieprasīta. Kā zināms, cilvēki parasti privatizē labākos zemes gabalus, kas zemes reformas laikā viņiem piešķirti lietošanā. Tie ir vērtīgi mežu masīvi, meliorēta zeme tuvu ciematu centriem. Bet vecais zemes īpašnieks saimnieko tur, kur vēsturiski viņam tas iegadījies. Arī nomaļās, purvainās vietās. Tālāko valsts rajonu nomalēs vēl ir arī brīva, nesadalīta zeme, kas kadastrāli arī mazvērtīgāka. Tādējādi mūsu pieredzē balstītie novērojumi(pagaidām tie ar skaitļiem gan nav apstiprināti) rāda, ka atsevišķās vietās, varbūt ne Pierīgas un Zemgales zonā, šis vidējais kadastrālais zemes novērtējums varētu būt nedaudz augstāks par reālo. Taču vidēji, lielos vilcienos rēķinot, varu teikt, ka Latvijā pēc kadastrālā novērtējuma lauksaimniecības zemes vērtība vidēji ir 150 latu par hektāru, bet individuālās apbūves zeme - apmēram10 santīmu par kvadrātmetru jeb 1000 latu par hektāru. Tomēr vienīgā pilnīgi precīzā metode, kā noteikt zemes kadastrālo vērtību, sevišķi, ja no tā atkarīgs maksājamā nodokļa lielums, ir individuāla ikvienas saimniecības zemes novērtēšana.

Vajadzīgs pārejas posms un centralizēts finansējums

Nekustamā īpašuma nodokļa likuma izstrādāšanas process ārkārtīgi iestiepies garumā. Mēs ar bažām jūtam, ka turpinās vecās tradīcijas - nu tas tiks pieņemts ļoti sasteigti... Katrā ziņā Zemes dienestam, kam nāksies veikt zemes masveida vērtēšanu, var rasties ārkārtīgi lielas grūtības. Tādēļ mēs kopīgi ar Finansu ministriju esam nonākuši pie secinājuma: šajā situācijā nepieciešams pārejas periods, kura laikā mēs masveidā varētu novērtēt visu Latvijas zemes teritoriju kadastrāli, bet likumdošanā darbotos vēl pašlaik spēkā esošā vecā nodokļu likumā apstiprinātās nodokļu likmes.

Ja šāda pārejas perioda nebūs, var sākties haoss, jo mēs nespēsim novērtēt 400 tūkstošus īpašumu nereāli īsā laikā. Tam vajadzīgs vismaz pusgads; šī darba veikšanai jārod arī centralizēts finansējums. Tika izteikta ideja - vērtēšanu jāapmaksā pašiem zemes īpašniekiem. Taču tas nebūs sociāli taisnīgi. Tad zemi pārvērtēt pieteiksies zemnieki, kuriem tā objektīvi ir sliktāka - jo viņi sapratīs, ka jaunā vērtība varētu būt zemāka par vidējo nodokļu likmi pagastā. Toties labo zemju īpašnieki, protams, nebūs ieinteresēti vērtēšanā, jo iespējams, ka viņiem pēc vērtēšanas būtu jāmaksā vairāk...

Tāpēc, atkārtoju, lai būtu iespēja objektīvi novērtēt visus zemes īpašumus un sociāli taisnīgi sadalīt zemes nodokļa maksājumus, tiešām nepieciešams šis centralizētais vērtēšanas procesa finansējums un, otrkārt, pārejas posms. Pēc nekustamā īpašuma nodokļa likuma pieņemšanas, attiecīgi labojot Ministru kabineta noteikumus, kas paredz, kādā veidā mēs vērtējam gan lauksaimniecības rakstura, gan apbūves, gan arī valsts meža zemes, būtu iespējams iekļauties saprātīgos termiņos un vērtēšanas darbu veikt arī kvalitatīvi.

Kā notiks zemes vērtēšana?

Ja mēs masveidā vērtēsim visus zemes lietojumus pašvaldībās, cilvēki pilnīgi skaidri zinās, kāds viņiem jāmaksā zemes nodoklis. Jau iepriekš var droši teikt, ka minimālās un maksimālās vērtības dažu pašvaldību teritorijās atšķirsies pat 5 - 6 reizes. Šo vērtību atšķirību nosaka vairāki kritēriji. Pirmkārt, vai saimniecība atrodas uz auglīgām, meliorētām zemēm ar labu mehānisko sastāvu, ar augstu iekultivēšanas pakāpi. Šim nolūkam mums jau ir sagatavotas speciālas augšņu vērtēšanas kartes. Nākamais - vai saimniecība atrodas izdevīgā vietā, t.i., tuvu ciematam, ceļiem utt. Šeit vērtējumu nosakām pēc ģeogrāfiskā novietojuma koeficientu kartes. Nākamais - vai saimniecība izvietota kompakti, ērti saimniekošanai, sastāv no viena zemes masīva vai sadrumstalota vairākos attālos zemes gabalos.

Ņemam vērā, ja, piemēram, pļavas atrodas tālu no mājas vai ganības - no fermas. Šai vērtēšanai izstrādāts speciāls starpgabalainības koeficients. Tātad redzams, ka ikviena saimniecība tiktu vērtēta ļoti pamatīgi un individuāli, līdz ar to tiktu ievērots arī sociālā taisnīguma princips nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanā. Vairāk maksātu tie, kam vieglāk saimniekot, mazāk tie, kas cīnās ar krūmiem un purviem. Pašlaik spēkā esošās nodokļu likmes un iespējamie atvieglojumi, kā no iepriekšminētā redzams, ir samērā subjektīvi, tiem nav stingra objektīva pamata.

Kad sāksies vērtēšana?

Vērtēšanas darbus varētu sākt pēc 1997.gada 1.maija. Kā zināms, līdz šim datumam lauku apvidos visās pašvaldībās jābūt izskatītiem pilsoņu iesniegumiem un pieņemtiem lēmumiem attiecībā uz zemes sadalīšanu. Ja teritorija ir sadalīta un par to sagatavots pagasta pārskata plāns, mēs varētu strādāt, vadoties pēc tā, un negaidīt, kamēr mērnieki izstrādās konkrētus zemes robežu plānus. Kā zināms, mērniecības darbi iekavējas, un līdzi tiem vilcinātos arī mēs. Te gan nepieciešams nedaudz izmainīt Ministru kabineta noteikumus, lai mums ļautu strādāt ar vienkāršākām, bet ātrākām metodēm, un jāveic vairāki priekšdarbi. Darba kvalitāte no tā īpaši neciestu, bet ieguvēji gan būtu visi.

M. Luksa,

"LV" nozares redaktore

1.pielikums

Administratīvās vienības zemes vidējā vērtība

* pilsētas lauku teritorija

2.pielikums

Lauksaimniecības zemju vidējās kadastrālās vērtības

(Ls/ha) uz 01.11.1996