Rīgas valstspilsētas pašvaldības (turpmāk – Pašvaldība) saistošo noteikumu "Rīgas valstspilsētas pašvaldības dzīvojamo telpu izīrēšanas saistošie noteikumi" (turpmāk – Saistošie noteikumi) izdošanas mērķis ir noteikt Pašvaldībai piederošas dzīvojamās telpas izīrēšanas (noslēgto īres līgumu pārslēgšanas) kārtību un nosacījumus, kā arī termiņu, uz kādu slēdzams dzīvojamās telpas īres līgums, gadījumā, kad dzīvojamā telpa tiek īrēta ārpus palīdzības dzīvokļa jautājumu risināšanā sniegšanas ietvara.

Saistošos noteikumus nepieciešams izdot, jo šādu pienākumu Pašvaldībai uzliek Dzīvojamo telpu īres likuma 32. panta pirmā daļa, kurā teikts: "Pašvaldības dome izdod saistošos noteikumus, kuros nosaka pašvaldībai piederošas dzīvojamās telpas izīrēšanas kārtību un nosacījumus, kā arī termiņu, uz kādu slēdzams dzīvojamās telpas īres līgums, bet ne ilgāku par 10 gadiem. Šis noteikums neattiecas uz pašvaldībai piederošu vai tās nomātu dzīvojamo telpu, kas tiek izīrēta atbilstoši normatīvajiem aktiem par palīdzības sniegšanu dzīvokļa jautājumu risināšanā."

Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likuma 2. pants uzliek pašvaldībām pienākumu likumīgi rīkoties ar finanšu līdzekļiem un mantu; jebkurai rīcībai ar publiskas personas finanšu līdzekļiem un mantu jāatbilst ārējos normatīvajos aktos paredzētajiem mērķiem un kārtībai.

Atbilstoši Dzīvojamo telpu īres likuma 30. pantam pašvaldībai piederošu vai tās nomātu neizīrētu dzīvojamo telpu var izīrēt personai, kas atzīta par tiesīgu saņemt palīdzību atbilstoši normatīvajam aktam par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā. Ņemot vērā minēto, Pašvaldībai piederošais dzīvojamais fonds ir izmantojams Pašvaldību likuma 4. panta pirmās daļas 10. punktā noteiktās pašvaldības funkcijas – sniegt iedzīvotājiem palīdzību mājokļa jautājumu risināšnā – izpildei.

Minētās funkcijas izpildei nepieciešamais dzīvojamais fonds Pašvaldībai ir nepietiekošs. Šobrīd palīdzības saņemšanai dzīvokļa jautājumu risināšanā ir reģistrētas 1557 personas (ģimenes). Vidējais gaidīšanas laiks palīdzības saņemšanai ir seši gadi.

Vienlaikus Pašvaldības īpašumā ir 3505 dzīvokļi, kas to īrniekiem nav izīrēti palīdzības sniegšanas ietvaros. Šo dzīvokļu īrnieki nav izmantojuši tiesības privatizēt īrētās dzīvojamās telpas. Atbilstoši attiecīgajā laika periodā pastāvējušajam tiesiskajam regulējumam ar īrniekiem tika slēgti beztermiņa līgumi, uz kuru pamata īrnieki pēc dzīvojamo māju privatizācijas turpina lietot dzīvojamās telpas. Līdz Dzīvojamo telpu īres likuma spēkā stāšanās dienai Pašvaldībai nebija tiesisku iespēju vienpusēji grozīt vai izbeigt noslēgtos beztermiņa līgumus, kā rezultātā Pašvaldība dzīvojamā fonda trūkuma apstākļos tika saistīta ar beztermiņa īres attiecībām ar personām, kurām nepienākas palīdzība dzīvokļa jautājumu risināšanā.

Minēto iemeslu dēļ Saistošie noteikumi paredz īres līgumu slēgšanu uz pieciem gadiem, kas Pašvaldības ieskatā ir pietiekams termiņš, lai īrnieks izdarītu izvēli – normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā ierosināt īrētās dzīvojamās telpas atsavināšanu, atrast citu mājokli vai vērsties Pašvaldībā pēc palīdzības dzīvokļa jautājumu risināšanā. Vienlaikus Saistošajos noteikumos ir paredzēts īsāks līguma termiņš gadījumos, kad īrniekam ir ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto maksājumu parādi, dzīvojamā telpā konstatējama patvaļīga būvniecība vai dzīvojamās mājas, kurā atrodas dzīvojamā telpa, tehniskais stāvoklis nepieļauj ilgtermiņa īres līguma slēgšanu. Konstatēto problēmu novēršanas gadījumā īres līguma termiņu iespējams pagarināt, nepārsniedzot kopējo maksimālo termiņu – piecus gadus. Dzīvojamās telpas, kuras līdz īres līguma termiņa beigām īrnieki nebūs atsavinājuši, Pašvaldība varēs izmantot pašvaldības funkcijas – sniegt iedzīvotājiem palīdzību mājokļa jautājumu risināšanā – izpildei. Savukārt sliktā tehniskā stāvoklī esošas telpas, kuras pēc to atbrīvošanas nebūs izmantojamas palīdzības sniegšanai un kuras nebūs lietderīgi remontēt, tiks nodotas atsavināšanai.

Jāņem vērā, ka, stājoties spēkā Dzīvojamo telpu īres likumam, kas nosaka prasību slēgt terminētus īres līgumus, Pašvaldībā kopš 2021. gada uzsākta palīdzības ietvaros noslēgto beztermiņa īres līgumu pārslēgšana uz noteiktu termiņu. Nosakot Saistošajos noteikumos maksimālo piecu gadu īres līguma termiņu, veidosies vienādi nosacījumi visiem šādu dzīvojamo telpu lietotājiem, vienlaikus ņemot vērā, ka Pašvaldības primārais pienākums ir nodrošināt palīdzības sniegšanu, nevis dzīvojamā fonda izīrēšanu personām, kuras neatbilst palīdzības saņēmēju lokam.

Saistošie noteikumi paredz dzīvojamās telpas īres nosacījumus, kuri ir būtiski Pašvaldības kā dzīvokļu īpašnieces interešu aizsardzībai un dzīvojamā fonda saglabāšanai, tajā skaitā aizliegumu nodot dzīvojamo telpu apakšīrē, pienākumu uzturēt lietošanas kārtībā dzīvojamā telpā esošās komunikācijas un iekārtas, nepieciešamības gadījumā veikt remontdarbus, apdrošināt ar dzīvojamās telpas īri saistīto civiltiesisko atbildību, deklarēt kā savu dzīvesvietu īrētās dzīvojamās telpas adresi un nodrošināt, ka citi īres līgumā iekļautie ģimenes locekļi arī to deklarē kā savu dzīvesvietu (šī prasība iestrādāta, lai nodrošinātu, ka Pašvaldība saņem nodokļu ieņēmumus no personām, kas lieto Pašvaldībai piederošas telpas, kā arī to, ka maksājumi par pakalpojumiem, kurus atbilstoši normatīvajiem aktiem vai dzīvokļu īpašnieku kopību lēmumiem aprēķina atbilstoši īpašumā deklatēro personu skaitam, tiek noteikti atbilstoši faktiskajai situācijai), nodrošināt speciālistiem piekļuvi dzīvojamā telpā esošajām komunikācijām un būvkonstrukcijām u. c.

Alternatīva, kas neparedz tiesiskā regulējuma izstrādi, nepastāv.

Saistošajiem noteikumiem nav fiskālas ietekmes uz Pašvaldības budžetu.

Sociālā ietekme – Saistošo noteikumu ieviešana ļaus identificēt personas, kuras šobrīd īrē Pašvaldības dzīvojamās telpas ārpus palīdzības dzīvokļa jautājumu risināšanā sniegšanas ietvara, kaut arī kvalificējas šādas palīdzības saņemšanai. Kārtība, kādā šādas personas noteiktos gadījumos var turpināt īrēt dzīvojamās telpas palīdzības ietvaros, tiks noteikta Pašvaldības saistošajos noteikumos, kas regulē reģistrācijas un palīdzības sniegšanas kārtību dzīvokļa jautājumu risināšanā.

Saistošie noteikumi neietekmē vides, iedzīvotāju veselības, uzņēmējdarbības vides un konkurences jautājumus.

Institūcija, kurā personas var vērsties Saistošo noteikumu piemērošanā, ir Pašvaldības Mājokļu un vides departaments. 

Lēmumus par dzīvojamo telpu izīrēšanu pieņem Pašvaldības Dzīvojamo telpu izīrēšanas komisija.

Saistošo noteikumu ieviešana saistīta ar papildu resursiem, kas nepieciešami komunikācijas ar īrniekiem un līgumu pārslēgšanas nodrošināšanai.

Saistošo noteikumu īstenošanai papildus nepieciešamas divas galvenā speciālista amata vietas uz noteiktu laiku paredzētā mērķa – beztermiņa īres līgumu pārslēgšana – sasniegšanai.

Saistošo noteikumu izpildi nodrošina Pašvaldības Mājokļu un vides departaments.

Saistošie noteikumi ir piemēroti iecerētā mērķa sasniegšanas nodrošināšanai un paredz tikai tādu regulējumu, kas nepieciešams minētā mērķa sasniegšanai. Pašvaldības izraudzītie līdzekļi ir leģitīmi un rīcība ir atbilstoša augstāka juridiskā spēka normatīvajiem aktiem.

Sabiedrības viedokļa noskaidrošanai Saistošo noteikumu projekts un paskaidrojuma raksts no 2025. gada 24. novembra līdz 2025. gada 8. decembrim tika publicēts Pašvaldības oficiālajā tīmekļvietnē www.riga.lv.

Saistošo noteikumu projekta apspriešanas laikā tika saņemta 131 atsauksme.

Četras saņemtās atsauksmes satur viedokli par dzīvojamo telpu īres maksas apmēru, sastāvdaļām un atvieglojumiem, kas nav Saistošo noteikumu priekšmets. Šie viedokļi izvērtēti, sagatavojot Rīgas domes saistošo noteikumu projektu "Par Rīgas valstspilsētas pašvaldības dzīvojamo telpu īres maksu".

17 atsauksmēs izteikti iebildumi pret tādu dzīvokļu privatizēšanu (izpirkšanu), kuriem noteikts neprivatizējamais statuss un kuri izīrēti, sniedzot palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā.

Saistošie noteikumi izstrādāti, pamatojoties uz Dzīvojamo telpu īres likuma 32. panta pirmajā daļā noteikto deleģējumu. Minētā likuma norma uzliek pašvaldībai pienākumu izdot saistošos noteikumus, kuros nosaka pašvaldībai piederošas dzīvojamās telpas izīrēšanas kārtību un nosacījumus, kā arī termiņu, uz kādu slēdzams dzīvojamās telpas īres līgums. No likuma "Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā" 20. panta izriet, ka īrniekiem privatizācijas vai citā ceļā nav atsavināmas dzīvojamās telpas, kas izīrētas, sniedzot palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā. Ņemot vērā minēto, Saistošo noteikumu 1. punkts paredz, ka to normas nav piemērojamas gadījumos, kad dzīvojamā telpa izīrēta, sniedzot palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā.

Saņemtas trīs atsauksmes, kurās pausts atbalsts Saistošo noteikumu izdošanai. Norādīts, ka vairāk nekā 30 gadu ilgusī beztermiņa īres līgumu prakse veicinājusi īrnieku patvaļu un bezatbildību pret nekustamo īpašumu un citiem iedzīvotājiem, radījusi nepamatotas privilēģijas daļai iedzīvotāju tikai tāpēc, ka savulaik šie īrnieki neizmantoja savas tiesības privatizēt īrēto dzīvojamo telpu, uzņemoties atbildību par nekustamo īpašumu.

Septiņās atsauksmēs norādīts, ka iesniedzējs ir pret Saistošo noteikumu pieņemšanu, neizvēršot un nepamatojot savu viedokli.

47 atsauksmēs aprakstītas konkrētas situācijas, neietverot iebildumus vai priekšlikumus konkrētām Saistošo noteikumu normām.

21 atsauksmē izteikti iebildumi dzīvojamo telpu atsavināšanai par tirgus vērtību; ieteikts mainīt nosacījumus, paredzot atsavināšanas summu kadastrālās vērtības apmērā. 12 atsauksmēs papildus norādīts, ka īrnieki par saviem līdzekļiem veikuši telpu uzlabojumus; ieteikts tos kompensēt, samazinot atsavināšanas vērtību veikto ieguldījumu apmērā.

Saistošie noteikumi neregulē dzīvojamo telpu atsavināšanas noteikumus. Turklāt šādu noteikumu izdošana nav pašvaldības kompetencē. Pašvaldības nekustamā īpašuma atsavināšana ir organizējama saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma nosacījumiem. Attiecībā uz īrnieku veiktajiem telpu uzlabojumiem norādāms, ka likums "Par dzīvojamo telpu īri" (spēkā no 1993. gada 1. aprīļa līdz 2021. gada 1. maijam) paredzēja īrnieka tiesības un pienākumu veikt īrētās telpas kārtējo remontu, savukārt pārplānošana un pārbūve tika atļauta tikai ar izīrētāja piekrišanu normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā. Kopš 2021. gada 1. maija ir spēkā Dzīvojamo telpu īres likums, kas kārtību, kādā īrētajā telpā veicami uzlabojumi, tajā skaitā remontdarbi, kvalificē kā dzīvojamās telpas īres papildu noteikumus, kurus līgumā var iekļaut, ja puses par tiem vienojušās. Veiktie uzlabojumi īrniekam ir atlīdzināmi tikai gadījumā, ja izīrētājs likumā noteiktajos gadījumos vienpusēji izbeidz vai atkāpjas no noslēgtā īres līguma, turklāt atlīdzināmi ir tikai tādi uzlabojumi, kas veikti atbilstoši īres līguma nosacījumiem.

14 atsauksmēs norādīts, ka piecu gadu termiņš nav pietiekams, lai īrnieks spētu īstenot dzīvokļa atsavināšanu vai citādi sakārtotu mājokļa jautājumu pēc īres līguma termiņa beigām. Izteikti priekšlikumi pagarināt maksimālo īres līgumu termiņu līdz 10 gadiem vai saglabāt beztermiņa īres līgumus (īres līgumus uz nenoteiktu laiku), jo to paredzēja privatizācijas procesa regulējums.

Kā minēts paskaidrojuma raksta 1. punktā, piecu gadu īres līguma termiņš izvēlēts, lai kādai Pašvaldības īrnieku grupai nepamatoti neradītu būtiskas priekšrocības. Pašvaldības ieskatā šāds termiņš ir pietiekams, lai īrnieks pieņemtu lēmumu par dzīvokļa iegādi, atrastu citu dzīvesvietu vai vērstos Pašvaldībā pēc palīdzības dzīvokļa jautājumu risināšanā.

Beztermiņa dzīvojamo telpu īres līguma slēgšana nav pieļaujama, jo Dzīvojamo telpu īres likuma 32. panta pirmā daļa nosaka, ka pašvaldībai piederošas dzīvojamās telpas īres maksimālais termiņš ir 10 gadi.

Priekšlikums pagarināt īres līguma termiņu dažām īrnieku grupām – īrniekiem, kuri ilgstoši ir apzinīgi pildījuši īres līguma nosacījumus, pensijas vecumu sasniegušām personām, personām ar invaliditāti, ģimenēm ar nepilngadīgiem bērniem vai bērnu ar invaliditāti – nav atbalstāms, jo Saistošajos noteikumos nav nosakāmi kritēriji izņēmuma gadījumiem. Regulējums atbalsta sniegšanai konkrētām īrnieku grupām tiks ietverts Pašvaldības normatīvajos aktos, kas nosaka palīdzības sniegšanas kārtību.

Nav ņemts vērā priekšlikums ļaut īrēto telpu privatizēt (atsavināt) jebkuram īrniekam, kas to vēlas, tajā skaitā arī īrniekiem, kas dzīvojamo telpu īrē palīdzības dzīvokļa jautājumu risināšanā ietvaros, lai iegūtos līdzekļus novirzītu palīdzības sniegšanai nekustamā īpašuma sakārtošanai, jo šis jautājums nav risināms Saistošo noteikumu ietvaros.

Priekšlikumi atrast citu veidu, kā īrniekam vienoties ar Pašvaldību par īrētā dzīvokļa īres turpināšanu ilgtermiņā, nav ņemti vērā, jo dzīvojamās telpas izīrēšana peļņas gūšanai ir komercdarbība, kas pašvaldībai kā publiskai personai ir atļauta tikai Valsts pāvaldes iekārtas likuma 88. pantā minētajos gadījumos.

Saņemts iebildums pret Saistošajos noteikumos ietverto prasību pēc īrētās dzīvojamās telpas pārplānošanas vai pārbūves iesniegt Pašvaldībai un dzīvojamās mājas pārvaldniekam jaunās kadastrālās lietas kopiju, uzrādot oriģinālu, jo ir iespēja iegūt aktuālo informāciju no Valsts kadastra informācijas sistēmas. Iebildums nav ņemts vērā. Pašvaldība bez maksas var iegūt datus no Valsts kadastra informācijas sistēmas par aktualizēto pārbūvētā dzīvokļa telpu sastāvu un platībām, taču Pašvaldībai nav pieejams jaunais dzīvokļa telpu plāns. Tādēļ īrniekiem, kuri iniciējuši un veikuši izīrētā dzīvokļa pārbūvi, tiek lūgts iesniegt arī aktualizētu kadastrālās uzmērīšanas lietu ar telpiskajiem datiem (dzīvokļa plānu). Plāns nepieciešams arī turpmākai patvaļīgās būvniecības kontrolei – tas tiks izmantots, turpmāk apsekojot pārbūvēto dzīvokli.

Nav ņemts vērā priekšlikums – palīdzībai nepieciešamā dzīvojamā fonda saglabāšanai aizliegt īrniekiem atsavināt īrētās dzīvojamās telpas, jo īrnieka tiesības ierosināt īrētās telpas atsavināšanu ir noteiktas Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 4. panta ceturtās daļas 5. punktā.

Nav ņemti vērā priekšlikumi pabeigt privatizāciju, izmantojot atlikušos sertifikātus vai nododot īpašuma tiesības īrniekiem, kuri padomju laikā ieguvuši īres tiesības par darbu rūpnīcās un uzņēmumos. Šādu pašvaldības īpašuma atsavināšanas veidu neparedz ārējie normatīvie akti; tie arī nedod tiesības pašvaldībai noteikt īpašuma privatizācijas un atsavināšanas kārtību pēc saviem ieskatiem.

Vienlaikus Saistošie noteikumi neierobežo personu tiesības īpašumu iegūt īpašumā uz jebkura tiesiska pamata gadījumos, kad to paredz ārējie normatīvie akti.