Starptautiskie vērtēšanas standarti 1999

Apstiprināti Starptautiskā īpašuma vērtēšanas standarta komitejā

Priekšvārds

Starptautiskā īpašuma vērtēšanas standartu komiteja (SĪVSK) ir izveidota 1981. gadā, apvienojoties vairāku valstu vērtētāju profesionālajām organizācijām. Tajā ietilpst vairāk nekā 40 nacionālās profesionālo vērtētāju apvienības. Latvija SĪVSK uzņemta 1995.gada 20.oktobrī.

Komitejas mērķis:

v panākt vienveidību īpašuma vērtēšanas praksē pasaulē,

v saskaņot atsevišķu valstu vērtētāju izmantoto terminoloģiju un vērtēšanas metodes,

v propagandēt pasaulē panāktās vienošanās,

v koriģēt Standartus atbilstoši starptautiskās vērtēšanas prakses prasībām, kā arī panākt to starptautisku atzīšanu grāmatvedības un cita veida finansu atskaitēs,

v veicināt, lai profesionālo vērtētāju izpratne atbilstu starptautisko standartu prasībām.

Starptautisko standartu darbību katrā valstī realizē nacionālā profesionālo vērtētāju apvienība. Kas, sadarbojoties ar valsts izpildvaras institūcijām, oficiālajām un sabiedriskajām organizācijām, propagandē šo Standartu ieteikumus un cenšas panākt starptautiski atzītu vērtēšanas metožu plašāku ieviešanu valsts nekustamā un kustamā īpašuma tirgū. Nacionālā organizācija veic arī izglītojošo un konsultatīvo darbu valstī.

Tiek uzskatīts, ka nacionālās organizācijas, kas ir SĪVSK biedri, atbalsta Komitejas izstrādātos Standartus un ieteikumus. To biedri, profesionāli vērtētāji, izmanto šos Standartus un ieteikumus praksē saskaņā ar likumdošanu savā valstī.

SĪVSK savukārt sadarbojas ar Starptautisko grāmatvedības uzskaites standartu komiteju, Starptautisko grāmatvežu federāciju, Starptautisko audita darbības komiteju, Starptautisko vērtspapīru komisijas organizāciju, sniedzot konsultācijas īpašuma vērtēšanā un grāmatvedības uzskaites vajadzībām. Tās uzdevums ir koordinēt šo Standartu izmantošanu ar saistīto profesionālo disciplīnu darba programmām. Ciešā sadarbībā un tiešos kontaktos ar minētajām un citām starptautiskajām organizācijām Komiteja lemj par jaunu Standartu nepieciešamību, izstrādā un izplata tos.

SĪVSK piedalās arī citu starptautisko organizāciju, tai skaitā arī Apvienoto Nāciju Organizācijas, darbā. 1985.gada maijā Starptautiskā īpašuma vērtēšanas standartu komiteja tika iekļauta ANO Ekonomiskās un sociālās padomes reģistrā.

Tāpat kā atsevišķi īpašumu vērtējumi, arī Standarti ir izmaiņu principa subjekts, kas ietver sevī neizbēgamas un nepārtrauktas izmaiņas, pat ja tās ir pakāpeniskas un uzreiz nav pamanāmas. Šie apsvērumi standartu formā nosaka īpašuma vērtēšanas pamata bāzi dinamiskajā un mainīgajā pasaulē. Par gadījumiem, kas prasa pamatotas un nepieciešamas izmaiņas Standartos, jāziņo Komitejai starptautiskas apspriešanas organizēšanai un atbilstoša lēmuma pieņemšanai.

Priekšlikumi par Standartu izmaiņām iesniedzami Latvijas vērtētāju asociācijā!

Kr. Valdemāra iela 20 — 9, Rīga LV — 1010, Latvija, tālr. 7240681, 7225622, fakss 7240683

SĪVSK Standarti kopā ar Latvijas Vērtētāju asociācijas Padomes apstiprinātajiem «Īpašumu vērtētāju profesionālās prakses standartiem» (1995.gada 31.maijs) ir normatīvie dokumenti, kas nosaka vērtēšanas prakses kārtību un principus profesionāliem vērtētājiem Latvijas Republikā.

Latvijas Vērtētāju Asociācijas prezidents V.Žuromskis

Standartu formāts

Starptautiskā īpašuma vērtēšanas standartu komiteja

(SĪVSK) pilnībā apzinās profesionālās vērtēšanas procedūras sarežģītību, situāciju dažādību, kas saistītas ar objektiem un īpašuma tiesībām, vērtēšanas procesa jēgas atklāšanu citās profesionālās darbības jomās, valodu barjeru parvarēšanas problēmu, kā arī sabiedrībai nepieciešamo vērtēšanas metožu pamatojumu, kas balstītos uz vispārpieņemtiem standartiem. Šie apsvērumi gan satura, gan formas ziņā tika ievēroti, izstrādājot šos Īpašuma vērtēšanas standartus tādēļ šo standartu praktiskai lietošanai būtiska ir to struktūras izpratne.

Šie Standarti nesatur izsmeļošu praktiskās vērtēšanas procedūras veikšanai nepieciešamo zināšanu apjoma apskatu. Taču, lai mazinātu atšķirības vērtēšanas izpratnē starp dažādām profesionālās darbības jomām un palīdzētu pārvarēt grūtības, kas rodas valodu dažādības dēļ, standartos ietverta ievadnodaļa «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi», kas ir katra atsevišķā Standarta pamats. Tirgus vērtība kā vērtējuma bāze un vērtējumi, kuru bāzes atšķiras no tirgus vērtības (attiecīgi Standarti Nr.1 un Nr.2) ir pamats Standartam Nr.3 Vērtējums finansu atskaites un papildus dokumentācijas vajadzībām.

Papildus Standarti apskata vērtēšanas situācijas un aspektus, kas ir parasti dažādās darījumu aktivitāšu jomās, bet atšķiras no Standartā Nr.3 aprakstītās vērtēšanas. Šo standartu izstrāde arī ietilpst SĪVSK uzdevumos, jo vērtējumu atskaites kreditēšanas, pirkšanas — pārdošanas, biznesa novērtējuma vajadzībāmreizēm tiek jauktas ar atskaitēm, ko paredz Standarts Nr.3. Konkrētu standartu formulējums palīdzēs skaidrāk izprast un lietot praksē Īpašuma vērtēšanas standartus.

Biznesa jomā, kā profesionāla novērtējuma daļa ir plaši izplatītas dažādas novērtēšanas metodes un principi. Īsais pamatprincipu pārskats, kas sniegts šajos standartos, nekādā gadījumā nav uzskatāms par izsmeļošu. Līdz ar to būtiski ir izprast, ka katrs Standarts, kaut tas publicēts kā atsevišķa sadaļu grupa, būtībā ir sastāvdaļa no vienota vesela. Tādejādi definīcijas, piezīmes, jēdzieni un vērtēšanas principi kopā ar pārējiem vispārējiem elementiem ir jāuzskata par katra Standarta neatņemamu sastāvdaļu. Katrs Standarts ir piemērojams noteiktai situāciju grupai, kas var parādīties vērtēšanas procesā. Katrs Standarts savā situāciju grupā satur sekojošās sadaļas (to secībā):

1. Ievads. 5. Standarta formulējums.

2. Izmantošanas apgabals. 6. Piezīmes.

3. Definīcijas. 7. Prasības atskaites struktūrai.

4. Sakarība ar Grāmatvedības 8. Pieļaujamās atkāpes

uzskaites standartiem. no Standarta noteikumiem.

Dažas profesionālās vērtēšanas darbības jomas var būt nepiemērotas speciālu standartu izstrādei, citos gadījumos šādi standarti var būt līdz galam neizstrādāti vai nepilnīgi, tādēļ SĪVSK var papildināt šos Standartus ar Rekomendācijām (Piezīmēm). Rekomendāciju (Piezīmju) uzdevums ir sniegt vērtētājiem un vērtēšanas pakalpojumu izmantotājiem izpratni par vērtēšanas procesu un stimulēt vērtēšanas procedūru lietošanu praksē visdažādākajos gadījumos.

Latvijas Vērtētāju asociācija

Standarts 0

Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi

v Standarta teksts ir salīdzināts ar Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas Standarta tekstu angļu valodā. Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā un tajā iekļauti 1994 . 1999. gados izdarītie labojumi un papildinājumi.

v Šī Standarta saturs jālieto kontekstā ar iepriekšējo materiālu un rekomendācijām, kas izklāstītas «Priekšvārdā» un nodaļā «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi».

1. Ievads

1.1. Starptautiskās Īpašuma vērtēšanas standartu komitejas (SĪVSK) pieredze rāda, ka, izņemot atsevišķus gadījumus, pasaulē pastāv principiāla vienotība vērtēšanas pamatjēdzienu izpratnē. Vietējās likumdošanas un ekonomiskā stāvokļa īpatnības var radīt specifiskas (reizēm ierobežojoša rakstura) prasības to praktiskās lietošanas jomās, tomēr vērtēšanas metožu un procesa pamati dažādās pasaules valstīs būtībā neatšķiras.

1.2. Šīs būtiskās atziņas ir SĪVSK Standartu un Rekomendāciju pamatā. Tādēļ SĪVSK uzskata, ka nav nepieciešams formulēt pamatjēdzienus un principus katra Standarta tekstā. Šī nodaļa paredzēta kā jebkura Standarta papildinājums un definē pamatjēdzienus, kam ir būtiska nozīme vērtēšanas profesionālās darbības izpratnē un šo Standartu praktiskajā lietošanā.

 

2. Zeme un īpašums

2.1. Zeme ir neatdalāma mūsu dzīves un eksistences sastāvdaļa. Tās izcilās nozīmes dēļ tā vienmēr bijusi juristu, ģeogrāfu, sociologu, ekonomistu uzmanības centrā. Aspekts, kādā zemi un tās izmantošanas iespējas apraksta katra no minētajām zinātnēm, būtiski ietekmē visas pasaules tautu likteņus.

2.2. Zemes gabala, kā neizmantota vai ar uzlabojumiem (zemes apstrāde vai apbūve), vērtības noteikšana ir ekonomiska kategorija. Zemes gabals, neizmantots vai ar uzlabojumiem, tiek saukts par nekustamo lietu (real estate). Nekustamās lietas vērtību rada tās spēja apmierināt cilvēku vajadzības un vēlmes. Jebkuras nekustamās lietas vērtību nosaka tās unikalitāte, «dzīves laiks», novietojuma pastāvīgums, piedāvājuma ierobežotība nekustamā īpašuma tirgū, kā arī konkrētā zemes gabala izmantojamība konkrētām vajadzībām.

2.3. Īpašums ir juridiska katergorija, kas nosaka lietas valdīšanas tiesību kopumu. Lai atšķirtu nekustamo īpašumu (materiāla kategorija) no valdījuma tiesībām (juridiska kategorija), tiesības valdīt pār nekustamo īpašumu tiek sauktas par īpašuma tiesībām uz nekustamo īpašumu (real property). Juridiskie termini, kas apzīmē fiziskās vides objektus, kuri nav nekustama lieta, ir kustamas lietas (personalty), bet to valdīšanas tiesības sauc par īpašuma tiesībām uz kustamo īpašumu (personal property). Jēdziena īpašums apzīmējums, lietots bez attiecīga paskaidrojuma, var attiekties kā uz nekustamo tā uz kustamo īpašumu vai to kombināciju (skat. 3. sadaļu).

2.4. Vērtētāji (Asset Valuers vai Appraisers) ir speciālisti, kas darbojas īpašā ekonomikas nozarē, kura saistīta ar īpašuma novērtēšanu un attiecīgas atskaites sastādīšanu (skat. 3. 5. sadaļu). Vērtētājam kā profesionālim jāatbilst noteiktām izglītības, speciālās sagatavotības, kompetences un profesionālo iemaņu prasībām. Vērtētāja pienākums ir neatkāpties no morāles principiem ( Latvijas īpašuma vērtētāju ētikas kodekss) un profesionālajiem etaloniem (Standartiem).

2.5. Laika gaitā notiekošās cenu svārstības ir vispārīgu vai specifisku ekonomisko un sociālo parādību iedarbības rezultāts.Šīs parādības var radīt cenu līmeņa un naudas relatīvās pirktspējas izmaiņas. Specifisko parādību darbība, piemēram, tehnoloģijas izmaiņas, var radīt piedāvājuma un pieprasījuma attiecības izmaiņu, kas savukārt izsauks ievērojamas cenu izmaiņas.

2.6. Vērtēšanā tiek izmantoti daudzi vispārpieņemti principi. Starp tiem:

v pieprasījuma un piedāvājuma princips,

v konkurences princips,

v aizvietošanas princips,

v prognozēšanas vai nogaidīšanas princips u.c.

Visus šos principus apvieno to acīmredzama vai slēpta ietekme uz vērtējamā īpašuma kapitālieguldījumu atdeves un riska pakāpi. Līdz ar to var apgalvot, ka nekustamā īpašuma objekta izmantojamība atspoguļo visu tirgus faktoru, kas ietekmē īpašuma vērtību, kopējo (summāro) iedarbību.

 

3. Nekustamā īpašuma, privātīpašuma un īpašuma (aktīvu) jēdzieni

3.1. Ar jēdzienu nekustamā lieta (real estate) ir jāsaprot fizisks zemes gabals ar tam neatņemamiem cilvēka veiktiem uzlabojumiem (tai skaitā būvēm virs zemes vai zem tās). Tas ir materiāls priekšmets, ko var apskatīt un aptaustīt. Katrā valstī vietējā likumdošana nosaka pamatprincipus, kas ļauj atšķirt kustamo lietu no nekustamās lietas , kuru definīcija sniegta turpmākajā tekstā. Neraugoties uz to, ka šie juridiskie jēdzieni visās valstīs nav identiski, šeit minētie postulāti ļauj konkretizēt svarīgākos terminus un jēdzienus.

3.2. Jēdziens nekustamais īpašums (real property) ietver sevī visas tiesības, intereses un privilēģijas, kas saistītas ar nekustamā īpašuma valdījumu. Īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu parasti tiek izteiktas ar kādu valdījuma apliecinājumu, atšķirībā no nekustamās lietas kā fiziska objekta. Tādā veidā tiesības uz nekustamo īpašumu ir nemateriāls jēdziens.

3.3. Kustamā lieta ietver materiālos un nemateriālos objektus, kas nav nekustamā lieta. Šie objekti nav saistīti ar nekustamo lietu un tos raksturo pārvietošanas iespēja.

3.4. Grāmatvedības uzskaites terminoloģijā ī pašums (aktīvi) ir resursi, kas atrodas kāda valdījumā vai pārvaldē, no kuriem nākotnē pamatoti var sagaidīt kādu ekonomisku labumu. Valdījums pār šādu īpašumu (aktīviem) ir abstrakts jēdziens, tomēr pats īpašums (aktīvi) varbūt gan materiālas, gan nemateriālas dabas.

3.5. Saskaņā ar Starptautiskajiem grāmatvedības uzskaites standartiem (skat. Standarts 3) aktīvi tiek iedalīti materiālos, nemateriālos un investīciju aktīvos. Īpaša nozīme ir šādiem terminiem un jēdzieniem:

v apgrozāmie līdzekļi (current assets). Tie var būt: debitoru saistības, preču rezerves, īstermiņa ieguldījumi, uzkrājums bankā un skaidra nauda kasē. Atsevišķos gadījumos nekustamā manta (īpašums), kas, saskaņā ar turpmāk minēto definīciju, parasti tiek uzskaitīta kā pamatlīdzekļi, var tikt ieskaitīta apgrozāmos līdzekļos. Kā šāda gadījuma piemērs minami zemes gabali unnekustamā īpašuma objekti, kas atrodas preču — materiālu rezervē un ir paredzēti pārdošanai;

v pamatlīdzekļi. Šie materiālie un nemateriālie aktīvi tiek iedalīti divās kategorijās:

a) nekustamais īpašums, ražošanas līdzekļi un iekārtas. Aktīvi, kas paredzēti uzņēmuma ilgtermiņa darbības nodrošināšanai: zeme un ēkas, ražošanas līdzekļi un iekārtas, amortizācijas atskaitījumi, kā arī citi aktīvu veidi;

b) citi ilgtermiņa aktīvi. Aktīvi, kas nav paredzēti uzņēmuma ilgtermiņa darbības nodrošināšanai, taču ir paredzama to ilgtermiņa valdīšana. Šādi aktīvi var būt: ilgtermiņa investīcijas, ilgtermiņa debitoru parādi, goodwill * , atliktie maksājumi, patenti, firmas zīmes un citi aktīvi.

3.6. Grāmatvedības uzskaites terminoloģija ne vienmēr sakrīt ar terminoloģiju, ko izmanto vērtētāji. Ja stingri ievēro Standartu

3.5. punkta klasifikāciju, tad vērtētāju darbība parasti ir attiecināma uz pamatlīdzekļiem. Tas nozīmē, ka tiek vērtēts īpašuma valdījums vai īpašuma tiesības, nevis paši materiālie vai nemateriālie aktīvi. Šis termins uzsver atšķirību starp īpašuma vērtēšanas ekonomisko koncepciju, kas objektīvi balstās uz īpašuma spēju tikt pirktam un pārdotam tirgū (tirgus vērtību), un kādu citu subjektīvu koncepciju, kas par īpašuma vērtības noteikšanas pamatu pieņem jebkādu objekta subjektīvu īpašību vai kādu citu kvalitāti, kas nav tirgus vērtība. Tomēr Standartā 2 ir norādīts, ka objektīva tirgus vērtības noteikšana iespējama, izmantojot arī īpašus nosacījumus gadījumā, ja veicams speciālas nozīmes īpašuma novērtējums.

3.7. Terminus « nolietojums» un «amortizācija» (depreciation) izmanto gan vērtēšanā, gan grāmatvedības uzskaitē, un tas var radīt domstarpības par to jēgu. Lai izvairītos no pārpratumiem, vērtētāji, izmantodami Vērtības atjaunošanas un aizstāšanas (izmaksu) metodes, var lietot terminu «nolietojums» vai «uzkrātais nodilums» , attiecinot to uz vērtības zudumiem no īpašuma summārās iegādes izmaksām. Šādus zaudējumus var attiecināt uz fizisko nolietojumu, funkcionālo vai tehnisko, vai ārējo (vecuma) nolietojumu. Termins «amortizācijas atskaitījumi» (accruals for depreciation) apzīmē grāmatvedības atskaitījumus sākuma izdevumu segšanai par aktīvu iegādi, neatkarīgi no atskaitījumu izdarīšanas principiem. Svarīgi atzīmēt, ka no vērtētāja viedokļa amortizācijas atskaitījumi ir tirgus attiecību funkcija. Savukārt amortizācijas atskaitījumi ir atkarīgi no izmantotā aprēķināšanas veida, ko izmanto grāmatvedis, un nebūt neatspoguļo tirgus stāvokli.

3.8. Ievērojot to, ka juridiskais termins « īpašums» , parasti tiek lietots saistībā gan ar nekustamo , gan kustamo īpašumu, šajos Standartos tas lietots visplašākajā nozīmē. Šādā kontekstā ar šo terminu var tikt apzīmēts gan pats fiziskais objekts, gan arī īpašuma tiesības uz to. Pieņemot šo vienošanos, iespējams atšķirt īpašumu kopējā vērtēšanas procesa kontekstā no īpašuma kā aktīviem grāmatvedības uzskaites nozīmē.

 

4. Cena, izmaksas, tirgus, vērtība

4.1. Valodu nekonkrētība un neprecizitāte var izraisīt un praksē arī rada dažāda rakstura pārpratumus un neizpratni, sevišķi tas attiecināms uz starptautisko sadarbību. Šī problēma īpaši aktuāla kļūst gadījumos, kad vārdi, kas lietoti plašā, ikdienišķā nozīmē, tiek izmantoti kādas darbības jomas specifisku jēdzienu apzīmēšanai. Vērtēšanas darbībā, izmantojot terminus: «cena », «tirgus », «izmaksa », «vērtība », mēs sastopamies tieši ar šādu situāciju.

4.2. «Cena» ir termins, kas apzīmē pieprasītu, piedāvātu vai nomaksātu naudas summu par kādu preci vai pakalpojumu. Tas ir noticis fakts, neatkarīgi no tā, vai šī cena tiek paziņota vai paturēta noslēpumā. Atkarībā no konkrēta pircēja un pārdevēja finansiālajām iespējām, motīviem vai īpašām interesēm, samaksātā cena par preci vai pakalpojumu var neatbilst vērtībai, ko šai precei vai pakalpojumam piešķir citi cilvēki. Tomēr principā cena ir relatīvs vērtības indikators, ko konkrētos apstākļos atzīst konkrēts pircējs un/vai konkrēts pārdevējs.

4.3. « Izmaksa» ir cena, kas samaksāta par precēm vai pakalpojumiem, vai arī naudas summa, kas nepieciešama preces vai pakalpojuma radīšanai vai ražošanai. Beidzoties šim procesam vai pirkšanas — pārdošanas aktam, izmaksa kļūst par notikušu faktu. Cena, ko samaksājis pircējs par preci vai pakalpojumu, viņam kļūst par iegādes izmaksu.

4.4. «Tirgus» ir sistēma, kur‚ preces un/vai pakalpojumi pāriet no pārdevēja pie pircēja ar cenu mehānisma starpniecību.

(Reizēm par tirgu sauc vietu, kur notiek šīs operācijas). Tirgus koncepcijas pamatā ir pieņēmums, ka prece vai/un pakalpojums spēj mainīt īpašnieku bez sevišķiem pircēju un pārdevēju darbības ierobežojumiem. Katra no ieinteresētajām pusēm darbojas saskaņā ar pieprasījuma un piedāvājuma attiecībām un citiem cenu veidojošiem faktoriem, savu iespēju un kompetences robežās, pilnībā izprotot konkrētās preces vai pakalpojuma relatīvo vērtību, kā arī ievērojot savas paša vēlmes un vajadzības. Tirgus var būt vi etējais, nacionālais vai starptautiskais.

4.5. «Vērtība» ir ekonomisks jēdziens, kas parāda monetāru sakarību starp tirgū pieejamām precēm un pakalpojumiem, to pircējiem un pārdevējiem. Vērtība nav noticis fakts, bet gan konkrētu preču vai pakalpojumu novērtējums konkrētā laika momentā atbilstoši vērtības noteikšanas kritērijiem. Ekonomikā vērtības jēdziens izsaka tirgus viedokli par labumu, ko gūst preces vai pakalpojuma saņēmējs to vērtības noteikšanas brīdī.

4.6. Pastāv daudz vērtības veidu un tiem atbilstošu definīciju (sk. Standartu 2). Daži no šiem veidiem tiek plaši lietoti īpašuma novērtēšanas procesā, citi — tikai speciālos, stingri noteiktos gadījumos. Lai izprastu un praktiski lietotu vērtēšanas metodes, svarīgi ir viennozīmīgi definēt izmantojamo vērtēšanas veidu, kā arī pievērst uzmanību tam, lai vērtētāja izvēlētais vērtības noteikšanas veids atbilstu veicamajam uzdevumam. Pretējā gadījumā izvēlētā vērtēšanas bāze var būtiski ietekmēt rezultātu.

4.7. Profesionāli vērtētāji izvairās no vispārīga termina «vērtība» lietošanas, lietojot to tikai ar paskaidrojošu apzīmējumu, lai konkretizētu termina lietošanu. Visplašāk izmantojamais īpašuma vērtēšanas veids «Tirgus vērtība» ( Market Value vai dažās valstīs Open Market Value ) — tiek apskatīts SĪVSK Standartā 1, ievērojot, ka tradicionāli jēdzienu «vērtība» saprot tieši kā «tirgus vērtība» , ja vien nav paskaidrots citādi. Ir svarīgi, lai katrā šādā gadījumā jēdziens «tirgus vērtība» būtu skaidri un nepārprotami noteikts.

4.8. Vērtības jēdziena būtība prasa raksturot pirkšanas — pārdošanas procesu ar noteiktu naudas summu. Tomēr, ievērojot tirgus vērtības definīcijas nosacījumus, pats novērtējamā objekta pārdošanas fakts nav nepieciešams nosacījums, lai noteiktu tā vērtību novērtēšanas datumā.

4.9. Objekta tirgus vērtība izsaka tā lietderību tieši no tirgus viedokļa, nevis no tā tīri fiziskā statusa viedokļa.Konkrētam uzņēmumam tā aktīvu vērtība var atšķirties no šo aktīvu vērtības konkrētajā nozarē vai tirgū. Līdz ar to nepieciešams, lai īpašuma novērtējums un grāmatvedības uzskaite parādītu atšķirību starp tirgus vērtību no tirgus vērtības atšķirīgiem vērtības veidiem. Atlikušās vērtības aizvietošanas vērtība (turpmāk tekstā — atlikusī aizvietošanas vērtība ), ko saskaņā ar Standartu 2 piemēro specializētam īpašumam un nosaka pēc – no tirgus vērtības atšķirīgas (netirgus) vērtēšanas bāzes, tomēr var tikt izmantota finansu atskaišu vajadzībām.

4.10. Paragrāfā 4.9. minētos apsvērumus var izmantot, vērtējot no nekustamā īpašuma atšķirīgus īpašuma veidus. Finansu atskaites prasa, izņemot pamatotus atlikušās aizvietošanas vērtības lietošanas gadījumus, tādu vērtēšanas metožu lietošanu, kuru pamatā ir tirgus vērtība, strikti norobežojoties no metodēm, kuru pamatā nav tirgus vērtība.

4.11. Kopējo nekustamā īpašuma pašizmaksu veido visi tiešie un netiešie izdevumi tā radīšanai. Ja pircējs pēc nekustamā īpašuma iegādes veicis papildus kapitālieguldījumus, tad, aprēķinot īpašuma aizvietošanas vērtību, šie ieguldījumi tiek pieskaitīti pirkuma (paš)izmaksai. Tirgus vērtības izmaiņas arī nosaka tirgus viedokli par šo ieguldījumu lietderību īpašumā.

 

5. Tirgus vērtība

5.1. Tirgus vērtības jēdziens parāda kopējo uztveri un tirgus darbību, un ir pamatā lielākās daļas resursu novērtēšanai tirgus ekonomikas apstākļos. Neraugoties uz to, ka tirgus vērtība definīcijās izteikta dažādi, ietvertā jēga ir skaidra visiem, un problēmas tās lietošanā parasti nerodas.

5.2. SĪVSK Standarti tirgus vērtību definē šādi:

Tirgus vērtība

ir aprēķināts lielums — vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

5.3. SĪVSK Standarts1 sniedz detalizētu jēdziena tirgus vērtība definīciju un skaidrojumu. Vispirms būtiski ir paskaidrot, ka profesionālas darbības rezultātā aprēķinātā tirgus vērtība ir objektīvs konkrēto īpašuma tiesību novērtējums konkrētajā datumā.

Tirgus vērtība

ir ar tirgus datiem pamatots un ar šiem Standartiem saskaņots vērtējums, pie kam atskaite tiek izsniegta veidā, kādā tas paredzēts šajos Standartos un/vai pēc vienošanās, kas atbilst konkrētajam vērtēšanas uzdevumam. SĪVSK Standartā 3 uzskaitīti vērtēšanas noteikumi, kuri izstrādāti speciāli finansu atskaišu un ar tām saistītās dokumentācijas vajadzībām.

5.4. Pamatlīdzekļi no lielākās daļas ražošanā nodarbināto aktīvu atšķiras ar to, ka ir nepieciešams relatīvi lielāks laika periods, lai ar mārketinga starpniecību noteiktu cenu, kas atspoguļotu tirgus vērtību . Šis laika faktors, kā arī «taustāma tirgus» trūkums, pamatlīdzekļu specifika, liels daudzums īpašuma objektu un to tirgu dažādība, kopā ar vēl citiem faktoriem, pamato profesionālo vērtētāju darba un šo Standartu nepieciešamību.

 

6. Labākā un efektīvākā izmantošana

6.1. Zeme ir jebkura eksistences veida pamats un, ar retiem izņēmumiem, paliek nemainīga visā atsevišķa cilvēka dzīves laikā. Pateicoties zemes nepārvietojamībai un vienreizībai, katrs zemes gabals ir unikāls ar tam piemītošiem raksturlielumiem un novietojumu. Zemes pastāvība ļauj prognozēt, ka tā būs ilglaicīgāka par jebkurām uz tās cilvēka veiktajām izbūvēm un uzlabojumiem.

6.2. Zemes unikālās īpašības raksturo katra zemes gabala kā objekta vērtību; tomēr saskaņā ar ekonomiskajiem principiem, novērtējot zemes gabalu atsevišķi no tam piešķirtajiem uzlabojumiem, mums jānovērtē šo uzlabojumu ieguldījums nekustamā īpašuma vērtībā. Tādējādi zemes gabala tirgus vērtība, kas pamatota ar jēdzienu «labākā un efektīvākā izmantošana» , izsaka zemes pastāvību un lietderību tirgus attiecību kontekstā, kur uzlabojumi nosaka atšķirīgo tirgus vērtību zemes gabalam kā tādam un zemes gabalam ar uzlabojumiem uz tā.

6.3. Neraugoties uz 6.2. paragrāfā izklāstītajiem apstākļiem, daudzi īpašuma objekti tiek vērtēti kā vienots lielums, t.i. zeme ar tai piederošajiem uzlabojumiem. Šādos gadījumos vērtētājs nosaka tirgus vērtību, ievērojot labāko un efektīvāko zemes gabala ar visiem uz tā esošajiem uzlabojumiem lietošanas veidu.

6.4. Labākā un efektīvākā izmantošana tiek definēta kā tāds īpašuma izmantošanas veids, kas ir reāli iespējams, saprātīgi pamatots, juridiski likumīgs, finansiāli realizējams,kā rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība būs visaugstākā.

6.5. Ar likumu aizliegts vai reāli neiespējams īpašuma izmantošanas veids nevar būt uzskatāms par efektīvāko. Arī likumīga un reāli iespējama izmantošanas veida gadījumā no vērtētāja var tikt pieprasīts saprātīgs viņa ieteiktā izmantošanas veida pamatojums. Pēc tam, kad analīzes rezultātā tiek pieņemts viens vai vairāki saprātīgi pamatoti izmantošanas veidi, tiek pētīts to finansiālais pamatojums. Variants, kura rezultātā vērtējamajam īpašumam tiks aprēķināta visaugstākā vērtība, būs labākais un efektīvākais izmantošanas veids.

6.6. Šā principa lietošana ļauj vērtētājam ievērot ēku nolietojuma un novecojuma pakāpi, paredzēt piemērotāko zemes uzlabojumu raksturu, izanalizēt atjaunošanas un rekonstrukcijas projektu finansiālo pamatojumu, kā arī sniegt palīdzību daudzās citās situācijās, kādas var rasties vērtēšanas procesā.

6.7. Labākās un efektīvākās izmantošanas jēdziens ir neatņemama tirgus vērtības novērtējuma sastāvdaļa. Tomēr dažas standartprocedūras speciāli paredzētas l abākās un efektīvākās izmantošanas jēdziena lietošanai finansu atskaišu un ar to saistītās dokumentācijas sagatavošanai. Šis speciālais pielikums «Tirgus vērtība pie pašreizējās izmantošanas» apskatīts SĪVSK Standartā 3.

 

7. Lietderība

7.1. Tā kā jebkura īpašuma vērtības būtiskākais kritērijs ir tā lietderība, vērtēšanas procesā veikto darbību mērķis ir vērtējamā īpašuma lietderības pakāpes noteikšana. Tāpēc jāizprot apzīmējuma «lietderība» jēga.

7.2. «Lietderība» drīzāk jāsaprot kā relatīvs vai salīdzināms lielums,nevis konkrēts raksturojums. Tā, piemēram, lauksaimniecības zemju lietderība tiek mērīta ar to auglības pakāpi. Zemes vērtība tiešā veidā ir atkarīga no iegūstamās ražas lieluma un kvalitātes, būvju skaita uz tās un to kvalitātes vai, ja zemes gabalu izmanto būvniecībai, no iespējamās ražošanas, komerciālās darbības, vai dzīvojamās platības izīrēšanas ienesīguma pakāpes. Tātad zemes gabala vērtību konkrētā vidē nosaka tā lietderības novērtējums, kas izteikts juridiskos, fiziskos, funkcionālos un ekonomiskos terminos un raksturo tā ienesīgumu.

7.3. Īpašuma vērtība pašā būtībā ir atkarīga no tā, kā tas tiek izmantots, cik augstu tas var kotēties tirgū parastos apstākļos.

Daži īpašuma veidi optimālo lietderību iegūst, ja tos uzskata kā atsevišķus elementus, citi — tikai kā grupas daļa. Līdz ar to jāatšķir īpašuma lietderība gadījumos, kad to vērtē kā grupas daļu, vai arī kā atsevišķu elementu.

7.4. Atsevišķi izvietoti un neatkarīgi funkcionējoši nekustamā īpašuma objekti parasti maina īpašnieku atsevišķi,un šādā aspektā tie arī ir vērtējami. Ja šādu objektu vērtība palielinās (vai samazinās) to ekonomisko vai funkcionālo saišu dēļ ar citiem nekustamā īpašuma objektiem, tad šāda papildus specifiska vērtības maiņa jānosaka vērtēšanas procesā un jāfiksē atskaitē, pamatojot to ar vērtētāja personīgo pieredzi vai atbilstoši nepārprotamiem klienta norādījumiem. Lai kā tas arī nebūtu, jebkurš šāda veida vērtības labojums nedrīkst būt iekļauts tirgus vērtībā bez atbilstoša pamatojuma.

7.5. Atsevišķi vērtējamam nekustamam īpašumam var būt īpašā speciālā vērtība (skat. Standartus 2; 3.11 un 5.7) tā fiziskas vai funkcionālas sasaistes dēļ ar citu blakus esošo nekustamo īpašumu, kurš atrodas citas personas valdījumā, vai kādas pircēju īpaši interesējošas īpašības dēļ. Atskaitē, papildus nekustamā īpašuma tirgus vērtībai, kas noteikta saskaņā ar šiem Standartiem, jāuzrāda arī šī papildus vērtība.

7.6. Lietderība tiek vērtēta ilgtermiņa perspektīvā — parasti aptverot visu īpašuma vai īpašumu grupas normālas kalpošanas laiku. Tomēr uzņēmumam daži aktīvi uz kādu laiku var izrādīties lieki; tie tiek izņemti no ražošanas procesa vai pārveidoti alternatīvai izmantošanai, vai vienkārši uz kādu laiku paliek neizmatoti. Ir arī citas situācijas, kad tirgus apstākļi, ekonomiski vai politiski procesi var piespiest samazināt ražošanu uz nenoteiktu laiku.

7.7. Analoģiska situācija rodas, ja aktīvi izvietoti dažādos reģionos, piemēram, valstīs, kurās nepastāv tirgus ekonomika vai ekonomikā notiek būtiskas pārmaiņas. Noteikt šādu aktīvu lietderību vērtēšanas datumā ir ļoti grūti. Tamlīdzīgās situācijās īpašuma novērtēšana prasa īpašu kompetenci un sagatavotības pakāpi, un atskaitei jābūt sastādītai atbilstoši SĪVSK Standartiem. Sevišķu nozīmību tad iegūst tā izsmeļošs izklāsts un paskaidrojums par izmantoto vērtēšanas bāzi, informāciju, uz kuru tā pamatojas, kā arī tiem speciālajiem pieņēmumiem un pielaidēm (ja tādas bijušas), kas izmantotas, veicot novērtējumu.

7.8. Tipisks ekonomiskās vai politiskās nestabilitātes rezultāts ir īpašuma lietderības izmaiņas gan ienākumu, gan efektivitātes ziņā. Vērtētājs šādā gadījumā ir atbildīgs par to, cik pareizi viņš novērtējis šādu notikumu attīstības ilglaicību un to ietekmi uz tirgu. Īslaicīga uzņēmumu slēgšana vai to darbības apturēšana aktīvu vērtību var ietekmēt nedaudz vai pat neietekmēt nemaz. Tomēr to darbības pārtraukšana uz ilgāku laiku var izsaukt pastāvīgu vērtības zudumu laikā, kamēr darbojas ietekmējošie apstākļi. Aktīvi ir jāvērtē, ņemot vērā visu iekšējo un ārējo faktoru ietekmi.

 

8. Citi svarīgi jēdzieni

8.1. Apzīmējums «tirgus vērtība» nav termina «objektīvā vērtība» (Fair Value) sinonīms, tādā nozīmē, kādā to skaidro grāmatvedības standarti. Atšķirībā no iepriekš minētās tirgus vērtības definīcijas, objektīvās vērtības jēdziens grāmatvedībā apzīmē darījumu, kas varētu notikt, pastāvot dažādām domstarpībām, un apstākļos, kas atšķiras no normāla īpašuma pārdales procesa atklātā tirgū. Šie apstākļi paredz iespēju veikt steidzamu darījumu, kādai no pusēm atrodoties apgrūtinātā stāvoklī, kā arī citos gadījumos, kas nav paredzēti tirgus vērtības definīcijā. Termins objektīvā vērtība tiek izmantots arī juridiskā aspektā, definējot kompromisa lēmumu, kas apmierina abas puses. Šo domstarpību iemesli arī var neatbilst tirgus vērtības definīcijai. Lai novērstu šīs neskaidrības, atskaitē jāuzrāda vērtētāja izmantotā «tirgus vērtības» jēdziena adekvāts izskaidrojums, kā arī pielaižu, apstākļu un noteikumu uzskaitījums, uz kuru bāzes veikts vērtējums.

8.2. Specializētie aktīvi ir īpaši aktīvi, kas tiek pārdoti reti vai vispār netiek pārdoti, izņemot gadījumus, kad tie tiek pārdoti kā biznesa neatņemama sastāvdaļa. Šādus aktīvus var uzskatīt par daļēji tirgus vai pat ārpustirgus aktīviem , atkarībā no to izmantošanas un pēcto konstrukcijas vai konfigurācijas specializācijas pakāpes. Šādu aktīvu vērtēšanas process var izrādīties visai apgrūtināts, ja trūkst vai ir nepilnīga tirgus informācija, vai ir ierobežota tās iegūšana, līdz ar to tiek apgrūtināta tieša salīdzinošā analīze. Tomēr, tieši vērtētājs ir atbildīgs par tirgus datu atlasi, kas ļauj pamatot un/vai izskaidrot vērtējuma secinājumus. Neraugoties uz to, apskatot specializētos aktīvus, var tikt lietota jebkura vērtēšanas metode, un nevajadzētu ignorēt nevienu no iespējami izmantojamām metodēm. Praksē visbiežāk tiek lietota atlikušās aizvietošanas vērtības metode. Ja tas iespējams, vērtētājs, vadoties pēc tirgus datiem, nosaka zemes gabala vērtību, ēku un izbūvju vērtību, uzkrāto nolietojumu un paskaidro savu vērtējuma veikšanas bāzes izvēli.

8.3. Terminu «atlikusī aizvietošanas vērtība» jāprot atšķirt no termina «aizvietošanas vērtība» .

«Aizvietošanas vērtība»

apzīmē izdevumus, par kādiem var iegādāties analogu īpašumu tirgū, pastāvot iespējai aprēķināt zemes gabala uzlabojumu būvizmaksas un līdzvērtīga zemes gabala iegādes izmaksas. Atšķirībā no šīs metodes, «atlikušo aizvietošanas vērtību» aprēķina, nosakot vērtēšanas datumā tirgus vērtību zemes gabalam kopā ar tā izmantošanas veidu un ēku, izbūvju un citu uzlabojumu atlikušo vērtību. Un šī kopējā vērtība raksturo potenciāli gūstamos ienākumus no īpašuma izmantošanas.

8.4. Apstākļos, kad normāli tirgus procesi tiek kavēti vai apturēti, kā arī gadījumos, kad pieprasījuma un piedāvājuma attiecība noved pie tirgus cenām, kuras vairs neatbilst tirgus vērtības definīcijai, vērtētāja uzdevums kļūst visai sarežģīts. Ievērojot tirgus vērtības definīciju, analizējot tirgus situāciju un visus viņa rīcībā esošos argumentus, vērtētājs koriģē finansu dokumentācijā iekļauto aktīvu lietderības un nozīmības pakāpi. Jo ierobežotāka ir pieejamā tirgus informācija, jo lielāku nozīmi iegūst vērtētāja profesionālā kompetence, pieredze un intuīcija, kā arī šo Standartu kvalificēta lietošana.

8.5. Dažās valstīs (vai arī specifiskos apstākļos), lai tiktu ievēroti normatīvie un likumdošanas akti, vērtētājs var būt spiests izmantot īpašu tirgus vērtības definīciju. Lai kā tas nebūtu, fundamentālie jēdzieni un definīcijas tiek sniegti SĪVSK Standartos, kā tie arī ir jāsaprot, ja vien vērtētājs speciāli nav atkāpies no tiem. Jēdziena «tirgus vērtība» jēga nemainās, izmantojot citu terminoloģiju vai pārfrazējot pašu definīciju, kas dažādās valstīs var atšķirties tur pastāvošo likumdošanu atšķirību dēļ.

8.6. Vērtējuma atskaitei jāsatur viennozīmīgi saprotams tā veikšanai izmantoto metožu un veiktā vērtējuma mērķu skaidrojums.

Tā kā vērtējuma atskaite ir finansu dokuments, tad, līdzīgi kā visiem šāda veida dokumentiem, tai jāsatur slēdziens par katra novērtētā objekta klasifikāciju kā īpašuma veidu un šīs klasifikācijas pamatojumu.

8.7. Grāmatvedības uzskaitē pieņemtais vērtības noteikšanas veids — pēc tā iegādei izlietoto līdzekļu daudzuma — ņem vērā tikai tos primāros izdevumus un amortizācijas atskaitījumus, kas iekļaujas vispārpieņemtos grāmatvedības uzskaites principos.

Tomēr īpašumam var būt lielāka (vai mazāka) tirgus vērtība , par kādu tas iegādāts neatkarīgi no uzkrātā nodiluma korekcijas.

Tomēr īpašuma tirgus vērtība var būt lielāka vai mazāka par iegādes izdevumiem neatkarīgi no uzkrātā nodiluma. No konkrēta uzņēmuma viedokļa aktīvu pašizmaksa var būt vienāda ar šo aktīvu ieguldījumu visa uzņēmuma vērtībā, bet var arī atšķirties no tās. No tirgus viedokļa, ja radītais īpašums ir paredzēts pārdošanai, ražotājam jābūt spējīgam to pārdot par augstāku cenu nekā tā ražošanas izmaksas, citādi uzņēmuma darbība nebūs rentabla. Ja īpašums tika pārdots ar peļņu, tad pircēja samaksātā cena viņam pašam būs īpašuma iegādes izmaksas, bet starpība starp to un pārdevēja izdevumiem (ieskaitot tirdzniecības un uzglabāšanas izdevumus) būs pārdevēja ienākums, saukts arī par ienākumu no pārdošanas. Noteiktos apstākļos pārdošana var notikt arī par cenu, kas vienāda pārdevēja izmaksām par preci, vai pat zemāku par tām, bet tādā gadījumā šeit izklāstītie principi prasa specifisku pielietojumu.

8.8. Īpašuma vērtības aprēķins, atskaites un atbilstošu ieteikumu sastādīšana ietilpst šo Starptautisko standartu un ar tiem saistīto rekomendāciju kompetencē. Uz citām disciplīnām tie neattiecas. Tomēr veidam, kādā vērtējuma rezultāti tiks apstrādāti, analizēti un apvienoti ar citu pētījumu rezultātiem, ir milzīga nozīme. Adekvātai terminoloģijas izpratnei ir principiāla nozīme gan vērtētājam, gan tiem, kas izmanto viņa sastādīto atskaiti. Ne mazāk svarīga ir vērtētāja erudīcija un pieredze, saskaņojot pareizas izstrādātās metodikas izmantošanu. Šie Standarti kalpo mērķiem, kas kopīgi gan arī tiem, kuri veic novērtējumu, gan tiem, kam jāpaļaujas uz šo novērtējumu rezultātiem.

 

9. Kopsavilkums

9.1. Šie Standarti paredzēti pirmām kārtām vērtētājiem, kam uzdots novērtēt īpašumu finansu atskaitēm un ziņojumiem. Īpaši uzsvērta faktisko tirgus datu izmantošana, kas jālieto profesionāla vērtējuma izdarīšanai. Standartos ietvertas rekomendācijas, kas attiecas uz citām īpašuma vērtēšanas metodēm, un ir atzīmētas šo metožu atšķirības no aktīvu vērtēšanas. Šo ieteikumu mērķis ir starptautiskā līmenī apzīmēt orientierus, kas ļaus labāk izprast visus vērtēšanas aspektus un samazināt vai vispār likvidēt pārpratumus vērtēšanas atskaišu izmantošanā.

Standarts 1

Tirgus vērtība kā vērtējuma bāze

v Standarta teksts ir salīdzināts ar Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas Standarta tekstu angļu valodā. Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā un tajā iekļauti 1994 . 1999. gados izdarītie labojumi un papildinājumi.

v Šī Standarta saturs jālieto kontekstā ar iepriekšējo materiālu un rekomendācijām, kas izklāstītas «Priekšvārdā» un nodaļā «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi».

1. Ievads

1.1. Šī Standarta mērķis ir ieviest vispārīgu definīciju jēdzienam «tirgus vērtība» Bez tam Standarts paskaidro šīs definīcijas terminoloģiju un parāda, kā tā piemērojama īpašuma vērtēšanai, raksturojot dažādu situāciju kopējās pazīmes,kurās vērtēšanas mērķis prasa tieši tirgus v ērtības noteikšanu.

1.2. Tirgus vērtība ir izteikta kā maiņas vērtība vai tās naudas summas lielums, ko var saņemt par īpašumu, ja tas vērtēšanas datumā tiek piedāvāts pārdošanai atklātā tirgū ar noteikumu, ka ir ievērotas visas prasības, kas fomulētas tirgus vērtības definīcijā Lai noteiktu tirgus vērtību, vērtētājam jānoformulē īpašuma labākās un efektīvākās izmantošanas veids vai arī objekta ticamākais izmantošanas veids (sk. SĪVSK Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi, paragrāfs 6). Šis izmantošanas veids var sakrist ar pašreizējo, bet var arī atšķirties. To nosaka vērtētājs, pamatojoties uz tirgus pētījumiem.

1.3. Tirgus vērtība tiek noteikta, izmantojot vērtēšanas procedūras un metodes, kas atspoguļo īpašuma raksturu un visticamākos apstākļus, kādos konkrētais īpašums varētu tikt pārdots atklātā tirgū. Izplatītākās metodes tirgus vērtības noteikšanai ir: salīdzināmo darījumu, ieņēmumu kapitalizācijas jeb naudas plūsmas diskontēšanas un izmaksu metodes.

1.4. Izmaksu metode var tikt izmantota divos variantos, no kuriem viens var tikt pielietots arī tirgus vērtības noteikšanai. Lietojot izmaksu metodi tirgus vērtības noteikšanai, visi parametri tiek ņemti no atklātā tirgus datiem. Izmantojot izmaksu metodi netirgus vērtības noteikšanai, izejas datu izvēle ir citāda. Piemēram, atlikušās aizvietošanas vērtības metode satur gan tirgus gan arī netirgus (vērtējums, kura bāze ir kāda cita, no tirgus vērtības atšķirīga vērtība) elementus, un tādēļ tā var arī neatspoguļot tirgus vērtību. Svarīgi ir neapjukt šajās dažādajās vērtību iegūšanas pieejās, aprēķinot, atspoguļojot un izmantojot tirgus vērtību.

1.5. Visas tirgus vērtības novērtēšanas metodes, procedūras un tehnikas, ja tās pamatojas uz tirgus datiem un tiek pareizi lietotas, dod vienu un to pašu tirgus vērtības izteiksmi. Salīdzināmo darījumu metode, kā arī jebkura cita tirgus datu salīdzinājuma metode, balstās uz tirgus procesu novērojumiem. Būvniecības izmaksas un vērtību zudumu (nolietojuma) pakāpe jānosaka, vadoties pēc izdevumu un akumulētā nolietojuma tirgus novērtējuma analīzes. Ieņēmumu kapitalizācijas vai naudas plūsmas diskontēšanas metodes izmantošanai jābalstās uz tirgus noteiktajiem reālās naudas plūsmas un peļņas normas lielumiem. Tādēļ, neraugoties uz to, ka konkrētas metodes izvēle visumā tiek noteikta, vadoties no pieejamās informācijas rakstura, tirgus īpatnībām un paša novērtējamā objekta specifikas, visu minēto procedūru rezultātam ir jābūt vienam — objektīvai tirgus vērtībai (ja visas metodes balstās uz tirgus informāciju).

1.6. Veids, kādā tas vai cits īpašums ir atklātā tirgus apritē, nosaka, kuras no dažādām metodēm un procedūrām lietojamas, lai aprēķinātu tirgus vērtību . Jebkura metode, kas balstīta uz tirgus informāciju, pēc savas būtības ir salīdzinoša. Katram vērtēšanas uzdevumam atradīsies viena vai vairākas metodes, kas labāk par citām atspoguļos situāciju atklātā tirgū. Nosakot tirgus vērtību katram konkrētam objektam vērtētājam jāizanalizē viss viņa rīcībā esošo metožu kopums un jāizvēlas no tām vispiemērotākā.

 

2. Darbības lauks

2.1. Šis Standarts lietojams tirgus vērtības noteikšanai nekustamajam īpašumam un ar to saistītiem elementiem. Tas nozīmē, ka apskatāmais īpašums tiek vērtēts kā pārdošanas objekts atklātā tirgū, nevis kā darbojošos uzņēmumu daļa, vai vadoties no kāda cita apsvēruma.

 

3. Definīcijas

3.1. Tirgus vērtība šo Standartu izpratnē tiek definēta šādi:

Tirgus vērtība

ir aprēķināts lielums — vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu, un bez piespiešanas.

3.2. Termins «īpašums» izmantots atbilstoši šo Standartu ievirzei. Tā vietā apkopojošā definīcijā varētu tikt izmantots arī termins «aktīvi» Katram no definīcijas elementiem piemīt konceptuāla nozīme:

3.2.1 «... aprēķināts lielums...» attiecas uz cenu, kas izteikta ar naudas ekvivalentu (parasti vietējā valūtā), ar kuru iespējams norēķināties par īpašumu komerciāla darījuma rezultātā. Tirgus vērtība tiek pielīdzināta visiespējamākai vērtēšanas datumā noteiktai cenai tirgū, kas reāli var tikt saņemta un kas atbilst tirgus vērtības noteikšanas prasībām. Tā ir augstākā no reāli iespējamajām pārdevējam un zemākā no reāli iespējamajām pircējam. Aprēķinā netiek ievērotas cenas, kas palielinātas vai pazeminātas darījuma īpašu apstākļu vai noteikumu gadījumā: netipiska savstarpēju norēķinu forma, pārdošana ar tiesībām iznomāt to tālāk, īpašas kompensācijas vai atlaides, vai arī parādoties kādai no speciālās vērtības pazīmēm (Standarta 2 definīcija).

3.2.2. «... īpašumam būtu jāpāriet...» uzsver faktu, ka īpašuma vērtība ir aprēķināts lielums, nevis iepriekš noteikta vai reāla pārdošanas cena. Šī ir iespējamākā cena, kas prognozējama tirgū vērtēšanas dienā pirkšanas — pārdošanas darījumā, atbilstoši citiem tirgus vērtības definīcijā formulētajiem noteikumiem.

3.2.3. «… vērtēšanas datumā...» izsaka tirgus vērtības aprēķina piesaisti konkrētam datumam. Tā kā tirgus situācija var mainīties, izskaitļotā vērtība citā laika momentā var izrādīties kļūdaina vai neprecīza. Vērtējuma rezultāts parāda patieso tirgus stāvokli tieši vērtēšanas datumā, nevis pagātnē vai nākotnē. Bez tam definīcija paredz, ka darījums, kas nosaka tirgus vērtību, noslēdzas brīdī, kad īpašums pāriet no pārdevēja pie pircēja, tādēļ nekādas cenu variācijas nav iespējamas.

3.2.4. «... starp labprātīgu pircēju...» attiecas uz tādu pircēju, kam ir motīvi pirkt, bet nav īpašu apstākļu, kas piespiestu viņu to darīt. Tāds pircējs nav gatavs maksāt jebkuru cenu ne īpašas ieinteresētības, nedz aktuālas nepieciešamības dēļ. Bez tam šis pircējs veic darījumu saskaņā ar pastāvošā tirgus reālo stāvokli un prognozēm, nevis paļaujoties uz iedomātu vai hipotētisku tirgu, kuru nav iespējams ieraudzīt, vai nevar noticēt tā pastāvēšanai. Potenciālais pircējs nemaksās augstāku cenu par to, kuru viņam diktē tirgus apstākļi. Pašreizējais īpašuma valdītājs arī ir starp tiem, kas veido «tirgu» . Vērtētājs nedrīkst izmantot nereālas tirgus apstākļu pielaides vai prognozēt tirgus vērtību augstāku par saprātīgo. Dažās valstīs, lai īpaši uzsvērtu šo svarīgo apstākli, tirgus vērtības definīcijā «labprātīga pircēja» jēdziens tiek izlaists.

3.2.5. «... labprātīgs pārdevējs...» nav spiests pārdot par jebkuru cenu, nedz arī izjūt dedzīgu vēlēšanos tikt vaļā no īpašuma, kā arī nav noskaņots uzturēt cenu, kas pašreizējos tirgus apstākļos nav saprātīga. Labprātīgs pārdevējs ir ieinteresēts pārdot īpašumu saskaņā ar tirgus apstākļiem pēc adekvāta mārketinga, par maksimālo cenu (no visām iespējamām atklātā tirgū, lai kāda tā būtu. Konkrētie apstākļi, kas attiecas uz pašreizējo īpašnieku, netiek ievēroti, jo « labprātīgs pārdevējs» ir hipotētisks īpašnieks.

3.2.6. «... komerciāla darījuma rezultātā...» nozīmē to, ka starp pusēm nepastāvkaut kādas īpašas, specifiskas attiecības (piemēram, mātes un meitas uzņēmumi vai iznomātājs un nomnieks), kas var radīt tirgum netipiskas cenas speciālās vērtības elementu ietekmes dēļ. Darījumam, kas nosaka tirgus vērtību, jānotiek starp pusēm, kas nav savstarpēju attiecību saistītas un darbojas neatkarīgi viena no otras.

3.2.7. «... pēc atbilstoša mārketinga...» nozīmē, ka īpašums bijis piedāvāts pārdošanai tirgū vispieņemamākā veidā, ar nolūku iegūt maksimālo cenu no reāli iespējamām, saskaņā ar tirgus vērtības definīciju. Mārketinga ilgums var svārstīties atkarībā no tirgus apstākļiem, tomēr jebkurā gadījumā tam jābūt pietiekamam, lai īpašums piesaistītu atbilstoša pircēju skaita uzmanību. Mārketings jāveic pirms novērtēšanas datuma.

3.2.8. «... katra no pusēm darbojas kompetenti, ar aprēķinu...» tiek pieņemts, ka labprātīgs pircējs un labprātīgs pārdevējs ir pietiekami informēti par pārdodamā īpašuma būtību un raksturlielumiem, tā pašreizējo un iespējamo izmantošanu, kā arī par tirgus stāvokli vērtēšanas datumā. Katrs no tiem, pārzinot šo informāciju, darbojas savās interesēs ar mērķi, atkarībā no savas pozīcijas darījumā, panākt izdevīgāko cenu. Aprēķins tiek izprasts kā tiekšanās pēc izdevīguma vērtēšanas datumā, pamatojoties uz esošo tirgus situāciju, nevis situācijas prognozēšanu, cerot uz izdevīgumu nākotnē. Gadījumā, ja krītošu cenu tirgus apstākļos īpašums tiek pārdots zem iepriekšējā līmeņa cenas, nav jāuzskata, ka pārdevējs rīkojies bez aprēķina. Šādā gadījumā, kā arī citās pirkšanas — pārdošanas situācijās, svārstīgu cenu tirgus apstākļos pircēja vai pārdevēja aprēķins ir balstīts uz vispilnīgāko informāciju par tirgus stāvokli, kāda vien šajā brīdī ir pieejama.

3.2.9. «... bez piespiešanas...» uzsvērts apstāklis, ka katra no pusēm ir ieinteresēta darījumā, tomēr neviena no tām nav spiesta to veikt.

3.3. Tirgus vērtība ir jāsaprot kā īpašuma vērtība, kas aprēķināta, neņemot vērā ar pirkšanu vai pārdošanu saistītos izdevumus un jebkādus nodokļus, kam varētu būt kāds sakars ar šo darījumu.

 

4. Saistība ar Grāmatvedības uzskaites standartiem

4.1. Ir daudz terminu, kurus lieto gan vērtētāji, gan grāmatveži. Dažos gadījumos tas var radīt pārpratumus un Standartu jēgas kropļojumus. SĪVSK Standartā 1 tiek formulēts tirgus vērtības jēdziens un apskatīti ar tirgus vērtības Standartu saistītie vispārējie jēdzieni.

Citi svarīgi termini, ko nosaka SĪVSK Standarti 1 un 2, ir pamatā vairāk specializētiem SĪVSK Standarta 3 noteikumiem.

4.2. Saskaņā ar Standarta 3 noteikumiem īpašuma tirgus vērtība pie pašreizējās izmantošanas balstīta uz pieņēmumu, ka īpašums arī turpmāk tiks izmantots tādā pat veidā kā līdz šim. T irgus vērtība pie pašreizējās izmantošanas ir tirgus vērtības speciāls gadījums. Pie tam kā «lieko» , tā investēto aktīvu tirgus vērtība tiek vērtēta no to labākās un efektīvākās lietošanas viedokļa, neatkarīgi no to pašreizējās izmantošanas.

4.3. Saskaņā ar SĪVSK Standarta 3 spriedumiem tirgus vērtība ir nespecializētu īpašuma objektu novērtēšanas pamatā, ja to vērtēšana tiek veikta finansu atskaites vajadzībām, kā arī norobežo tirgus vērtību no citām vērtējuma bāzēm, kuras šādam nolūkam lietot nav ieteicams. Standartā 3 apskatītas arī specializēto aktīvu novērtēšanas metodes finansu atskaišu vajadzībām un paskaidrotas to atšķirības no metodēm, kuras nav lietojamas šim nolūkam saskaņā ar šiem Standartiem.

4.4. Specializētie aktīvi un aktīvi, kuru noieta tirgus ir ierobežots to izvietojuma dēļ, ļoti reti pāriet pie cita īpašnieka atklātā tirgū. Izņemot gadījumus, kad tie tiek pārdoti kā neatņemama uzņēmējdarbības daļa. Šie aktīvi tiek saukti par īpašnieka nodarbinātiem aktīviem. Jo visiespējamākā šāda īpašuma izmantošana nesaraujami saistīta ar uzņēmējdarbību, kurā tas iesaistīts. Un tā vērtības aprēķina process nav balstīts uz tirgus datiem. Tādēļ var būt nepieciešama uzņēmuma novērtēšana kopumā, lai pēc tam novērtētu katra komponenta ieguldījumu kopējā vērtībā. Standartā 3 parādīta šo procedūru atšķirība no atlikušās aizvietošanas vērtības metodes un uzsvērts to netirgus raksturs . Un, pamatojoties uz SĪVSK Standartiem, nav iespējama to novērtēšana normālas finansu atskaites veidošanas vajadzībām.

4.5. Situācijās, kad normālas operācijas tirgū ir traucētas vai apturētas ekonomisku,politisku, sociālu vai kādu citādu iemeslu dēļ, var izrādīties, ka īpašuma tirgus vērtība vērtēšanas dienā nav nosakāma. It īpaši, ja tirgus pret šādu operāciju apturēšanu vai traucējumiem izturas ar lielu piesardzību. Šādos apstākļos vērtētāja pienākums ir norādīt atskaitē šos īpašos apstākļus.

Bez tam vērtētājam jāizsaka savs viedoklis par tirgus vērtību, pamatojoties uz iepriekšējo cenu līmeni vai tirgus darbības atjaunošanos. Tas jādara kvalificēti, ievērojot visus vērtības zudumus, kas radušies kamēr tirgus atjauno normālu darbību.

Īpaši svarīgi ir skaidri izklāstīt visus vērā ņemtos apstākļus, vērtēšanas procesa kritērijus un būtiskos pieņēmumus, uz kuriem balstīts vērtējums.

4.6. Dažās valstīs vērtētājs var būt spiests izmantot speciālu tirgus vērtības skaidrojumu, kas atbilstu noteiktām jurisdikcijas un likumdošanas normām, kurām ir pakļauts vērtēšanas process.

 

5. Standarta formulējums

5.1. Uzņemoties īpašuma vērtēšanas saistības, vērtētājam vispirms jāapzinās savu zināšanu un pieredzes apjoms. Un tātad spēja veikt vērtējumu saskaņā ar šiem Standartiem, kā arī citiem vispārpieņemtiem vērtēšanas principiem. Citiem vārdiem sakot, vērtētāja pienākums ir:

v paziņot klientam par jebkuru savu zināšanu un/vai pieredzes neatbilstību veicamajam uzdevumam;

v darīt visu iespējamo kompetentai darba izpildei;

v pēc darba veikšanas atskaitē skaidri izklāstīt situāciju un tās adekvātai atspoguļošanai veiktās darbības.

5.2. Nosakot tirgus vērtību, vērtētājam labi jāizprot un pareizi jālieto metodes un procedūras, kas nepieciešamas objektīva vērtējuma iegūšanai.

5.3. Nosakot tirgus vērtību, vērtētājam jāprot: adekvāti identificēt vērtējamo īpašumu un ar to saistītās intereses, norādīt vērtēšanas mērķi un plānoto vērtējuma rezultātu izmantošanu, noteikt nepieciešamo ievācamo datu apjomu, norādīt ierobežojumus un faktisko novērtēšanas datumu.

5.4. Nosakot tirgus vērtību, vērtētājam jāprot izvēlēties izmantojamās vērtības aprēķināšanas metodes, kas atbilstu uzdevuma kontekstam. Netirgus vērtību izmantošanas gadījumos sevišķa vērība jāvelta to skaidrai un nepārprotamai norobežošanai no tirgus vērtības.

5.5. Atskaitē par tirgus vērtības aprēķinu vērtētāja pienākums ir:

5.5.1. sniegt pilnīgus, saprotamus un viennozīmīgi interpretējamus vērtējuma rezultātus;

5.5.2. nodrošināt atskaites izmantotāju ar pietiekamu informāciju par atskaites izejas datiem, lietoto argumentāciju, analīzi un secinājumiem;

5.5.3. formulēt visas pielaides un ierobežojumus, ar kuriem pamatots vērtēšanas process;

5.5.4. precīzi identificēt un aprakstīt vērtējamo īpašumu, kā arī izpētes apjomu un raksturu;

5.5.5. noteikt darījumā iesaistīto pušu ieinteresētību;

5.5.6. sniegt novērtējamā īpašuma raksturojumu, noteikt faktisko vērtēšanas datumu un atskaites datumu;

5.5.7. sniegt pilnīgu un pamatotu izmantoto vērtēšanas metožu skaidrojumu, argumentēt to izmantošanu un pamatot izdarītos secinājumus;

5.5.8. iekļaut atskaitē ar savu parakstu apliecinātu aktu par vērtējuma objektivitāti, ,fiksēt profesionālā honorāra vai kāda cita veida kompensācijas lielumu, (neatkarīgi no vērtējuma rezultātiem), informāciju par Standartu lietošanu un citus paskaidrojošos materiālus.

 

6. Piezīmes

6.1. Tirgus vērtības koncepcija un definīcija ir visas vērtēšanas prakses pamats. Nodaļā «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi» , kura ir šo Standartu pamatā, īsumā paskaidroti svarīgākie ekonomiskie un procedūras momenti.

6.2. Tirgus vērtība, saskaņā ar definīciju, nav atkarīga no faktiskā darījuma, kas noticis vērtēšanas datumā. Tirgus vērtība ir aprēķinātā cena, kas darījumā būtu jāsasniedz vērtēšanas dienā tirgus apstākļos, kas atbilst tirgus vērtības definīcijai. Tirgus vērtība ir cena, par kuru noteiktā brīdī jāvienojas pircējam un pārdevējam, ievērojot tirgus vērtības definīcijas prasības, ar noteikumu, ka katram no tiem ir bijis pietiekošs laiks, lai izpētītu citas tirgus dotās iespējas un alternatīvos variantus. Turklāt netiek ievērots laiks, kas nepieciešams līgumu un papildus dokumentācijas sagatavošanai.

6.3. T irgus vērtības jēdziens paredz, ka cena atklāta un konkurējoša tirgus apstākļos tiek sasniegta pārrunu rezultātā. Šis nosacījums pamato apzīmējuma «atklāts» periodisku lietošanu pirms vārdiem «tirgus vērtība» (Open Market Value). Apzīmējumiem «atklāts» un «konkurējošs» ir relatīva nozīme. Tirgus vienam un tam pašam īpašumam var būt gan lokāls, gan starptautisks. Tirgu var raksturot gan liels, gan arī visai ierobežots pircēju un pārdevēju skaits. Tirgus, kurā īpašums ir pārdošanā, bez apzīmējuma « atklāts» nav jāuzskata par šauru vai ierobežotu; citiem vārdiem sakot, tas nenozīmē, ka šādos apstākļos veiktie darījumi būtu slēpti vai privāta rakstura.

6.4. Tirgus vērtības iegūšanas metodes parasti pamatojas uz īpašumu salīdzināšanu. Vērtēšanas procesā vērtētājam jāveic atbilstoša izpēte, kompetenta analīze un pamatotu secinājumu izstrāde. Pie tam vērtētājam visi dati ir vispusīgi jāizstudē, ievērojot visu pieejamo informāciju, tirgū pastāvošās tendences, ziņas par salīdzināmiem darījumiemu.tml. Gadījumos, kad tirgus dati ir ierobežoti vai tādu praktiski nav (kā, piemēram, tas var būt attiecībā pret dažiem specializētiem īpašumiem), vērtētājam adekvāti jāatspoguļo situācija un jānorāda, vai un kādā mērā informācijas trūkums ir ietekmējis novērtējuma rezultātu. Visi vērtējumi zināmā mērā ir atkarīgi no vērtētāja personīgā uzskata, tomēr atskaitē jābūt norādītam, vai vērtētājs, izstrādājot tirgus vērtības novērtējumu, pamatojies uz tirgus datiem, vai arī tirgus datu trūkuma vai objekta specifiskā rakstura dēļ, novērtējums vairāk pamatots ar paša vērtētāja subjektīvo uzskatu.

6.5. Tirgus stāvokļa strauju izmaiņu periodus raksturo krasas cenu svārstības. Šis līdzsvara zudums var turpināties vairākus gadus, un tuvākajā laikā var nebūt sagaidāms normāls tirgus stāvoklis. Citās situācijās krasas svārstības ekonomikā var radīt plašas tirgus cenu svārstības. Ziņas par darījumiem, kuri ievērojami atšķiras no vidējiem tirgus datiem, vērtētājam jāatmet vai jāievērtē ar zemāku svērto koeficientu. Pastāvot reālam tirgus līmenim, vērtētājam joprojām ir iespēja savos spriedumos balstīties uz pieejamo tirgus informāciju. Atsevišķu darījumu cenas neliecina par īpašuma t irgus vērtību, taču šādu ziņu analīzes rezultāti, veicot vērtēšanas procesu, ir jāievēro.

6.6. Tirgos ar sliktu vai krītošu konjunktūru ne vienmēr būs pietiekami liels skaits «labprātīgu pārdevēju». Daži (ne obligāti visi) darījumi var saturēt finansiāla vai citāda rakstura piespiedu elementus vai notikt apstākļos, kas samazina un pat izslēdz dažu pārdevēju reālo labprātīgumu. Vērtētājam jāievēro šāda tirgus visi būtiskie faktori un jāizvērtē konkurējošo darījumu ietekme atbilstoši savai pārliecībai par to atbilstību reāliem tirgus apstākļiem. Īpašuma izpārdošanas gaitā likvidatoru pienākums ir iegūt augstāko iespējamo samaksu. Tomēr jāievēro, ka darījumi var notikt arī bez pietiekami ilga un rūpīga mārketinga. Vērtētājam jāizsver, cik šādi darījumi ir atbilstoši tirgus vērtības definīcijai, kā arī jāizvērtē to daļa kopējā darījumu skaitā.

6.7. Laika posmā, ko raksturo plašas cenu svārstības, pieņemot nepareizu svērto koeficientu, kas izvēlēts pēc pastāvošām tirgus cenām vai pēc nepamatotām tirgus prognozēm, pastāv iespēja pārvērtēt vai nenovērtēt konkrēto īpašumu. Šādos apstākļos vērtētājam rūpīgi jāanalizē un jāinterpretē tirgus pašreizējo stāvokli un tajā pastāvošās tendences, rūpējoties par to, lai atskaitē būtu vispusīgi atklāti izpētes rezultāti.

6.8. Tirgus vērtības jēdziens paredz, ka darījumos, kuri nosaka tirgus vērtību, īpašums ir bijis piedāvāts pārdošanai pietiekami ilgu laiku un ar atbilstošu reklāmu. Tiek pieņemts, ka šīs darbības notikušas pirms faktiskā novērtēšanas datuma. Pamatlīdzekļu tirgi parasti atšķiras no akciju, obligāciju un citu apgrozāmo līdzekļu tirgiem. Tādus īpašuma objektus kā pamatlīdzekļus var uzskatīt par unikāliem. Parasti tie tiek pārdoti retāk un to tirgus ir mazāk formalizēts un mazāk efektīvs, kā, piemēram, reģistrēto vērtspapīru tirgus. Bez tam pamatlīdzekļi ir mazāk likvīdi. Ievērojot teikto, kā arī to, ka lielākajā daļā sabiedrības šāda veida īpašums nav plaši izplatīts pirkšanas — pārdošanas priekšmets, pamatlīdzekļu tirgus vērtība prasa ievērojamu laiku pārrunām un mārketingam.

6.9. Peļņu nesošs īpašums, kas veidots kā ilgtermiņa investīciju sabiedrība — pensiju fonds, trasta kompānija vai kompānijas ar analoģisku īpašuma formu — parasti tiek vērtēts pēc aktīvu individuālās sadales saskaņā ar noteikto sadales shēmu. Kopējā «portfeļa» aktīvu tirgus vērtība var būt lielāka (vai pretēji — mazāka) nekā atsevišķu komponentu tirgus vērtību summa.

6.10. Jebkurš vērtējums jāizskata to uzdevumu kontekstā, kuru dēļ tas veikts. Ja vērtējuma mērķis ir finansu atskaites dokumentācijas sagatavošana, tad, papildus citām atskaites prasībām, vērtētājam vēl jāpaskaidro kuram aktīvu veidam viņš pieskaitījis katru novērtējamo objektu.

6.11. Izņēmuma gadījumos tirgus vērtība var parādīties kā negatīvs lielums. Šāda veida situācijas var rasties, novērtējot īpašumu dažos nomas valdījuma gadījumos un specializēta īpašuma specifiskus objektus, kā arī novecojušus īpašumus ar to vērtībā iekļautām nojaukšanas izmaksām, ja šie izdevumi lielāki par zemes gabala vērtību, dažus ekoloģiski nelabvēlīgus īpašumus u.tml. Dažās valstīs negatīvu vērtību ieraksti finansu atskaitēs nav paredzēti.

 

7. Atskaites struktūra

7.1. Vērtējuma atskaitē nav pieļaujami daudznozīmīgi un maldinoši apgalvojumi. Tirgus vērtības novērtējumam jāatbilst 5. nodaļā izklāstītajām prasībām. Atskaitei jāsatur konkrēta tirgus vērtības jēdziena atšifrējums, kā tas norādīts šajos Standartos, kopā ar norādījumu, kā tas lietots — esošās vai efektīvākās izmantošanas (visiespējamākās izmantošana) nozīmē. Atskaitei jāsatur arī visu būtiskāko pieņēmumu formulējumi.

7.2. Aprēķinot tirgus vērtību, vērtētājam precīzi jānorāda efektīvais novērtēšanas datums (datums, uz kuru attiecas aprēķinātā vērtība), vērtējuma mērķis un uzdevums, kā arī būtiskākie kritēriji, pēc kuriem atskaites spriedumi, rezultāti un slēdzieni ir saprotami viennozīmīgi.

7.3. Neraugoties uz to, ka zināmos apstākļos ir pieļaujami alternatīvi īpašuma vērtības formulējumi, vērtētājam jārūpējas, lai šādi alternatīvie vērtējumi netiktu uztverti kā tirgus vērtība.

7.4. Gadījumos, kad novērtējumu izdara «iekšējais vērtētājs», t.i., vērtētājs, kurš strādā uzņēmumā, kura valdījumā atrodas novērtējamais īpašums, vai grāmatvedības firmā, kura atbild par finansu dokumentācijas grāmatojumu un/vai uzņēmuma finansu atskaišu sagatavošanu, aktā vai atskaitē jābūt speciālam punktam, kas parādītu šīs attiecības.

 

8. Atkāpes no Standarta

8.1. Dažās valstīs vērtētājs var būt spiests izmantot vai atsaukties uz specifiskiem Tirgus vērtības definējumiem ko nosaka vērtējuma veikšanas sfērā darbojošās juridiskās vai normatīvās prasības. Ja vērtējuma rezultāti tiks izplatīti ārpus šīs jurisdikcijas, Starptautisko standartu darbības sfērā, iespējami gadījumi, kad vietējā definīcija var radīt neprecīzu interpretāciju, vērtētājam jāizmanto arī šajos Standartos sniegtā definīcija un jānorāda, vai alternatīvās definīcijas izmantošana rada atšķirīgu vērtējuma rezultātu.

 

9. Spēkā stāšanās datums

9.1. Šis Starptautiskais vērtēšanas Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā. Standartā ietverti 1994.1999.g. labojumi un papildinājumi

Standarts 2

Vērtējumi, kuru bāzes ir atšķirīgas no Tirgus vērtības

v Standarta teksts ir salīdzināts ar Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas Standarta tekstu angļu valodā. Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā un tajā iekļauti 1994 . 1999. gados izdarītie labojumi un papildinājumi.

v Šī Standarta saturs jālieto kontekstā ar iepriekšējo materiālu un rekomendācijām, kas izklāstītas «Priekšvārdā» un nodaļā «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi».

1. Ievads

1.1 Šim Standartam ir divi mērķi: pirmkārt, definēt un paskaidrot no tirgus vērtības atšķirīgas vērtēšanas bāzes un noteikt to lietošanas standartus; otrkārt, atšķirt tās no tirgus vērtības.

1.2. Lai gan vairumā profesionālas vērtēšanas gadījumu, it sevišķi īpašuma vērtēšanas gadījumos, kas apskatīti Standartā 3, tiek izmantota tirgus vērtība, atsevišķās situācijās jālieto no tirgus vērtības atšķirīgas novērtējumu bāzes (turpmāk — netirgus ). Principiāli svarīgi ir, lai vērtētāji, gan arī tie, kas izmanto vērtējumu rezultātus, skaidri atšķirtu vērtējumu, kura pamatā ir tirgus vērtība, no vērtējuma, kura bāze ir kāda cita — no tirgus vērtības atšķirīga — vērtība, kā arī izprastu šīs atšķirības ietekmi (ja tāda ir) uz rezultātu lietošanas sfēru.

1.3. S ĪVSK cenšas nepieļaut pārpratumus starptautiskā līmenī un/vai nepareizas izpratnes gadījumus valstīs, kuras saistītas ar netirgus vērtību bāzu lietošanu. Vērtētājiem, kas uzņēmušies atbildību par šo Standartu ieviešanu, jāizmanto visi saprātīgie līdzekļi, lai praksē tiktu lietotas piemērotas vērtēšanas bāzes. Kā arī jādara viss iespējamais, lai paaugstinātu izpratni vērtējumu rezultātu izmantotājiem par atšķirībām starp rezultātiem, izmantojot tirgus vai netirgus vērtēšanas bāzes , lai izvairītos no situācijām, kas varētu maldināt sabiedrību, un publicētu objektīvi pamatotus vērtējumus.

 

2. Darbības lauks

2.1. Šis Standarts attiecas uz vērtēšanas bāzēm, kas atšķiras no tirgus vērtības.

2.2. SĪVSK Standarts 3 paskaidro tirgus vērtību kā izmantojamo bāzi finansu atskaišu veidošanai. Standarts 3 satur tirgus vērtību pie pašreizējās izmantošanas, kas ir atsevišķs tirgus vērtības gadījums un attiecas uz nekustamo īpašumu, ražošanas līdzekļiem un aprīkojumu, pieņemot, ka tas paredzēts turpmākai izmantošanai veidā, kā tas bija vērtēšanas datumā. Lai gan šī situācija ir pretrunā ar labākās un efektīvākās izmantošanas principu, tomēr tā jāuzskata par tirgus vērtības atsevišķu gadījumu ar citu atskaites punktu, nekā parasti nosakot tirgus vērtību.

2.3. Cits SĪVSK Standarts attiecas uz aktīvu novērtēšanas bāzēm, ja šie aktīvi ir funkcionējoša uzņēmuma daļa. Jēdzieni — funkcionējoša uzņēmuma vērtība un ar to saistītais labākās un efektīvās izmantošanas vērtība — ir netirgus vērtības noteikšanas bāzes, kuras definētas Standartā 2.

 

3. Definīcijas

3.1. Izmantošanas vērtība. Šis vērtības veids izsaka to īpašuma specifisko ieguldījumu, ko tas sastāda uzņēmuma kopējā vērtībā, kura daļa tas ir. Šinī gadījumā netiek ievērots ne labākās un efektīvākās izmantošanas princips, nedz naudas sum mas lielums, ko varētu iegūt no tā pārdošanas. I zmantošanas vērtība ir vērtība, kura piemīt konkrētam īpašumam no konkrēta izmantotāja viedokļa ar konkrētu izmantošanas veidu, un tātad attiecas uz īpašuma vērtību, kas atšķiras no tirgus vērtības.

3.2. Īpašums ar ierobežotu tirgu. Tas ir īpašums, kas īpašu tirgus apstākļu vai savu specifisko raksturojošo lielumu, vai citu iemeslu dēļ, konkrētā laika brīdī spēj ieinteresēt relatīvi nelielu pircēju skaitu. Īpašuma ar ierobežotu tirgu būtiskākā pazīme nav tas, ka to nevarētu pārdot atklātā tirgū, bet gan tas, ka šāda veida īpašuma pārdošana parasti prasa ilgstošu mārketingu, salīdzinot ar īpašumiem, pēc kuriem ir augstāks pieprasījums.

3.3. S pecializēts īpašums, īpašas nozīmes vai īpašas konstrukcijas īpašums. Tas ir īpašums, kam tā specifikas dēļ piemīt lietderība, ko ierobežo tā izmantošanas veids vai konkrēti lietotāji, un kas atklātā tirgū tiek pārdots ļoti reti (ja vispār tiek pārdots), izņemot pārdošanu uzņēmuma sastāvā. Neraugoties uz to, ka apzīmējums « specializēts īpašums» ir piemērojams ļoti plašam īpašumu lokam, tai skaitā arī dzīvojamām mājām, ar šo jēdzienu pirmām kārtām jāsaprot īpašums, kam ir ļoti ierobežots tirgus, vai pat tāda vispār nav. Tipiski šāda īpašuma veida piemēri ir naftas pārstrādes rūpnīcas, elektrostacijas, kuģu būves rūpnīcas specializētās ražotnes, baznīcas, muzeji,kā arī īpašumi ar specifisku novietojumu konkrētām vajadzībām.

3.3.1. Saskaņā ar Standarta 3 piezīmēm, novērtējot īpašumu finansu atskaites vajadzībām, īpašnieka ekspluatētie objekti var tikt uzskatīti par specializētiem, gan arī par nespecializētiem;

3.3.2. Nespecializētais īpašums tiek vērtēts atbilstoši tirgus vērtības koncepcijai. Ilgstošai lietošanai paredzētie objekti tādā veidā, kā tie tiek izmantoti pašreiz, tiek vērtēti pēc t irgus vērtības pie pašreizējās izmantošanas bāzes saskaņā ar SĪVSK Standartu 3;

3.3.3. Saskaņā ar definīciju specializēts īpašums reti tiek pārdots atklātā tirgū (ja tiek pārdots vispār). Tādēļ tā vērtība finansu atskaites vajadzībām tiek noteikta pēc atlikušās aizvietošanas vērtības metodes, izmantojot attiecīgās procedūras.

3.4. Investīciju ieguldījumu vērtība. Tā ir īpašuma vērtība no atsevišķa investora vai investoru grupas viedokļa. Šis subjektīvais uzskats attiecas uz konkrētu īpašumu, ko nosaka konkrēts investors vai investoru grupa, kam ir noteikti investēšanas mērķi vai kritēriji. Terminu investīciju vērtība nedrīkst jaukt ar investētā īpašuma tirgus vērtību (skat. Standarti 4; paragr. 6.2.).

3.5. Funkcionējoša uzņēmuma vērtība. Šis jēdziens ietver funkcionējoša uzņēmuma novērtējumu un tā atsevišķu sastāvdaļu, kuras veido šo vērtību, vērtības izdalīšanu no funkcionējoša uzņēmuma kopējās vērtības. Tomēr neviena no šīm komponentēm atsevišķi tirgus vērtību neveido. (skat. labākā un efektīvākā vērtība 3.13.6. paragr. un tālāk).

3.6. Apdrošināšanas vērtība. Īpašuma vērtība, ko nosaka apdrošināšanas līguma vai polises noteikumi.

3.7. Ar nodokļiem apliekamā vērtība (kadastrālā vērtība). To aprēķina, pamatojoties uz attiecīgajiem normatīvajiem dokumentiem, kas nosaka kārtību, kādā īpašums tiek aplikts ar nodokļiem. Kaut gan dažās jurisdikcijās vērtība, ko izmanto par nodokļu aprēķināšanas pamatu, tiek saukta par tirgus vērtību, tomēr, izmantojot to paredzētās novērtējuma metodes, iegūtie rezultāti var atšķirties no tās tirgus vērtības, kas definēta šajos Standartos.

3.8. Atlikusī aizvietošanas vērtība. To aprēķina ar vērtēšanas metodi, kas balstās uz zemes gabala tirgus vērtības aprēķinu pie tā pašreizējās izmantošanas, pieskaitot visas uz tā esošo uzlabojumu atjaunošanas (atražošanas) izmaksas un atņemot fiziskā nolietojuma un visu citu vērtības zuduma formu radītos zaudējumus. Rezultāts ir netirgus vērtības veids, kas tiek saukts par atlikušās aizvietošanas vērtību. Skat. Standartu 3, punkts 3.4.

3.9. Utilizācijas vērtība. Īpašuma vērtība (tajā neietilpst zemes gabals), ko apskata nevis no izmantošanas viedokļa, bet kā tajā ietilpstošo materiālu kopumu, bez papildus remonta un pielāgošanas. Šī vērtība var tikt aprēķināta kā kopējie vai tīrie realizācijas izdevumi, kas pēdējā gadījumā var būt vienādi ar tīro realizācijas vērtību.

3.10. Likvidācijas vērtība vai piespiedu pārdošanas vērtība. Naudas summa, ko reāli var iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam mārketingam saskaņā ar tirgus vērtības definīciju. Dažās valstīs par piespiedu pārdošanas situāciju uzskata gadījumus, kad darbojas nelabprātīgs pārdevējs un pircējs vai pircēji ir informēti par pārdevēja grūtībām.

3.11. Īpašā vērtība virs tirgus vērtības. Termins attiecas uz netipiskiem vērtības elementiem, kas dod pieaugumu virs tirgus vērtības. Īpaša pieauguma vērtība var rasties, piemēram, īpašuma fiziskās, funkcionālās vai ekonomiskās sasaistes dēļ ar citiem īpašumiem — piemēram, tiem teritoriāli piekļaujoties. Īpaša pieauguma vērtība ir papildus vērtība, kurai ir nozīme kāda konkrēta īpašnieka vai valdītāja, vai potenciālā pircēja acīs, bet kurai nav ietekmes uz tirgu kopumā; tas nozīmē — tā piemērojama pircējam ar īpašām interesēm. Īpaša vērtība var tieši ietekmēt funkcionējoša uzņēmuma vērtību. Vērtētājam jāprot atšķirt šādus gadījumus no patiesās tirgus vērtības un paskaidrot visus izdarītos pieņēmumus.

3.12. Dažas citas vērtības izpausmes, kas vairāk raksturīgas ražošanas līdzekļiem un iekārtām, kā arī vairākas citas situācijas, skaidrotas SĪVSK Standartos, kas apskata šāda veida aktīvus.

3.13.Grāmatvedības uzskaites termini.

3.13.1. Patiesā jeb objektīvā vērtība. Naudas summa, par kuru īpašums var tikt pārdots (vai par tā vērtību norakstīts parāds) komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgām un kompetentām pusēm.

3.13.2. Amortizācijas vērtība. Īpašuma iegādes vērtība vai kāds cits iegādes izdevumus aizvietojošs lielums, kam atskaitīta īpašuma aprēķinātā atlikusī vērtība.

3.13.3. Pārcenotā vērtība. Īpašuma, ražošanas līdzekļu un aprīkojuma vērtība, kas noteikta kvalificēta vērtētāja novērtējuma rezultātā.

3.13.4. Perspektīvās atdeves (rentabilitātes) vērtība. Lielums, ko nākotnē var cerēt iegūt no īpašuma izmantošanas, ieskaitot atlikušo realizācijas vērtību.

3.13.5. Tīrā realizācijas vērtība. Aprēķināta īpašuma pārdošanas cena ar atņemtiem pārdošanas un noformēšanas izdevumiem, ja biznesa stāvoklis ir normāls. Tādējādi t īrā realizācijas vērtība pēc būtības ir analoģiska tirgus vērtībai ar atskaitītiem realizācijas un noformēšanas izdevumiem, tomēr tikai gadījumā, ja ievēroti visi t irgus vērtības aprēķināšanas noteikumi. Konkrēti, tas nozīmē, ka bijis pietiekami ilgs laiks darījuma, kurš nosaka tirgus vērtību, veikšanai. Tirgus vērtība parasti ir īpašuma kopējā vērtība, t. i. nomināls, no kuras pēc tam tiek atskaitīti realizācijas izdevumi.

3.13.6 E fektīvā vērtība ( «Deprival Value» vai reizēm «Optimal Deprival Value» ). Īpašuma vērtība no pašreizējā īpašnieka viedokļa, kas vienāda ar lielāko no divām vērtībām — īpašuma lietošanas vērtību no konkrētā īpašnieka viedokļa un īpašuma realizācijas vērtību. Efektīvā vērtība ir piemērs netirgus vērtēšanas bāzei, kas parāda īpašuma izmantošanas vērtības netirgus raksturu. Šī vērtība ir daļa no funkcionējoša uzņēmuma vērtības.

 

4. Saistība ar grāmatvedības uzskaites standartiem

4.1. Laiku pa laikam praksē rodas pārpratumi par vērtēšanas metožu un terminu izmantošanu grāmatvedības uzskaites procedūrās.

Lai izvairītos no šādām situācijām un atrisinātu citas problēmas, SĪVSK izstrādājusi Standartu 1, kas pamato tirgus vērtību kā īpašumu vērtēšanas bāzi, Standartu 2, kas raksturo vērtēšanas bāzes, kuras atšķiras no tirgus vērtības (netirgus vērtēšanas bāzes) un Standartu 3, kas attiecas uz vērtēšanu finansu atskaišu vajadzībām. Kopā ar citām Starptautisko vērtēšanas standartu nodaļām tie sniedz vērtētājiem, grāmatvežiem un plašai sabiedrībai ieteikumus, kas attiecas uz Vērtēšanas standartiem grāmatvedības uzskaites jomā.

4.2. Saskaņā ar Starptautiskajiem grāmatvedības uzskaites standartiem finansu atskaites uzdevums ir objektīvi atspoguļot uzņēmuma darbību un finansiālo stāvokli. Tādējādi Grāmatvedības uzskaites standarti pēc savas būtības nav virzīti uz uzņēmuma vērtības noteikšanu, tā novērtējumu. Turpmākie spriedumi par šo tēmu ir izklāstīti SĪVSK Standartā 3.

4.3. Grāmatvedības uzskaites standarti paredz nepieciešamos līdzekļus, lai atspoguļotu uzņēmuma finansu atskaitēs visu veidu aktīvu novērtējuma rezultātus. Šie līdzekļi piemēroti pašreizējām tirgus cenām vai citām bāzēm, kas balstās uz izmaksu metodēm.

4.4. Vērtēšanas standarti, kas lietojami finansu atskaites un papildus dokumentācijas vajadzībām, aprakstīti Standartā 3. (Standartā 2 definēti vērtības Netirgus veidi, kas vispārējā gadījumā nav piemēroti finansu atskaitēm). Īpaši no Tirgus vērtības jāatšķir vērtēšanas netirgus bāzes, kas sadala vērtību tās komponentēs.

4.5. Atlikušās aizvietošanas vērtība ir specializēta īpašuma netirgus vērtēšanas metode, kura var tikt izmantota finansu atskaites vajadzībām.

 

5. Vispārējie pamatkritēriji

5.1. Īpašuma lietderība konkrētam uzņēmumam var būt atšķirīga atkarībā no tā, vai šī lietderība vērtēta no tirgus vai noteiktas ražošanas nozares viedokļa. No tā izriet nepieciešamība, lai finansu atskaite un ar to saistītā īpašuma novērtēšana atšķirtu objekta vērtību no tirgus viedokļa, kurai jāatspoguļojas finansu atskaitē, un netirgus vērtību veidus, kuri nedrīkst tikt izmantoti kā vērtējumu bāzes finansu atskaites vajadzībām (tomēr jāievēro paragrāfs 4.5., skat. iepriekš).

5.2. Izmantošanas vērtība (paragrāfs 3.1.), kā arī efektīvā vērtība (paragrāfs 3.13.6.) ir netirgus vērtību bāzes, kas parāda vērtību no konkrēta izmantotāja viedokļa. Reizēm tās tiek sauktas par «vērtību noteiktam izmantotājam vai īpašniekam» . Maiņas vērtība (skat. Standartu 1, paragrāfs 1.2. un sekojošie) ir vērtība relatīvā tirgū, kurā īpašums teorētiski maina valdītāju. SĪVSK tirgus vērtības definīcija finansu atskaites vajadzībām balstās uz maiņas vērtības principu, nevis uz lizmantošanas vērtību.

5.3. Izteikumi «izmantošanas vērtība» un «maiņas vērtība» bez attiecīgiem paskaidrojumiem var radīt to nepareizu izpratni. Gadījumos, kad var rasties pārpratumi, no šiem apzīmējumiem ir jāizvairās.

5.4. Īpašumu var novērtēt, izmantojot no tirgus vērtības atšķirīgas bāzes, vai arī tas var pāriet no viena īpašnieka pie cita, par cenu, kura neatspoguļo tā tirgus vērtību iepriekš sniegtās definīcijas izpratnē. Šādas alternatīvas vērtēšanas bāzes var parādīt objekta lietderības no tirgus vērtības atšķirīgos aspektus vai arī netirgus, vai netipiskus pārdošanas apstākļus. Kā piemēri var būt funkcionējoša uzņēmuma vērtība, īpašā vērtība, piespiedu pārdošanas vērtība, utilizācijas vērtība un tīrā realizācijas vērtība (skat. iepriekš paragrāfu 3. un sekojošos).

5.5. Funkcionējošā uzņēmuma vērtība izsaka biznesa vērtību kopumā. Tā atsevišķu aktīvu, kā funkcionējoša uzņēmuma komponentu vērtība, tiek noteikta, pamatojoties uz to ieguldījumu kopējā veselā, un parasti tiek pieņemta kā to lietderīgā vērtība konkrētam biznesam un tā īpašniekam. Tai nav nekāda sakara ar tirgu (skat. 3.5.), un to nedrīkst jaukt ar tirgus vērtību pie pašreizējās izmantošanas (skat. Standartu 2, paragrāfs 4.3. un Standartu 3).

5.6. Īpašuma izmantošanas vērtība var sakrist ar tā tirgus vērtību vienīgi nejauši. Īpašuma izmantošanas vērtība būs augstāka par t irgus vērtību, ja tā īpašnieks spēs izmantot to lietderīgāk (efektīvāk) un izdevīgāk nekā analoģiskas preces vai pakalpojuma tipisks ražotājs. Tomēr īpašuma izmantošanas vērtība var būt zemāka par tirgus vērtību gadījumā, ja uzņēmums neizmanto īpašumu maksimāli efektīvi. Īpašuma izmantošanas vērtība var būt augstāka par tirgus vērtību, ja uzņēmumam ir īpašas tiesības uz ražošanu, īpaši vai sevišķi līgumi, unikāli patenti un licences, speciāla receptūra un citi nemateriāli aktīvi, kas, uzņēmumu pārdodot, jaunajam valdītājam netiek nodoti.

5.7. Īpašā (speciālā) vērtība īpašumam var būt tā unikālās atrašanās vietas vai laiku pa laikam rodošās īpašas tirgus situācijas rezultātā, vai arī augstākas cenas dēļ, kuru pircējs gatavs samaksāt, ja tam ir īpašas intereses (skat. 3.11.). Šādam īpašās vērtības elementam jābūt atspoguļotam atskaitē atsevišķi no tirgus vērtības , kas noteikta saskaņā ar šajos Standartos sniegto tirgus vērtības definīciju. Īpašā vērtība nedrīkst tikt iekļauta tirgus vērtības aprēķina formulā, jo šāda procedūra dos maldinošu rezultātu, un pēc notikušā darījuma nozīmēs, ka šis papildus elements nav speciāls.

5.8. Piespiedu pārdošana paredz cenu, kāda rodas, īpašumu realizējot netipiskos apstākļos, un parasti to raksturo nepietiekams mārketings; tas nozīmē, ka nav bijusi pienācīga reklāma un atklātība, bet reizēm tā liecina par nelabprātīgu pārdevēju un/vai realizāciju piespiedu apstākļos. Minēto iemeslu dēļ šāda pārdošanas cena tiek saukta par piespiedu pārdošanas vērtību un nevar būt tirgus vērtība. Cena, par kādu veikts šāds darījums, ir reāls fakts. Vērtētājam ir grūti to paredzēt, jo subjektīvo un konjuktūras diktēto spriedumu raksturs un pakāpe neļauj formulēt šāda veida prognozes. P iespiedu pārdošanas vērtība vai cena var tikt saukta arī par likvidācijas cenu.

5.9. Utilizācijas vērtība (skat. 3.9.) parasti izsaka pašreizējo cenu, kuru reāli var saņemt par īpašumu (izņemot zemes gabalu), kurš sasniedzis lietderīgās izmantošanas beigu termiņu tādā veidā, kādā tas tika izmantots līdz šim brīdim. Utilizācijas vērtības jēdziens paredz, ka īpašums tiek vērtēts nevis no tā pašreizējās izmantošanas viedokļa, bet kā iespējamai pārdošanai pa daļām. Šai kontekstā utilizācijas vērtība grāmatvedības uzskaites terminoloģijā pazīstama kā tīrā vērtība (vai ienākums) no aktīvu realizācijas.

5.10. Utilizācijas vērtības jēdziens nenozīmē, ka īpašums nevarētu tikt izmantots turpmāk. Pa sastāvdaļām pārdots īpašums var tikt pārveidots citai izmantošanai — analoģiski iepriekšējai vai pilnīgi cita veida, vai arī tikt izmantots kā rezerves daļu avots citiem īpašuma objektiem, kam derīguma termiņš vēl nav beidzies. Sliktākā gadījumā utilizācijas vērtība var izteikt otrreizējās pārstrādes izejvielu vērtību.

 

6. Standarta formulējums

6.1. Pirms sākt novērtēšanas uzdevuma izpildi, kurš pamatojas uz vērtējuma bāzes, kas ir atšķirīga no tirgus vērtības bāzes, vērtētāja pienākums ir:

6.1.1. precīzi definēt uzdevumu un pārliecināties, ka uzdevuma izpilde nebūs dažādi interpretējama un neradīs nepatiesus secinājumus.

6.1.2. noteikt, vai viņa pieredze un zināšanas ir atbilstošas darba veikšanai saskaņā ar šiem Standartiem un citiem vispārpieņemtiem vērtēšanas principiem, citiem vārdiem: pirms vērtēšanas saistību uzņemšanās, nepieciešamības gadījumā paziņot klientam par savas pieredzes vai zināšanu neatbilstību konkrētajam uzdevumam; darīt visu iespējamo, lai kompetenti veiktu darbu; pēc darba izpildes atskaitē skaidri izklāstīt situāciju un veiktās darbības tās adekvātai atspoguļošanai.

6.2. Nosakot netirgus vērtību, vērtētājam labi jāizprot un pareizi jālieto metodes un procedūras, kas nepieciešamas objektīva vērtējuma iegūšanai.

6.3. Lai novērstu iespēju sajaukt tirgus vērtības jēdzienu ar netirgus vērtības bāzi, vērtētājam jāpieturas pie šādas darba shēmas:

6.3.1. identificēt vērtējamo īpašumu;

6.3.2. noteikt ar vērtējamo īpašumu saistītās tiesības;

6.3.3. definēt vērtēšanas mērķi un tās rezultāta iecerēto izmantošanu;

6.3.4. definēt izmantojamo vērtēšanas metodi;

6.3.5. apsekot vērtējamo īpašumu un savākt nepieciešamo informāciju;

6.3.6. izzināt visus īpašos apstākļus un ierobežojumus;

6.3.7. noteikt faktisko vērtēšanas datumu;

6.3.8. apkopot un izanalizēt uzdevuma veikšanai būtiskos datus un apstākļus;

6.3.9. atzīmēt atskaitē, ka vērtējums nav tirgus vērtība, ja par vērtējuma pamatu pieņemta bāze, kas atšķiras no tirgus vērtības.

6.4. Lai gan dažās situācijās netirgus bāze būtu pilnīgi pieņemama tirgus vērtības noteikšanai, vērtētājam jārūpējas, lai šādas netirgus vērtības izmantošanas gadījumā to nevarētu iztulkot kā tirgus vērtību.

 

7. Atskaites struktūra

7.1. Atskaites saturam jābūt viennozīmīgi izprotamam. Dažādās valstīs atskaites sastādīšanas standarti var atšķirties, taču vērtētāja pienākums ir ieslēgt atskaitē vismaz tos punktus, kas uzskaitīti paragrāfā 6.3. Atskaitē par vērtējumu, kas balstās uz netirgus bāzes izmantošanu, īpaši svarīgi ir skaidri atspoguļot vērtēšanas mērķi un iecerēto vērtēšanas rezultātu izmantošanu, kā arī izsmeļoši paskaidrot vērtējuma bāzi, vērtējuma izmantošanas apjomu un ierobežojumus.

7.2. Katrā atskaitē, kur vērtējuma pamatā ir no tirgus vērtības atšķirīga bāze, jābūt ierobežojumu uzskaitījumam vai arī analoģiska satura nodaļai. Tomēr vērtētājam nav tiesību izmantot ierobežojumu sarakstu, lai attaisnotu atkāpes no šiem Standartiem.

7.3. Izmantojot vērtējumā no tirgus vērtības atšķirīgas bāzes, vērtētājs nedrīkst izdarīt pieņēmumus, kuri loģiski neizriet no faktiem, kas ir reāli faktiskās vērtēšanas datumā. Atskaitē jābūt izklāstītiem un pamatotiem visiem pieņēmumiem.

7.4. Katrai vērtējuma, kas pamatots uz bāzes, kas atšķiras no tirgus vērtības, atskaitei jāatbilst Standartā 1 uzskaitītajiem principiem. Ir būtiski, lai strikti tiktu norobežota tirgus vērtība no jebkura cita vērtības veida.

7.5. Gadījumos, kad novērtējumu izdara iekšējais vērtētājs, t.i., vērtētājs, kurš strādā uzņēmumā, kura valdījumā atrodas novērtējamais īpašums, vai grāmatvedības firmā, kura atbild par finansu dokumentācijas iegrāmatošanu un/vai uzņēmuma finansu atskaišu sagatavošanu, aktā vai atskaitē jābūt speciālam punktam, kas parādītu šīs attiecības.

7.6. Neviena atskaites dokumentācija nedrīkst būt pretrunā ar šiem Standartiem.

 

8. Atkāpes no Standarta

8.1. Ja vērtētājam tiek izvirzīts uzdevums, kura izpilde saskaņā ar šo Standartu prasībām ir apgrūtināta, viņš drīkst piekrist tikai tādā gadījumā, ja:

8.1.1. vērtētājs secina, ka darba rezultāti nemaldinās klientu, atskaites vai vērtētāja pakalpojumu izmantotājus un sabiedrību;

8.1.2. vērtētājs informē klientu par to, ka uzdevuma veikšanai nepieciešams lietot īpašus pieņēmumus vai atkāpes no šiem Standartiem, ko pilnībā atspoguļo novērtējuma atskaitē un ziņojumā trešajai pusei;

8.1.3. vērtētājs pieprasa līgumā ietvert punktu par to, ka jebkurš publicēts dokuments ar atsauci uz šā vērtējuma secinājumiem saturēs visu pieņēmumu un atkāpju no Standartiem izklāstu.

 

9. Spēkā stāšanās datums

9.1. Šis Starptautiskais vērtēšanas Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā. Standartā ietverti 1994.1999.g. labojumi un papildinājumi.

Standarts 3

Vērtējums finansu atskaites un papildus dokumentācijas vajadzībām

v Standarta teksts ir salīdzināts ar Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas Standarta tekstu angļu valodā. Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā un tajā iekļauti 1994 . 1999. gados izdarītie labojumi un papildinājumi.

v Šī Standarta saturs jālieto kontekstā ar iepriekšējo materiālu un rekomendācijām, kas izklāstītas «Priekšvārdā» un nodaļā «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi».

1. Ievads

1.1. Šī Standarta mērķis ir sniegt pamatatziņas vērtētājiem, kuri veic vērtējumu, lai tā rezultātus izmantotu finansu atskaitēs vai ar to saistītā dokumentācijā.

1.2. Šis Standarts satur dažus vispārīgus principus un jēdzienus, kas jāievēro vērtētājam, gatavojot atskaiti par aktīvu novērtējumu finansu un tai pakārtotas dokumentācijas vajadzībām, lai atspoguļotu cenu izmaiņu ietekmi uz vērtību. Standartā sniegti paskaidrojumi par jēdzieniem, kuru nozīme skaidri jāizprot katram grāmatvedim, regulējošo iestāžu darbiniekam un citiem, kuri izmanto vērtētāja pakalpojumus objekta vērtības noteikšanā.

1.3. Starp kritērijiem, kuri ir jāievēro un jāizmanto, vērtējot pamatlīdzekļus vai ilgtermiņa aktīvus, tādus kā ražošanas līdzekļi un aprīkojums, ir kritēriji, kas nosaka īpašuma lietderību, izmantojot to noteiktā veidā tā ieguldījuma apjomu preču vai pakalpojumu ražošanas procesā, kā arī ievērtējot citus aspektus, kam ir būtiska nozīme tirgus vērtības aprēķinā. Vērtētājiem jāizprot, ka aktīvi, kas parasti uzskatāmi par pamatlīdzekļiem, noteiktos apstākļos var tikt klasificēti kā apgrozāmie līdzekļi . Kā piemērs tam ir zemes gabals un izbūves, kas uzskatāmas par preču rezervi. Tādējādi vērtētājam parasti ir darīšana ar pamatlīdzekļiem vai noteikta veida apgrozāmiem līdzekļiem.

1.4. Izmantojot šo Standartu, galvenie faktori, kas jāņem vērā vērtētājam ir: tirgus vērtēšanas principu ievērošana, objektivitāte, pilns un sīks pastāvošo apstākļu izklāsts vērtējuma atskaitē, kas izsniedzams pasūtītājam pieņemamā formā. Specializētaīpašuma gadījumā, kas izslēdz tirgus vērtības koncepciju izmantošanu, šis Standarts paredz adekvātu darbību lietošanu un detalizētu vērtēšanas metožu izklāstu.

 

2. Darbības lauks

2.1. Šis Standarts ir piemērojams ikvienam nekustamā īpašuma, ražošanas līdzekļu un aprīkojuma novērtēšanas gadījumam un var tikt iekļauts jebkur publicējamā dokumentācijā. S tarptautiskie grāmatvedības uzskaites standarti pieļauj pārcenošanu kā alternatīvu iegādes vērtībai. Un šādā gadījumā atskaitē jāparāda vērtējuma bāze, jāatspoguļo veicamo pārcenošanu biežums un jāatzīmē neatkarīgo vērtētāju piedalīšanās šai darbā.

2.2. Dažās valstīs vai noteiktos specifiskos apstākļos šajā Standartā var tikt izdarītas izmaiņas, atbilstoši likumdošanas,normatīvu un grāmatvedības prasībām. Atskaitē jāatspoguļo un atbilstoši jāpaskaidro jebkura atkāpe no Standarta, kuru nosaka šādi īpaši apstākļi.

2.3. Šis Standarts nav piemērojams vērtējumam, kas veikts klienta personiskajās interesēs, viņa personiskajām vajadzībām — klientam svarīgas vienošanās noslēgšanai, hipotēkas iegūšanai vai citiem mērķiem, kas atrodas ārpus sabiedrisko interešu sfēras.

 

3. Definīcijas

3.1. Tirgus vērtība ir aprēķināts lielums — vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

3.2 Labākā un efektīvākā izmantošana ir visiespējamākais īpašuma izmantošanas veids, kas ir fiziski iespējams, saprātīgi pamatojams, juridiski likumīgs, realizējams no finansiālā viedokļa, kā rezultātā novērtējamā īpašuma vērtība būs maksimāli augsta.

3.3. Tirgus vērtība pašreizējās izmantošanas gadījumā ir īpašuma tirgus vērtība, kad turpmāk īpašums tiek izmantots tādā pašā veidā, pieņemot, ka ir iespēja to pārdot atklātā tirgū, ievērojot visus tirgus vērtības definīcijā minētos noteikumus, neatkarīgi no tā, vai pašreizējā izmantošana ir labākā un efektīvākā vai nav.

3.4. Atlikusī aizvietošanas vērtība un Funkcionējoša uzņēmuma vērtība.

3.4.1. S pecializēta īpašuma vērtēšanas gadījumā, kurš tiek pārdots reti (ja vien vispār tiek pārdots) atklātā tirgū, izņemot pārdošanu uzņēmuma sastāvā, tiek lietota atlikušās aizvietošanas vērtības metode. Tātad šāds īpašums nevar tikt vērtēts saskaņā ar tirgus vērtības definīciju. Atlikušo aizvietošanas vērtību veido šī brīža tirgus vērtība zemes gabalam pie tā pašreizējās izmantošanas, kam pieskaitīta uz tā esošo izbūvju un uzlabojumu ai zvietošanas vērtība un atņemts fiziskais nolietojums un citi vērtības zudumi. Rezultāts ir vērtības novērtējums īpašumam, kurš vērtēšanas datumā tiek izmantots noteiktā veidā, pieņemot, ka tas tā tiks izmantots arī turpmāk.Šo vērtējumu nosaka uzņēmuma potenciālā rentabilitāte.

3.4.2. Funkcionējoša uzņēmuma vērtība (saskaņā ar Standarta 2 definīcijām un piezīmēm) sastāv no visu uzņēmuma materiālo un nemateriālo aktīvu bilances summas, no kuras atskaitīti visi pasīvi. Tā kā šis lielums raksturo uzņēmuma darbību kopumā, tad tā nevar tikt sadalīta komponentēs pa atsevišķiem aktīviem. Tādējādi atsevišķi aktīvi nenosaka funkcionējoša uzņēmuma vērtību, un līdz ar to šī vērtība nevar kalpot par bāzi īpašuma novērtējumam finansu atskaites vajadzībām.

3.4.3. Atlikušajai aizvietošanas vērtībai kopumā (saskaņā ar paragrāfu 3.4.1.) vienmēr jābūt pamatotai ar uzņēmuma potenciālo rentabilitāti, bet sabiedriskās izmantošanas īpašumiem un ar skaidras naudas plūsmu nesaistītiem aktīviem — to servisa potenciālu. Tādējādi atlikušā aizvietošanas vērtības metode satur gan tirgus gan netirgus elementus. Tomēr sakarā ar to, ka a tlikušās aizvietošanas vērtības metode tiek izmantota, novērtējot atsevišķus aktīvus, nevis pašu uzņēmuma darbību, tā pēc savas būtības atšķiras no metodēm, kas nosaka funkcionējoša uzņēmuma vērtēšanu, un tātad var tikt izmantota īpašuma vērtēšanai finansu atskaites vajadzībām.

 

4. Saistība ar Grāmatvedības uzskaites standartiem

4.1. Kaut arī terminus tirgus vērtība un objektīvā vērtība var izmantot gan grāmatveži, gan vērtētāji savstarpēji aizvietojamā veidā, tomēr šie jēdzieni nav sinonīmi (Standarts 1). Vērtēšanas standartos tirgus vērtība tiek definēta un izmantota, ievērojot to, ka īpašums var tikt pārdots dažādos apstākļos. Lai izvairītos no pārpratumiem un kļūdainas izpratnes, atskaitē būtu jādefinē tirgus vērtība un jāsniedz paskaidrojumi par apstākļiem, kādos izmantota šī definīcija, kā arī paskaidrojums par īpašuma iecerēto pārdošanas veidu tirgū (piemēram, kā atsevišķs objekts vai kā objektu grupas elements).

4.2. Pamatlīdzekļu (ilgtermiņa aktīvu) vērtība, kas uzrādīta finansu atskaitēs un papildus dokumentācijā, parasti tiek saukta par šo aktīvu tīro bilances vērtību. Vadoties no izdevumu principa, tīrā bilances vērtība ir līdzvērtīga ar kopējo bilances vērtību, no kuras atņemta akumulētā nodiluma vērtība. Saskaņā ar cenu izmaiņas principu tīro bilances vērtību parasti identificē kā tīro pārcenošanas vērtību , kuru nosaka, indeksējot ieguvuma (pirkuma) vai vērtējuma vērtību, vai periodiski pārvērtējot īpašumu. Standarts 3 attiecas uz vērtības mēru bāzi situācijās, kurās īpašuma vērtība tiek noteikta vērtēšanas vai periodiskas pārcenošanas rezultātā.

4.3. Visumā īpašuma vērtēšana, kas veikta finansu atskaites vai papildus dokumentācijas sagatavošanai, netieši parāda, kā aktīvi, ko īpašnieks izmanto, tiek vērtēti pēc to pašreizējās izmantošanas un attiecībā pret funkcionējošo uzņēmumu. Tomēr uzņēmumam var arī zust nepieciešamība pēc kāda no saviem īpašumiem. Ja šādi aktīvi tiek ar uzņēmuma vadības rīkojumu atzīti par liekiem, tad to vērtēšana jāveic, vadoties no to labākās un efektīvās izmantošanas principa. Analoģiski, tie uzņēmuma aktīvi, kas klasificēti kā investētās vērtības, tiek vērtēti, vadoties nevis no to pašreizējās izmantošanas, bet gan pēc to lietderīgākās un efektīvākās izmantošanas.

4.4. Racionāls pamats ražošanā iesaistīto aktīvu izdalīšanai no pārējo aktīvu vidus ir tas acīmredzamais fakts, ka uzņēmums nevar nodarboties ar tā īpašuma pārdošanu, kurš nepieciešams normālai biznesa funkcionēšanai, pie tam saglabājot savu ražīgumu. Šāda īpašuma pārdošana būtu nesavienojama ar uzņēmuma tālāko funkcionēšanu. Tai pašā laikā ražošanā iesaistīto aktīvu tirgus vērtības novērtējums patiesi atspoguļo pēc tirgus datiem aprēķināto aktīvu vērtības ieguldījumu uzņēmuma vērtībā un sasaucas ar vispārējās īpašuma vērtēšanas metodikas tirgus vērtības koncepcijas principu lietošanu.

4.5. Organizējot vērtēšanas procesu, uzņēmuma vadītāji vai to profesionālie konsultanti parasti paši instruē vērtētāju, kā klasificējami uzņēmuma aktīvi — darba, uzņēmuma pārpalikušos vai investētos aktīvos. Ja šādu instrukciju nav, vērtētājam pašam jāprot veikt atbilstošu aktīvu klasifikāciju, balstoties uz savu pieredzi, zināšanām un intuīciju. Šādā gadījumā klasifikācijai un tās argumentācijai jābūt pilnībā izklāstītai atskaitē.

4.6. Uzņēmuma darbības turpināšana ir īpašuma novērtēšanas un grāmatvedības uzskaites principiāls nosacījums, kas satur pieņēmumu par uzņēmuma tālāku darbību pārskatāmā nākotnē (ievērojot iespējamās darbības stila un mēroga izmaiņas pēc konsultācijām ar kvalificētiem grāmatvežiem). Šis jēdziens zināmā mērā atšķiras no funkcionējoša uzņēmuma vērtības, kas piemērojama tikai visam biznesam kopumā kā visu aktīvu un pasīvu summa. Šis vērtības veids nav izmantojams atsevišķu aktīvu novērtēšanai. Tieši pretēji, tikai tirgus vērtība un noteiktos apstākļos atlikušās aizvietošanas vērtība ir tās pieļaujamās bāzes, uz kurām balstoties var vērtēt atsevišķus uzņēmuma aktīvus finansu atskaišu vajadzībām.

 

5. Standarta formulējumi

5.1. Īpašumus, kas tiek vērtēti finansu atskaišu vajadzībām, izņemot atsevišķus gadījumus, kas īpaši atzīmēti, vērtē šādā veidā:

5.1.1. visi investīciju veidi un aktīvi, kas uzņēmumam nav nepieciešami, tiek novērtēti, pamatojoties uz tirgus vērtību un vadoties pēc to lietderīgākās un efektīvākās izmantošanas veida;

5.1.2. visi nespecializētā īpašuma veidi, ko īpašnieks ekspluatē, un kas nav investīcijas vai pārpalikums, tiek vērtēti, pamatojoties uz tirgus vērtību pie pašreizējās izmantošanas bāzes;

5.1.3. visi specializētā īpašuma veidi, kurus īpašnieks ekspluatē, tiek vērtēti, pamatojoties uz atlikušās aizvietošanas vērtības metodi. Šī vērtēšanas metode netiek izmantota, ja var izmantot kādu tirgus vērtības noteikšanas metodi;

5.1.4. īpašums, kas parasti tiek vērtēts pēc tā tirgus vērtības, tiek izdalīts no pārējā īpašuma, ko izmanto īpašnieks.

5.2. Vērtētājam jāsaņem no uzņēmuma vadītājiem aktīvu saraksts ar norādi par to veidiem — darba, pārpalikuma, investīciju aktīvi, lai izvēlētos atbilstošu vērtēšanas bāzi, kā norādīts paragrāfā 5.1. un turpmāk.

5.3. Izpildot uzdevumu, kad aktīvu klasifikācija nav dota, vērtētājam pašam jānovērtē aktīvi, vadoties no to faktiskās izmantošanas, t.i., viņam pašam jānosaka, vai aktīvi atbilst ražošanā iesaistīto, pārpalikuma vai investīcijas veidam, un jāpamato veiktais iedalījums. Šāda situācija var rasties, apvienojoties uzņēmējsabiedrībām vai kādai sabiedrībai pārņemot atsevišķu uzņēmumu, kā arī citos gadījumos, kad vērtētāja rīcībā nav attiecīgās informācijas. Situācijas īpatnībām un vērtētāja secinājumiem jābūt skaidri izklāstītiem vērtējuma atskaitē.

5.4. Vērtējuma finansu atskaites vajadzībām atskaitē vērtētājam skaidri un viennozīmīgi jāparāda šādi momenti:

5.4.1. saņemto instrukciju saturs un vērtēšanas mērķis;

5.4.2. vērtēšanas bāze, ieskaitot vērtības veidu un tā definīciju;

5.4.3. īpašuma valdīšanas forma un īpašumtiesību klasifikācija;

5.4.4. vērtēšanas datums;

5.4.5. aktīvu identifikācija un to atrašanās vieta, kā arī to apskates datums un veids;

5.4.6. normatīvā bāze;

5.4.7. visi atsevišķie pieņēmumi vai ierobežojumi;

5.4.8. ražošanas līdzekļi un aprīkojums;

5.4.9. citas saistības, kas ietekmē novērtējumu.

5.5. Vērtētāja pienākumi.

5.5.1. vērtētājam jāizmanto darbā uzticams personāls, kam ir attiecīga kvalifikācija un nepieciešamā pieredze īpašuma vērtēšanā savā reģionā. Profesionālie vērtētāji drīkst darboties savā praksē vēl neapgūtos reģionos;

5.5.2. atsevišķos gadījumos vērtētājam var izrādīties nepieciešama profesionāla palīdzība. Šādos gadījumos vērtēšanas atskaitē vai aktā jāatzīmē katra pieaicinātā speciālista vārds, kvalifikācija un ieguldītā darba apjoms;

5.5.3. vērtētājs savu darbu var normāli veikt tikai gadījumā, ja nerodas interešu konflikta situācija. Ieteicams visus iespējamos konfliktus, fiksētos vai ārēji neredzamos, apspriest ar uzņēmuma vadību. Atklāti neredzamie interešu konflikti var tikt atrisināti, analizējot faktu materiālu, tomēr vērtētājs var būt spiests atteikties no līguma, ja var tikt sakompromitēta viņa neatkarīgā vērtētāja reputācija (sk. turpmāk paragrāfu 7.4.).

 

6. Piezīmes

6.1. Vispārējas piezīmes.

6.1.1. Neraugoties uz pastāvošajām atšķirībām tirgus vērtības formulējumos, starp dažādu valstu vērtētājiem pastāv principiāli vienota izpratne par tirgus vērtības koncepciju un ar to saistītiem jēdzieniem unprincipiem (sk. « Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi» un Standartu 1). Tas ļauj vērtētājiem:

1.atšķirt ce nu no vērtības deformēta tirgus apstākļos vai īstermiņa netipisku tirgus situāciju gadījumos;

2.izmantot tirgus vērtības jēdzienu attiecībā uz specializēto īpašumu ierobežota tirgus vai pilnīga tirgus trūkuma apstākļos noteiktam īpašuma veidam un/vai citās specifiskās situācijās.

6.1.2. Maiņas vērtība ir īpašuma vērtība no tirgus viedokļa, kurā teorētiski tiek pieņemta īpašuma tiesību pāreja no viena īpašnieka pie cita. Maiņas vērtības jēdziens ir tirgus vērtības aprēķina pamatā, kā tas norādīts Standartā 1. Maiņas vērtība ir tirgus jēdziens, un tās lielums var tikt aprēķināts ar objektīvām metodēm un darbībām, kas balstītas uz tirgus datiem.

6.1.3. Efektīvākās izmantošanas koncepcija ir tieši saistīta ar jēdzienu visticamākā izmantošana. Funkcionējoša uzņēmuma ražošanā iesaistīto aktīvu vērtēšanas gadījumā šo aktīvu visticamākā izmantošana var atšķirties no labākās un efektīvākās izmantošanas. Tai pašā laikā attiecībā uz uzņēmuma pārpalikuma aktīviem, kas nav nepieciešami biznesā un varētu būt realizējami atklātā tirgū, šie jēdzieni pēc būtības ir vienādi.

6.1.4. Labākā un efektīvākā izmantošana parasti tiek definēta kā tāds īpašuma izmantošanas veids, kas ir reāli iespējams, saprātīgi pamatots, juridiski likumīgs, finansiāli realizējams, kā rezultātā īpašuma vērtība būs visaugstākā. P a šreizējā izmantošana paredz īpašuma izmantošanu tādā pat veidā, kā tas tika izmantots vērtēšanas datumā, ievērojot īpašuma spēju dot ieguldījumu uzņēmuma vērtībā arī turpmāk. Alternatīvie vai ticamākie (pārdošanas gadījumā) izmantošanas varianti netiek ņemti vērā.

6.1.5. Pārpalikušo aktīvu tirgus vērtība pamatota ar loģisku pieņēmumu, ka uzņēmumam tie vairs nav vajadzīgi, un tādēļ šādu aktīvu vērtība var tikt noteikta plašā diapazonā no alternatīvas izmantošanas vērtības līdz utilizācijas vērtībai.

6.1.6. Investīciju īpašuma tirgus vērtība pamatota ar īpašuma vērtību atklātā tirgū, kurā pašsaprotami tiek pieņemta operāciju veikšana, kas atbilst tirgus vērtības definīcijai (sk. Standartu 1).

6.2. Investīciju īpašums.

6.2.1. Ienākumu nesošs īpašums, kas darbojas kā ilgtermiņa investīcija ilgtermiņa investīciju kompānijā, pensiju fondā, trasta kompānijā vai kompānijā ar līdzīgu valdījuma formu, parasti tiek vērtēts, pamatojoties uz aktīvu individuālu sadalījumu un saskaņā ar noteikto sadalījuma shēmu. Šādu aktīvu kopējā «portfeļa» tirgus vērtība var būt lielāka (vai tieši otrādi — mazāka) par atsevišķu komponentu tirgus vērtību summu. Ja pastāv šāda situācija, vērtētāja pienākums ir informēt par to direktoru padomi vai fonda aizbildņus.

6.2.2. Speciālie ierobežojumi, kas attiecas uz nekomerciālām investīciju kompānijām, var radīt nepieciešamību formulēt īpašu attieksmi pret atsevišķiem aktīvu veidiem, piemēram, īpašumu būvniecības stadijā. Analoģiski, papildus parastajām atskaites prasībām vispārpieņemtās grāmatvedības ietvaros, var rasties nepieciešamība pēc vairākām papildus prasībām.

6.3. Individuālā lietderība salīdzinājumā ar kopējo (sabiedrisko) lietderību.

6.3.1. Īpašuma vērtēšanas bāze ir atkarīga no tā, kādā veidā tas tiek izmantots un no tā, kādā veidā tas tiek pārdots tirgū. Dažiem objektiem optimālā lietderība piemīt, izmantojot tos atsevišķi, bet citiem — kā grupas elementam.

6.3.2. Parastos apstākļos atsevišķi izvietoti, neatkarīgi funkcionējoši nekustamā īpašuma objekti maina īpašnieku individuālā kārtībā, un no šāda aspekta tie arī jāvērtē. Ja šādu objektu vērtība paaugstinās (vai pazeminās) funkcionālās vai ekonomiskās sasaistes dēļ ar citiem nekustamā īpašuma objektiem, tad šāda specifiska papildus vērtība tiek noteikta vērtēšanas gaitā un fiksēta atskaitē, pamatojoties uz vērtētāja vērojumiem, vai atbilstoši klienta tiešiem norādījumiem. Lai kā tas nebūtu, šāds vērtības labojums nedrīkst tikt ietverts tirgus vērtībā bez atbilstoša pamatojuma.

6.3.3. Atsevišķam nekustamā īpašuma objektam var būt papildus vai īpašā vērtība, kas pārsniedz šī objekta kā izolētas vienības vērtību. To nosaka tā fiziska vai funkcionāla sasaiste ar blakus esošu nekustamo īpašumu vai arī tā pievilcība pircēja acīs, ja tam ir īpaša interese. Vēlreiz atzīmēsim, ka šāda papildus vai īpašā vērtība atskaitē jānodala no tirgus vērtības, kas noteikta saskaņā ar šajos Standartos minēto tirgus vērtības definīciju.

6.3.4. Īpaši rūpīgi jāanalizē īpašuma lietderība gadījumā, kad tas ir ražošanas uzņēmuma daļa, kura sastāvā ietilpst liels skaits līdzīgu objektu, kas izvietoti kopā vai dažādās vietās. Šādos gadījumos ir jārunā par šo aktīvu kopējo lietderību un ieguldījumu funkcionejošā uzņēmuma vērtībā.

6.3.5. Gadījumos, kad vērtēšanas mērķis ir saistīts ar kompānijas kā funkcionējoša uzņēmuma finansu atskaites sagatavošanu, un atskaitē minētā vērtība ir funkcionējoša uzņēmuma vērtība, aktīvu lietderība jāvērtē kopumā kā vienota un vesela biznesa sastāvdaļa (izņemot aktīvus, ko vadība vai īpašnieki ir noteikuši kā pārpalikuma aktīvus). Vērtējot aktīvus funkcionējoša uzņēmuma jēdziena kontekstā, to vērtība atspoguļo kopējo lietderīgo vērtību, t.i., summāro ieguldījumu preču un pakalpojumu ražošanā, atšķirībā no to individuālās vērtības alternatīvajos izmantošanas variantos.

6.4. Pašreizējā lietderība salīdzinājumā ar nākotnes lietderību.

6.4.1. Lietderība tiek mērota ilgtermiņa perspektīvā, t.i. — visam īpašuma pastāvēšanas laikam. Tomēr daži aktīvi uzņēmumam var izrādīties uz kādu laiku lieki; tie tiek « likti plauktā» vai kādā citā veidā izņemti no ražošanas procesa, vai pārveidoti alternatīvai izmantošanai, vai vienkārši paliek uz kādu laiku bez izmantošanas. Citās situācijās ārējie tirgus apstākļi, ekonomiskie vai politiskie, var uz kādu laiku piespiest samazināt ražošanas apjomu.

6.4.2. Analoģiska situācija rodas, ja aktīvi izvietoti dažādos reģionos, valstīs ar netirgus ekonomiku vai tur, kur ekonomika pārdzīvo būtiskas pārmaiņas. Šādu aktīvu lietderību uz vērtēšanas dienu noteikt ir ļoti grūti. Šādā gadījumā vērtētājam, pēc konsultācijām ar īpašniekiem vai vadību, jānosaka visticamākais šo aktīvu izmantošanas veids nākotnē un kategorija, kurā tie ietilpst.

6.4.3. Gadījumos, kad aktīvi tiek «nolikti plauktā» izmantošanai nākotnē, to novērtēšanā var tikt izmantota atlikušās aizvietošanas vērtības metode, kas pamatojas uz potenciālo rentabilitāti. Jebkurā gadījumā vērtētājam jāizanalizē uzdevums, izejot no tās cenas, kuru būtu gatavs samaksāt labi informēts pircējs. Citās situācijās pieredzējis vērtētājs var izrādīties spējīgs veikt novērtējumu (vai interpolēt saskares punktus), pamatojoties uz analoģisku aktīvu ti rgus vērtības salīdzinošo analīzi, ar nosacījumu, ka salīdzinājumam izmantojamie aktīvi ir ar analoģisku lietderību, ka tie izvietoti aktīvās un brīvās tirgus zonās un tiek izdarītas korekcijas par laiku, risku, uzglabāšanas izdevumiem (ja tādi ir) un citiem faktoriem.

6.4.4. Izplatīts politiskās vai ekonomiskās nestabilitātes rezultāts ir lietderības, produktivitātes vai efektivitātes izmaiņas. Uz vērtētāju tādā gadījumā gulstas atbildība par šādu situāciju sagaidāmā ilguma novērtējumu. Īslaicīgi uzņēmuma apturēšanas vai pat slēgšanas gadījumi var maz ietekmēt vai pat vispār neskart uzņēmuma aktīvu vērtību, taču ilgstoša darbības apturēšanas perspektīva var izsaukt stabilu to vērtības krišanos. Novērtējamie aktīvi jāanalizē no visu to vērtību ietekmējošo faktoru (ārējo un iekšējo) viedokļa.

6.5. Specializētais Īpašums un Īpašums ar ierobežotu tirgu.

6.5.1. S pecializētais īpašums un īpašums ar ierobežotu tirgu, sava izvietojuma dēļ, ir īpašums, kurš atklātā tirgū tiek pārdots reti (ja vispār tiek pārdots), un ne savādāk kā funkcionējoša uzņēmuma daļa, kura sastāvdaļa tas ir. Tā kā visiespējamākā šāda īpašuma izmantošana nesaraujami saistīta ar tā uzņēmuma darbību, kura sastāvdaļa tas ir, tā novērtēšanas process atšķiras no tirgus vērtības noteikšanas, un var prasīt visa uzņēmuma novērtēšanu ar sekojošu katras sastāvdaļas ieguldījuma izdalīšanu no kopējā apjoma. Dažiem aktīviem piemīt speciālā vērtība tikai kā funkcionējoša uzņēmuma sastāvdaļai. Veicot šāda rakstura novērtējumu, aktā vai vērtējuma atskaitē jābūt uzrādītam vērtības veidam un tā atšķirībām no tirgus vērtības (sk. Standartu 2).

6.5.2. Īpašumam ar ierobežotu tirgu vispiemērotākā vērtēšanas procedūra parasti ir atlikušās aizvietošanas vērtības metode, kas ievērtē potenciālo rentabilitāti un servisa potenciālu. Šīs metodes izmantošana prasa no vērtētāja attiecīgus paskaidrojumus aktā vai vērtējuma atskaitē, it sevišķi, precizējumu vai tā pamatota ar tirgus datiem vai ar kāda cita informācijas avota ziņām.

6.5.3. Vietējo vai centrālās valdības institūciju aktīvi iekļaujas iepriekš minētajā kategorijā tādēļ vien, ka tiem nav un nevar būt brīvu līdzekļu. Tādējādi tie parasti tiek vērtēti, pamatojoties uz atlikušās aizvietošanas vērtības bāzes, kas atkarīga no to turpmākās izmantošanas perspektīvas.

6.6. Starpfirmu noma.

6.6.1. Īpašums, ko kompānija izmanto saskaņā ar starpfirmu līgumu (oficiālu vai neoficiālu) kompāniju apvienības ietvaros, jāvērtē kā īpašums, ko izmanto īpašnieks.

6.7. Īpašums, kuru izmanto īpašnieks.

6.7.1. Ja no vērtētāja tiek prasīts (juridisku vai citu būtisku iemeslu dēļ) vērtējums par neizmantotām īpašuma valdījuma tiesībām, tad tas jāizdara, pamatojoties uz neizmantojamo objektu salīdzināmo pārdošanu tirgus datu bāzes. Visos citos gadījumos īpašums, kuru izmanto īpašnieks, tiek vērtēts pēc tā pašreizējās izmantošanas.

 

7. Atskaites struktūra

7.1. Vērtējuma atskaitē nav pieļaujami daudznozīmīgi un maldinoši apgalvojumi. Visumā šāda novērtējuma atskaitei, ja vērtējums veikts saskaņā ar Standartu 3, jāatbilst prasībām, kas minētas Standartā 1, daļā 5. Atskaitei vai aktam precīzi jāatspoguļo vērtējuma mērķis, tā lietošanas sfēra un vērtēšanas datums, kā arī vērtētāja saņemtās instrukcijas un viņa rīcībā esošā informācija. Pastāvot pretrunām starp šīm instrukcijām un SĪVSK Standartiem, vērtētāja pienākums ir pievērst atskaites izmantotāja uzmanību šīm pretrunām un atzīmēt visus gadījumus, kuros pieļautas atkāpes no Standartiem. Analoģiski aktā vai atskaitē jāatzīmē informācijas nepilnīgums, ja tāds ir bijis, vai arī speciālu pieņēmumu izmantošana, ko noteikuši īpaši vērtējuma apstākļi.

7.2. Aktā vai vērtējuma atskaitē jābūt aizliegumam pilnīgi vai daļēji publicēt atskaiti, kā arī jebkādas atsauces uz šo vērtējumu vai tajā minētajiem rādītājiem, kā arī uz vērtētāju vārdiem vai to profesionālo piederību. Šīs atsauces, precizējot publikācijas formu vai tās kontekstu, pieļaujamas vienīgi ar vērtētāju rakstisku piekrišanu.

7.3. Aktā vai atskaitē jābūt punktam, kas apstiprinātu faktu, ka vērtējums veikts atbilstoši šo vai citu Standartu prasībām, neatkarīgi unneieinteresēti attiecībā pret klientu vai citām ieinteresētām pusēm. Bez tam aktam vai atskaitei jāatbilst visām pārējām šī Standarta prasībām.

7.4. Kā obligātu noteikumu vērtētājam jāpieprasa iekļaut līgumā punktu, kas nosaka, ka jebkuram publicētam dokumentam, kas satur atsauci uz šo vērtējumu, jāsatur visu vērtējumā izmantoto pieņēmumu un atkāpju no Standarta izklāsts.

7.5. Gadījumos, kad novērtējumu izdara iekšējais vērtētājs, t.i., vērtētājs, kurš strādā uzņēmumā, kura valdījumā atrodas novērtējamais īpašums, vai grāmatvedības firmā, kura atbild par finansu dokumentācijas vešanu un/vai uzņēmuma finansu atskaišu sagatavošanu, aktā vai atskaitē jābūt speciālam punktam, kas parādītu šīs attiecības.

 

8. Atkāpes no Standarta

8.1. Dažās valstīs vērtētājs var būt spiests izmantot vai atsaukties uz atsevišķiem specifiskiem tirgus vērtības definējumiem, ko nosaka vērtējuma veikšanas sfērā darbojošās juridiskās vai normatīvās prasības. Ja vērtējuma rezultāti tiks izplatīti ārpus šīs jurisdikcijas, Starptautisko standartu darbības sfērā, vai gadījumos, kad vietējā definīcija var radīt nepatiesu interpretāciju, vērtētājamjāizmanto arī šajos Standartos sniegtā definīcija un jānorāda, vai alternatīvās definīcijas izmantošana rada atšķirīgu vērtējuma rezultātu.

 

9. Spēkā stāšanās datums

9.1. Šis starptautiskais vērtēšanas Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā. Standartā ietverti 1994. — 1999 .g. labojumi un papildinājumi.

Standarts 4

Vērtēšana kredīta un citu finansiālu saistību nodrošinājumam

v Standarta teksts ir salīdzināts ar Starptautiskās īpašuma vērtēšanas standartu komitejas Standarta tekstu angļu valodā Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā un tajā iekļauti 1994. — 1999. gados izdarītie labojumi un papildinājumi.

v Šī Standarta saturs jālieto kontekstā ar iepriekšējo materiālu un rekomendācijām, kas izklāstītas «Priekšvārdā» un nodaļā «Vispārējie jēdzieni un vērtēšanas principi».

1. Ievads

1.1 Standarta 4 mērķis ir noteikt atšķirības starp kredīta nodrošinājuma, ķīlas un aizņēmuma nodrošinājuma vērtēšanu un vērtēšanu finansu atskaites vajadzībām, kas veikta saskaņā ar Standartu 3. Standarts 4 nosaka principus, pēc kuriem vadoties, vērtētājs var veikt īpašuma vērtēšanu kredītiestāžu un citu organizāciju uzdevumā, kas nodarbojas ar finansēšanu pret noteikta īpašuma (pamataktīvu) nodrošinājumu, atšķirībā no fizisku personu un uzņēmumu nenodrošinātas kreditēšanas. Vērtētāja veiktā kon sultācija var pārsniegt šeit noteiktos apmērus, taču Standarts 4 attiecas tikai uz īpašuma vērtēšanu kredīta nodrošināšanas, hipotekārās kreditēšanas un parādu saistību nodrošināšanas vajadzībām.

1.2. Daudzas finansiālas vienošanās tiek nodrošinātas ar dažāda veida aktīviem. Nodrošinājums aizdevumam pret ķīlu vai citu parādsaistību var būt definēts plašākā nozīmē. Dažos gadījumos kā nodrošinājums var kalpot paša uzņēmuma kapitāls, neat karīgi no tā aktīvu specifikas. Vērtējot konkrēto īpašumu kā finansējuma nodrošinājumu, vērtētājs operē ar tā tirgus vērtību. Reizēm, atkarībā no apstākļiem, juridiskās situācijas un pasūtītāja pieprasījuma vērtētājs par vērtējuma bāzi var pieņemt funkcionējošā uzņēmuma vērtību, likvidācijas vērtību vai kādu citu vērtības veidu, tomēr finansējošās organizācijas parasti interesē tieši tirgus vērtība.

1.3. Neraugoties uz īpašuma veidu plašo spektru — pēc to novietojuma, izmantošanas, vecuma, piemērotības noteiktai izmantošanai un citiem faktoriem — to vērtēšanas pamatprincipi ir nemainīgi. Vērtētājam ir svarīgi lietot vērtēšanas principus saskaņā ar šiem Standartiem, secīgi izpildot darbības, kas ļauj nonākt pie objektīva un klientam saprotama vērtējuma rezultāta

 

2. Darbības lauks

2.1. Šis Standarts ir lietojams visās situācijas, kurās no vērtētāja tiek prasīta konsultācija vai atbilstošā atskaite kredītiestādes vai organizācijas vajadzībām, kas piedāvā aizdevuma kapitālu, un ja vērtēšanas darba mērķis ir saistīts ar aizdevumiem, ieķīlājumiem vai parādsaistībām. Šis Standarts jāuzskata kā pielikums Standartam 1.

 

3. Definīcijas

3.1. Tirgus vērtība tādā veidā, kādā tā formulēta Standartā 1, ir vērtētāja darba pamats. Tā definēta kā:

Tirgus vērtība

ir aprēķināts lielums — vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu aktīviem (asset) jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

3.2. Vērtējot īpašumu situācijās, kas nav saistītas ar aktīvu vērtēšanu finansu atskaites vajadzībām, iepriekšējā paragrāfā 3.1. Tirgus vērtības definīcijā terminu « aktīvi» (asset) nomaina ar terminu «īpašums» (property). Šī nianse palīdz atšķirt vērtējumu finansu atskaites vajadzībām, kad runa ir par aktīviem to grāmatvedības uzskaites izpratnē, no cita veida vērtējuma.

3.3. Visas metodes, procedūras un tehnika tirgus vērtības aprēķinam, ja tās balstās uz tirgus datiem un ir pareizi izmantotas, dod vienu un to pašu tirgus vērtības izteiksmi. Salīdzināmo darījumu metode vai jebkura cita tirgus datu salīdzināšanas metode balstās uz tirgus izpēti. Būvniecības izmaksas un vērtības zudumu pakāpe tiek novērtētas, vadoties pēc to tirgus novērtējuma analīzes un akumulētā nolietojuma. Ieņēmumu kapitalizācijas vai naudas plūsmas diskonta metožu lietošanai jābalstās uz tirgus noteiktiem skaidras naudas plūsmas lielumiem un peļņas normām. Tādēļ, neraugoties uz to, ka konkrētas metodes izvēli nosaka pieejamās informācijas raksturs, tirgus īpatnības un paša novērtējamā objekta specifika, visu minēto procedūru rezultātam jābūt vienam — tirgus vērtībai (ja visas metodes balstījušās uz tirgus informāciju).

3.4. Veids, kādā tas vai cits īpašums figurē atklātā tirgū, nosaka tirgus vērtības aprēķinam izmantojamo metožu un procedūru izvēli. Jebkura metode, kas balstās uz tirgus informāciju, pēc savas būtības ir salīdzinoša. Katrā novērtēšanas uzdevumā atradīsies viena vai divas metodes, kuras labāk par citām atspoguļos situāciju atklātā tirgū. Nosakot tirgus vērtību jebkuram īpašumam, vērtētājam jāizskata visas viņa rīcībā esošās metodes un jāprot izvēlēties no tām piemērotākās.

3.5. Reizēm pasūtītājam, kurš meklē finansējuma nodrošinājumu vai cenšas noteikt šāda nodrošinājuma statusu, var būt nepieciešams vērtējums, kura pamatā ir no tirgus vērtības atšķirīga bāze. Šādos apstākļos vērtētāja pienākums ir identificēt vērtēšanas uzdevuma izvirzītos ierobežojumus un veikt vērtējumu, ņemot par pamatu no tirgus vērtības atšķirīgu bāzi ar nosacījumu, ka šis vērtējums nav pretrunā ar attiecīgajiem likumiem un normatīvajiem rīkojumiem, un nav maldinošs kādā citā veidā.

Šādos gadījumos vērtētājam jāietver atskaitē a rī īpašuma tirgus vērtība vai cita informācija, kas parāda netirgus vērtējuma atšķirību no tirgus vērtības.

3.6. Vērtību definīcijas, kas atšķiras no tirgus vērtības, dotas Standartā 2. Vērtētājam rūpīgi jāseko, lai nerastos situācijas, kurās netirgus vērtība varētu tikt jaukta ar t irgus vērtību. Neraugoties uz to, ka noteiktos apstākļos netirgus novērtēšanas metožu izmantošana ir pilnīgi korekta, tiem, kas izmantos šāda vērtējuma rezultātus, ir jāsaprot, ka iegūtajam vērtības lielumam nav jāsakrīt (un parasti tas nesakrīt) ar tirgus rādītājiem.

 

4. Saistība ar Grāmatvedības uzskaites standartiem

4.1. Aizdevuma nodrošinājuma, hipotekārā kredīta vai parādu saistību vajadzībām veikts vērtējums ne vienmēr apmierina tās prasības, ko izvirza finansu atskaites vajadzībām veikts vērtējums. Piemēram, jēdziens tirgus vērtība pie pašreizējās izmantošanas nav lietojams attiecībā uz kredīta nodrošinājuma vērtējumu. Tomēr vērtētājam jānosaka, vai Standarta 3 prasības ir izmantojamas un, ja tā ir, tad jāparūpējas, lai tās tiktu korekti lietotas un atbilstoši paskaidrotas.

 

5. Standarta formulējumi

5.1. Ja īpašuma novērtējuma rezultātus paredzēts izmantot aizņēmumu, hipotēkas un cita veida kredītu saņemšanai, tad vērtētājam, nosakot tā tirgus vērtību, jāvadās no šo Starptautisko Standartu prasībām.

5.2. Vienīgi un tikai tajos gadījumos, kad apstākļi, instrukcijas un likumdošana paredz vai pieprasa atkāpties no tirgus vērtības kā vērtējuma bāzes, vērtētājs var lietot citas, situācijai piemērotas vērtības noteikšanas metodes un atbilstošās procedūras. Turklāt aktam vai atskaitei par vērtējumu jāsatur skaidri argumentēts šādas atkāpes pamatojums un izmantotā vērtējuma veida definīcija. Ja tirgus vērtība un izmantotais alternatīvais vērtēšanas variants principiāli atšķiras, šim faktam ir jābūt atspoguļotam atskaitē, un tas jāapspriež ar klientu.

5.3. Vērtētāja pienākumos ietilpst īpašuma vērtēšanas procesa, kas tiek veikts aizņēmuma saņemšanai, saskaņošana ar attiecīgajiem likumiem, instrukcijām un procedūrām, kuras reglamentē īpašuma vērtēšanu. Vērtētājs ir tiesīgs nenodrošināt šādu saskaņošanu tikai īpašos gadījumos — no viņa neatkarīgu iemeslu dēļ — piemēram, likumu nesaskaņotības vai grāmatvežu domstarpību gadījumā. Ja pēc vērtētāja domām pasūtītais vērtējums nav saskaņojams ar attiecīgajiem likumiem, instrukcijām un procedūrām vai, ja viņš uzskata, ka vērtējuma rezultātus nav iespējams skaidri atspoguļot aktā vai atskaitē, kura paredzēta trešās puses lietošanai, vērtētājs var atteikties no darba izpildes. Atskaitei jābūt sagatavotai tā, lai tā būtu skaidri un viennozīmīgi izprotama.

5.4. Dažās valstīs vērtēšanas profesionālās darbības standarti paredz vairākas speciālas prasības vērtējumiem, kas veikti aizņēmumu un hipotekāru kredītu saņemšanai. Parasti šo prasību izpilde dod rezultātu, kas nav pretrunā ar šo Starptautisko Standartu, kaut gan saskaņošanas jautājums prasa atsevišķu izskatīšanu. Jebkurai atkāpei no Standarta jābūt argumentētai un skaidri izklāstītai.

5.5. Liela daļa banku un citu finansu organizāciju izsniegtie aizdevumi kompānijām vai privātpersonām tiek nodrošināti ar ķīlu zīmēm Veicot vērtēšanu šādos apstākļos, vērtētājam skaidri jāizprot šiem uzņēmumiem izvirzītās prasības, aizdevuma līguma struktūra un noteikumi.

5.6. Visos īpašuma vērtēšanas gadījumos ai zņēmuma nodrošināšanai ļoti svarīga nozīme ir skaidrai, objektīvai, adekvātai atskaitei, kas izstrādāta saprotamā un ērti lietojamā formā. Vērtējumā, kas veikts ar mērķi noteikt ķīlas vērtību, gadījumos, kad iegūtie rezultāti paredzēti sabiedriskai lietošanai, var tikt izmantoti speciāli noteikumi, kas attiecas uz finansu atskaitēm un Standartu Vērtētāja pienākums ir pārliecināties par šādu ierobežojumu lietošanas pamatotību,pareizi tos interpretēt un izpildīt visas speciālās prasības šāda veida vērtējumiem.

5.7. Atskaitē vērtētājam jāparāda visi būtiskie momenti, kas saistīti ar konkrēto uzdevumu, un jāveic atskaites sagatavošana saskaņā ar šā Standarta prasībām, kas izklāstītas turpmāk 7. nodaļā.

 

6. Piezīmes

6.1. Kopumā īpašuma vērtēšanas aizņēmuma nodrošināšanai Standarti ir analoģiski tirgus vērtības noteikšanas Standartiem. Jebkura atkāpe no Standarta atskaitē ir obligāti jāpamato un jāpaskaidro. Kā izriet no turpmākā skaidrojuma, atšķirīgiem īpašumaveidiem nepieciešama speciāla pieeja.

6.2. Investīciju vērtība.

6.2.1. Rentabls īpašums parasti tiek vērtēts atsevišķi (individuāli), taču reizēm kredītiestādes var pieprasīt šāda īpašuma novērtējumu kā aktīvu kopuma daļu. Šādos gadījumos atšķirībām starp šīm, parasti dažādām pieejām, jābūt skaidri norādītām.

6.2.2. Investīciju novērtēšanas gadījumā vērtētājam tiek ieteikts novērtēt kopējo ienākumu, ko dod īpašums kopā ar tajā investēto kapitālu, un kopējo ienākumu bez investētā kapitāla. Analoģiski nepieciešams atzīmēt, vai investētais kapitāls tiek ievērtēts i ekšējā peļņas normā. Bez tam jāpaskaidro katrs gadījums, kad nodokļi tiek ievērtēti kādā īpašā veidā.

6.3. Ražošanā iesaistītais īpašums.

6.3.1. Ražošanā iesaistīto īpašumu jāvērtē, pamatojoties uz neizmantotu īpašuma tiesību bāzes un izejot no tā labākās un efektīvākās izmantošanas. Tas nenozīmē, ka īpašnieks netiek uzskatīts par tirgus attiecību pilntiesīgu dalībnieku. Šāda pieeja tikai atdala īpašuma vērtību no tādām specifiskām tā īpašībām, ko izmanto pašreizējais īpašnieks, un kas var ietekmēt biznesa vērtējumu kopumā. Finansiālo saistību neizpildes gadījumā īpašums, ar kuru nodrošināts aizņēmums, var tikt vērtēts tikai, ievērojot tā izmantošanas rakstura izmaiņas. Ja pastāv prasība izmantot citu vērtējuma bāzi, aktam vai vērtējuma atskaitei jāsatur norāde uz vērtību, kas iegūta, pamatojoties uz tirgus datiem par analoģisku no esošajām īpašuma tiesībām brīvu īpašuma objektu kā ne izmantota īpašuma pārdošanu.

6.4. Specializēts īpašums.

6.4.1. Specializēts īpašums ir īpašums, kam saskaņā ar definīciju ir ierobežots tirgus un kam galvenokārt piemīt vērtība kā uzņēmējdarbības sastāvdaļai (skat. « Pamata jēdzieni un vērtēšanas principi» , paragrāfs 8.2., Standarta 3 paragrāfs 6.5. un turpmāk), kā atsevišķa vienība tas var nebūt piemērots izmantošanai par aizdevuma nodrošinājumu. Šāda veida īpašumi, ja tie tiek vērtēti aizdevuma nodrošināšanas vajadzībām atsevišķi vai kopumā, jāvērtē pēc to la bākās un efektīvākās izmantošanas, vadoties no pieņēmuma par neizmantotu īpašumu. Visi pieņēmumi ir izsmeļoši jāpaskaidro. Tirgus datu nepietiekamības gadījumā specializēta īpašuma vērtēšanai parasti tiek izmantota a tlikušās aizvietošanas vērtības metode, taču to nedrīkst jaukt ar tirgus vērtēšanas metodēm aizņēmumu nodrošināšanai, ieskaitot uz tirgus datiem balstīto izdevumu aprēķina metodi.

6.5. Īpašums, kas parasti vērtējams kā patstāvīga ekonomiska vienība.

6.5.1. Daži īpašuma veidi, ieskaitot viesnīcas un rekreatīvos uzņēmumus (tomēr neaprobežojoties ar tiem vien), parasti tiek vērtēti saskaņā ar rūpīgu ieņēmumu līmeņa analīzi pēc grāmatvedības dokumentācijas, jeb perspektīvas analīzi, ja šo līmeni ir reāli iespējams uzturēt, atskaitot goodwill*, kas panākts ar augstāku par vidējā līmeņa menedžmentu. Šādos gadījumos jāpievērš aizdevuma devēja uzmanība būtiskai vērtību starpībai, kāda var pastāvēt starp funkcionējošu uzņēmumu un uzņēmumu, kam piemērots kaut viens no sekojošiem apgalvojumiem:

a) uzņēmējdarbība ir beigusies,

b) iekārtas izvestas,

c) licences/sertifikāti, priviliģēti līgumi vai atļaujas, kas zaudējušas spēku vai nav drošas,

d) īpašums cietis no barbariskas apiešanās,

e) pastāv citi iemesli, kas var negatīvi atsaukties uz darbības efektivitāti nākotnē.

6.5.2. Sniedzot konsultāciju, vērtētājs papildus var izpētīt īpašuma kā aizdevuma nodrošinājuma iespējamās statusa izmaiņas. Piemēram, ja ieņēmumi no īpašuma izmantošanas lielā mērā ir atkarīgi no konkrētā īpašnieka vai īpašnieku grupas, kuri pārstāv specifisku nozari, kā arī citu apstākļu dēļ, kas nākotnē var novest pie nestabilitātes, vērtētājam šie apstākļi atskaitē jānorāda. Dažos gadījumos piemērots varētu būt vērtējums uz alternatīva s izmantošanas bāzes.

6.6. Nekustamais īpašums projekta un būvniecības stadijā.

6.6.1. Ienākumu nenesošs nekustamais īpašums, kas paredzēts pārbūvei vai kura vērtība izpaužas kā iespējamās apbūves laukums kopā ar nespecializētām būvēm, jānovērtē pēc pastāvošām un iespējamām projektēšanas un būvniecības tiesībām. Jebkuriem pieņēmumiem, kas attiecas uz plānošanu un citiem materiāliem faktoriem, jābūt saprātīgiem un skaidri noteiktiem aktā vai vērtējuma atskaitē.

6.6.2. Finansēšanas grafikam, kas ir kreditēšanas līguma sastāvdaļa, jābūt apspriestam ar aizdevuma devēju, un būvniecības gaitā periodiski jāveic apgūto apjomu tirgus novērtējums.

6.6.3. Piemērotas vērtēšanas metodes izvēle īpašuma būvniecības stadijā ir atkarīga no būvniecības stāvokļa faktiskajā vērtēšanas dienā un ticamības, ar kādu īpašums var tikt pārdots vai iznomāts pirms būvniecības pabeigšanas. Novērtēšanas metode iepriekš jāsaskaņo ar aizdevuma devēju. Ar īpašu rūpību vērtētājam jāizpilda šādi nosacījumi:

a) ievērot starpību starp būvniecības beigu datumu un faktisko vērtēšanas datumu; analīzē jāparāda nepieciešamās papildus būvniecības izmaksas izdevumu un ieņēmumu pozīcijās, nepieciešamības gadījumos izmantojot diskontētās vērtības metodes;

b) adekvāti norādīt sagaidāmās tirgus izmaiņas laikā līdz būvniecības nobeigšanai;

c) pienācīgi novērtēt risku, kas saistīts ar būvniecību;

d) izpētīt un izklāstīt jebkuras zināmās attiecības starp pusēm, kas nodarbinātas būvniecībā.

6.7. Apgrozāmie līdzekļi.

6.7.1. Īpašas problēmas rodas, vērtējot apgrozāmos līdzekļus. Nepieciešams pievērst uzmanību aizdevuma termiņiem un grafikam, tai skaitā procentu un pamatsummas atmaksas datumiem saistībā ar apgrozāmo līdzekļu apjomu un to izmantošanas projektu.

6.7.2. Noma, kuras apjoms pārsniedz analoģisku īpašumu nomas tirgus vērtību, tādejādi radot iznomātājam priekšrocības, var izpausties kā aktīvu saistība ar nekustamo īpašumu, ar kuru saistīta iznomāšana. Šādos gadījumos nomu var ieskaitīt apgrozāmos līdzekļos sakarā ar to, ka jebkuri, tam pēc jēgas pielīdzināmie aktīvi,samazināsies, dzēšot nomas maksājumus un samazinoties iznomātāja priekšrocībām, palielināsies nomas tirgus izcenojumi.

6.8. Vērtētājs.

6.8.1. Uzdevuma raksturam un lietošanas apjomam ir būtiska nozīme gan vērtētājam, gan tam, kurš izmanto viņa pakalpojumus.

6.8.2. Dažās jurisdikcijās likumdošanas rīkojumi firmām, kuras sniedz pakalpojumus finansu darbības jomā, paredz speciālu licencēšanu vai reģistrāciju, kad sniedzamā konsultācija skar ne tikai īpašuma vērtību, bet arī akciju kapitāla, paju daļu, kolektīvo investīciju shēmu un apvienoto aizdevumu vērtību.

6.8.3. Tā kā lielākā daļa vienošanos par aizdevumu, hipotēku un cita veida kredītu saņemšanu pamatojas uz īpašām uzticēšanās attiecībām, sevišķi svarīgi ir, lai vērtētājs būtu neatkarīgs un nesaistīts ne ar vienu no pusēm, kuras stājas vai plāno stāties finansiālās attiecībās. Tāpat ir svarīgi, lai vērtētājam būtu un viņš spētu uzkrāt atbilstošo darba pieredzi ar līdzīga veida un novietojuma īpašumiem.

 

7. Atskaites struktūra

7.1. Vērtējuma atskaitē nav pieļaujami daudznozīmīgi un maldinoši apgalvojumi. Visumā šāda novērtējuma atskaitei, ja vērtējums veikts saskaņā ar Standartu 4, jāatbilst prasībām, kas minētas Standarta 1 nodaļā 5. Atskaitei jāsatur skaidra norāde uz tirgus vērtības definīciju šo Standartu izpratnē, kā arī norāde uz to, kā īpašums vērtēts no lietderības un efektīvākās izmantošanas viedokļa.

7.2. Šādam vērtējumam jāsatur norāde uz vērtēšanas datumu (datums, uz kuru attiecināta aprēķinātā vērtība), vērtēšanas mērķi un iegūto rezultātu izmantošanas veidu, kā arī citiem būtiskiem kritērijiem, kas nodrošinātu vērtētāja iegūto rezultātu, spriedumu un slēdzienu adekvātu izpratni.

7.3. Tā kā dažos gadījumos alternatīvu vērtības definīciju lietošana ir pieļaujama, vērtētājam jārūpējas, lai to izmantošanas gadījumā šādi alternatīvie definējumi netiktu interpretēti kā tirgus vērtība.

7.4. Sastādot atskaiti aizdevuma nodrošinājumam, ķīlas un parādu saistību tirgus vērtības novērtējumam, vērtētāja pienākums ir:

7.4.1. iesniegt pilnu un saprotamu atskaiti par vērtējumu tādā veidā, kas nepieļauj daudznozīmīgu interpretāciju;

7.4.2. iesniegt pietiekamu informācijas apjomu, kas ļautu atskaites izmantotājiem pilnībā izprast izejas datus, argumentāciju un analīzi, uz kuru pamata vērtētājs izdarījis secinājumus;

7.4.3. formulēt visus ierobežojumus un pieņēmumus, kas izmantoti vērtējuma pamatā;

7.4.4. precīzi identificēt un aprakstīt vērtējamo īpašumu;

7.4.5. noteikt ar vērtējamo īpašumu saistītās tiesības;

7.4.6. formulēt vērtēšanas mērķi, uzrādīt vērtēšanas faktisko datumu un atskaites datumu;

7.4.7. sniegt izsmeļošu paskaidrojumu par izmantotām vērtības noteikšanas bāzēm, argumentēt to izmantošanu un attiecīgos slēdzienus;

7.4.8. ietvert atskaitē ar parakstu apliecinātu aktu, kas apliecinātu vērtējuma objektivitāti un vērtētājaneieinteresētību sasniegtajā rezultātā, atspoguļotu Standartu pielietojumu, kā arī citus uz vērtējumuattiecīgus faktorus.

 

8. Atkāpes no Standarta

8.1. Dažās valstīs vērtētājs var būt spiests izmantot vai atsaukties uz specifiskiem tirgus vērtības definējumiem, ko nosaka vērtējuma veikšanas sfērā darbojošās juridiskās vai normatīvās prasības. Ja vērtējuma rezultāti tiks izplatīti ārpus šīs jurisdikcijas, Starptautisko standartu darbības sfērā, vai gadījumos, kad vietējā definīcija var novest pie nepatiesas interpretācijas, vērtētājam jāizmanto arī šajos Standartos sniegtā definīcija un jānorāda, vai alternatīvās definīcijas izmantošana rada atšķirīgu vērtējuma rezultātu.

 

9. Spēkā stāšanās datums

9.1. Šis Starptautiskais vērtēšanas Standarts stājies spēkā 1994. gada 24. martā. Standartā ietverti 1994. — 1999. g. labojumi un papildinājumi.

 

Maksas publikācija